房子坍塌的原罪：开发商800元带血的利润

　　来源：地产原本

　　上个月，一家成立才十几天的小公司上海泰鸣，花103.55亿元在厦门拍了一块地。

　　这是厦门史上首个破百亿的地块，上海泰鸣的注册资本只有100万。

　　这块地王引起很多人关注，都在问上海泰鸣是谁的马甲，不过没人认领。

　　之后很多媒体跑去调查上海泰鸣的背景，最后发现所有的证据都指向：中骏集团。

　　我转发了关于《中骏厦门地王》的报道到朋友圈，南昌县中骏雍景湾项目的一名“前业主”看到后很生气，并评论，“有这么多钱拿地还拖我退款。”

　　去年8月1日，中骏雍景湾项目地下室车库顶板发生塌陷事故，之后业主拉着横幅到售楼处前喊着中骏给个说法。

　　8月8日，江西省住建部安全会给出事故通报原因：局部超荷载。

　　另外，通报还提及：地下室顶板无梁楼盖未设置暗梁。

　　中骏雍景湾并非个例，无独有偶。一个做结构设计的朋友告诉我，近些年来在中国的土地上，因为没用好无梁楼盖技术而倒塌的项目不下百起。

　　通报一出有部分业主喊着退房，在维权了大半年后，最近因为中骏实在不占理，就答应给业主退房并赔偿：1000元/平方米。

　　不过，在最后的文件里中骏没有再提无梁楼盖的事，并且多次强调只是局部超荷载：因为多停了一辆土方车。

　　据了解，采用无梁楼盖技术能为开发商节省的利润大概是：800元/平方米。

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　　很多人不知道任正非是贵州人，2016年11月的任正非带着一个云数据中心回到家乡支持家乡发展，在战略合作签约仪式上，任正非说：我的家乡就是东方瑞士。

　　贵州被喊成东方瑞士是2013年中瑞对话之后的事，当时瑞士联邦委员会主席于利·毛雷尔说：贵州跟我的家乡瑞士太像了，一模一样的山。

　　图：贵州黔东南的山

　　贵州与瑞士的相似度十分惊人。我有一个微商朋友做的是瑞士军刀、手表代购，她朋友圈经常定位于瑞士，发文时还会配几张背景是绿水青山、表情是岁月静好的自拍照。

　　后来她被拆穿卖的都是假货，也从没去过瑞士，照片都是在贵州拍的。

　　与贵州一样，在瑞士很多明明位移很近的小村庄被高山悬崖隔的天各一方。

　　以前信号还没进山，嫁到隔壁村就等于异地恋，隔着山喊情话，还会回响在整个山谷里被全村人听见。

　　想拉近两个小村庄的交流必须得在山与山之间造桥，但百千米高度的山之间立柱是很有难度的，想把桥撑起来，得靠梁。

　　因此在两个世纪前瑞士滋生了一大批牛哄哄的桥梁建筑工程师，他们的行业地位以：对梁的了解来排名，排名第一的叫：罗伯特?马亚尔。

　　2001年马亚尔的作品《萨尔基纳山谷桥》被国际桥协评为20世纪百年全世界最优美的桥梁。

　　图：萨尔基纳山谷桥

　　1927年，横跨萨尔基纳山谷的塔瓦纳萨桥倒塌，次年当地小镇政府为造新桥发起招标，马亚尔提出了与塔瓦纳萨桥相似的建桥方案。

　　马亚尔的方案在众多竞标方案中胜出，原因是：造价最低。

　　萨尔基纳山谷桥因此诞生，值得一提的是倒塌的塔瓦纳萨桥也是马亚尔的作品，倒塌的原因是：一场雪。

　　塔瓦纳萨桥的寿命是：25年。

　　马亚尔被称为结构大师，马亚尔的一生都在推动梁的技术，共设计了47 座桥梁，玩“梁”他玩的越来越得心应手，直到最后他研究出原来盖建筑是可以：无梁的。

　　无梁楼盖，是他一生最大的成就，也是这些年我国遍地楼盘倒塌的最常用的建筑架构技术。

　　无梁楼盖是一种不设梁、楼板直接支承在柱上、楼面荷载直接通过柱子传至基础的板柱结构体

　　图为：马亚尔设计的无梁楼盖体系，钢筋混凝土柱帽

　　最早广泛应用无梁楼盖技术的是美国，二战期间，马亚尔的同门师兄奥斯玛?安曼移民美国。

　　他把马亚尔无梁楼盖的技术带了过去，美军便利用这技术在军事领域建造临时战斗机库、营房，采用的原因是：造价低廉，施工迅速。

　　这两年房企进入高周转模式后，无梁楼盖技术因为“造价低廉，施工迅速”的特性被广泛使用在全国的各个工地当中。

　　普通住宅建筑物在结构采用预应力无梁楼盖结构后

　　其每平方米的结构材料造价可以降低225.25—150.5=74.75元

　　写字楼建筑物在结构采用不同结构形式的预应力无梁楼盖结构后

　　其每平方米的结构材料造价可以降低 80元至 95元。

　　如果再考虑到采用预应力无梁楼盖后对整个建筑物的重量、基础处理费用、楼层高度、装饰费用、室内管线费用、施工时所节省的机械租用费和人工费以及缩短工期所减少的金融贷款利息。

　　浙江省建筑科学设计研究院的应院士说：采用预应力无梁楼盖体系与常规结构相比可节省总造价的10%~15%。

　　她补充：在相同楼高的情况下由于降低楼层高度而增加楼层所获得的经济效益就更加可观。

　　我看过很多建筑商发给开发商的招标书跟宣讲PPT。

　　掌握无梁楼盖技术，效率能帮助开发商省工15%、省材10%到30%、省钱300元/平方米到1000元/平方米、省层高30CM以上/层，这是参加竞标的标准。

　　2019年10月28日，贵州省贵阳市观山湖区的一在建地下停车场发生坍塌，垮塌发生前，该施工工地上岗当班人员共计14人，事故发生时有3人自行逃出，1人被迅速救起，10人被困失联，最后通报的调查原因是因为：无梁楼盖。

　　在这事件之后，我混迹了一段时间建筑师的圣地土木在线论坛，发现很多在招标书里说自己已经掌握了无梁楼盖技术的建筑师都在论坛里拼命恶补无梁楼盖技术。

　　我私聊了一个项目的工程师问他一边学习一边服务开发商的原因，他说：没有无梁楼盖技术根本接不到开发商的活。

　　他的语气里还为自己的努力充满了骄傲。

　　在建筑商招标现场的宣讲PPT里，他们的总结都是：“为您省钱。”

　　前几天他们承接的一个项目塌了，他们草草的回填，假装什么事都没有发生。

　　现在在纽约现代艺术博物馆里还展示着关于马亚尔的展览。

　　博物馆对于他的介绍，“马亚尔是一位叛逆者，他的设计因为不能得到精确的计算而常常被人非议，如果一名叛逆者能造出如此漂亮而又坚固的结构，那么当一名叛逆者也没有什么错。”

　　蜜蜂的巢穴被称为最牢固的建筑，它们不需要计算，但它们天性让它们精准，这个天性是人类没有的。

　　2

　　2020年3月31日烟台市住房和城乡建设局发了一个《关于限制使用地下室无梁楼盖结构》的通知。

　　通知里对无梁楼盖起了严格的规定。

　　在去年8月30日，在烟台，富力地产开发的一个项目坍台富力湾地下车库坍塌，从通报的照片看项目采用的是：无梁楼盖结构。

　　这事跟南昌中骏雍景湾倒塌只相隔了一个月。当时，烟台富力湾的业主在微博闹的特别凶，有个研究了无梁楼盖二十几年的建筑师教授评论：最大的问题不是无梁楼盖，而是这个病态的行业潜规则。

　　微博上有人说与中骏雍景湾一样：甲方优化后要求取消暗梁。

　　在全国屡次出现无梁楼盖坍塌事故后，四川建筑科学研究院的几个院士刘志海、甘立刚、康仲录开始探究倒塌原因。

　　他们全国跑了多个倒塌的工地研究了各种坍塌事故现场照片后发现：无梁楼盖的破坏并不是设计人员预期的破坏形式，有较明显的斜截面冲切破坏锥，而是从柱边直截面摩擦剪切破坏。

　　我拿这句话去问了一家top10房企的工程师，他给我翻译的是：无梁楼盖技术没问题，是他们的技术不成熟。

　　这几个院士在报告里透露：我国规范中无明确的直截面摩擦剪切验算公式及相关要求，对于某些极端情况下无梁楼盖的设计存在一定安全隐患。

　　位于浦东新区世纪大道末端、地铁2号线杨高路车站区域内，有一地铁商场，这个商场的中心区顶板采用的也是无梁楼盖技术。

　　一开始在设计的过程中，他们发现长210m的商场由于跨度大，无梁楼盖支座剪力较大承载力不满足。

　　杨高路地铁商场顶板布置图

　　后来整个建筑团队讨论了几十个方案最后才确定了：商场中心区顶板采用无梁楼盖技术，周边顶板采用梁板式结构，商场底板全部用梁板式结构梁下翻，等方式的结合。

　　2018年11月12日，万科一个位于中山市古镇镇海洲村的项目海洲万科城（昇海豪庭）一期2标段发生地下室顶板无梁楼盖局部坍塌事故，坍塌面积约2000㎡。

　　经中山市政府调查，项目的建造架构是：无梁楼盖。倒塌的导火索与中骏雍景湾的原因一样：土方车开进工地。

　　高级工程师钟吉章对该项目的结构图分析后发现：无梁楼盖的结构形式却未设置暗梁。

　　工程师说，“项目整个设计过于省钢筋，踩着国家最低标准的设计红线。”

　　万科昇海豪庭项目顶板托板大样

　　项目的总承包公司是万科的老朋友老客户：中天建设集团有限公司，这家公司承建的万科项目不下30个。

　　很多背靠银行大树的建设能从财务成本里扣出更多的利润，用于给开发商招标的报价当中，挤掉那些“活”好自己去创业的老教师开的小公司，成功夺标。

　　昇海豪庭项目倒塌后，不少没抢到活的友商出来喊话，一家叫联境工程建设的发文说“由于该工程结构设计人员对无梁楼盖体系认识不足，盲目迷行电算，造成由重大设计失误导致，若无金刚钻，慎揽瓷器活。”

　　有一次跟一个建筑师朋友聊到无梁楼盖，他说“在无梁楼盖这件事上，建议不要吃回扣，给你的老板找个活好的，免得天天有人骂他，吃人血。”

　　2017年11月05日，河北沧州一个正常使用了三年半时间的车库顶板局部坍塌，据调查这个车库的建造架构是：无梁楼盖。事故的主要原因是：车库顶板开过一辆土方车。

　　这个项目收到的处罚是：30万。

　　无梁楼盖背负骂名，土方车是凶手。

　　李安曾在无梁楼盖的起源地瑞士拍过一部gay片《断背山》，里面有一句台词：“我们尽量设法，保有老板的羊，你不安静点，会把羊又吓跑。”

　　参考文献：《预应力无梁楼盖结构的经济性分析》(浙江省建筑科学设计研究院,浙江 杭州 310012)　文章编号: 1008 -3707(2005)05S - 0125 - 02

　　《无梁楼盖柱头直截面摩擦剪切探讨 》（四川省建筑科学研究院有限公司）文章编号:1008 －1933(2020)03 －052 －06》

　　《杨高路地铁商场工程无梁楼盖设计》(上海市隧道工程轨道交通设计研究院)

　　关于地产，希望能与大家有更多交流。

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（责任编辑：季丽亚 HN003）

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