促进房地产市场平稳健康发展新型城镇化建设或成工作重点

  针对房地产方面的工作部署，今年政府工作报告再次重申坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，政府工作报告还指出，深入推进新型城镇化；推进城镇保障房建设和农村危房改造；改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯；完善便民设施，让城市更宜业宜居。 

  业内普遍认为，政府工作报告的相关表述，为今年房地产市场明晰了发展方向。坚持“房住不炒”，强调因城施策的总基调，再次显示国家抑制住房投机、稳定楼市的决心，其中新型城镇化建设和城镇老旧小区改造亦或成为今年工作的主要发力点。 

  继续明确“房住不炒”筑牢调控底线 

  工作多年的李鸿文，正打算购入他的首套住房。作为上班一族刚需购买者，今年房价是涨还是跌、现在是不是买房的好时机等问题，都让他反复迟豫。李鸿文告诉记者，今年的政府工作报告给他吃了一颗“定心丸”，也让其对未来的楼市有了清晰的认知。 

  地产分析师王东东认为，今年的政府工作报告重提“房住不炒”，再次明确房子的“居住”属性，说明政府对这项战略目标的实施是坚定且持续的，是目前楼市调控、房地产行业发展的底线思维。 

  王东东分析，在当前统筹疫情防控和恢复经济社会发展背景下，今年政府工作报告延续了以往对房地产的定位，也同样延续了市场平稳健康发展的政策基调，预计今年房地产不会出现过度刺激政策，而明确“因城施策”也为后续政策调控提供了灵活空间。 

  “因城施策”即各城市针对调控工作实行“一城一策”。据王东东介绍，毕竟城市与城市的发展阶段不同，受环境、人口、自身现状等方面的影响，不同城市面临的问题具有很大差异。更多权限下放给地方，在坚守国家提出的定位和目标的前提下，再由地方根据自身的情况认真分析研判，对存在问题做针对性优化调整，从而能达到更好保持房地产市场平稳健康发展的目标。 

  记者注意到，新冠肺炎疫情发生以来，部分城市频繁发布楼市调控政策，但放松力度较大的政策均被叫停，以至于部分为楼市松绑的政策遭遇“一日游”。王东东指出，今年政府工作报告未提及落实地方政府的主体责任，并不意味着地方政府对房价防控没有主体责任。把相关政策的灵活性交给地方政府，其实也意味着把相关的主体责任交给地方政府。 

  值得注意的是，楼市作为中国经济的一部分，央行通过“浮动利率”机制有计划的出手降息，为进场的刚需购房群体减轻还贷压力，对有效降低购房成本，保持房地产行业的整体稳定具有积极作用。政府工作报告提出，稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。 

  翎鸿金融研究员陈风表示，自2019年8月央行改革完善贷款市场报价利率并形成机制以来，1年期LPR累计调整5次，调降幅度合计达到46基点；5年期以上共调整3次，调降幅度达20基点。进一步体现中长期贷款下调的导向，对降低包括房贷在内的直接贷款成本产生较为积极的作用，显示出政策对于运用利率工具降低实体经济融资成本、带动边际投资倾向的重视。 

  加强新型城镇化建设老旧小区迎福音 

  旧宅是印证年代最好的可视化艺术，也是找寻城市记忆和做叙事空间的最佳生活素材。但受制于当时的建设标准和设计理念，现存大多数老旧住宅区普遍区缺乏足够公共空间和配套设施，整体环境较差。加之物业管理缺位导致外墙和楼道破旧、各种管道老化、路面坑洼难行等诸多问题，被百姓冠以“老破小”之称。 

  针对这一现状，政府工作报告明确具体目标，要加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。 

  海辉基金分析专员李焱表示，老旧小区改造与民生福祉相连，与城市文明相系。今年以来，中央在重要会议上已多次强调要加强存量住房改造提升，以改善居民居住条件。本次政府工作报告中明确提出新开工改造城镇老旧小区数量比去年增加一倍，力度明显加大。在改善居民居住条件、提高生活质量和幸福指数的同时，亦对促进上万亿元的有效投资、扩大内需具有重要意义。 

  2019年，我国常住人口城镇化率首次超过60%。关于城镇化，政府工作报告还提出，要发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。完善便民设施,让城市更宜业宜居。 

  中国城镇化，在改革开放的40年间过了一个高速发展期，常住人口城镇化率从1978年的17.9%提高到2019的年60.60%，取得了举世瞩目的成就。进入下半场后，中国城镇化发展正处于由高速度向高质量转变的关键时期，中心城市、都市圈和城市群正成为新的发展战略，周边地区在共同前进的带动下也将步入发展快车道，这也对住宅地产、产业地产等产业的发展做出更高要求。 

  陈风同样认为，决策层对老旧小区改造的重视，再一次表明对房地产调控的决心。旧改无需拆除重建、没有增加房屋面积，主要是增加和改善生活设施，在存量房市场做文章。存量住房在经过良好的改造和完善后，可有效加大城市困难群众住房保障，延伸老旧住房的居住年限，既降低了老城区的住房刚需，也不会助推房价刺激性上涨。而在改造过程中，也为相关企业的介入创造了条件，完善产业链，使得市场空间得到进一步拓展，为扎实做好“六稳”工作，落实“六保”任务的工作发挥积极且持续的作用。

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