去化慢、靠“非经常损益”赚钱？珠江实业回复问询函：不存在，无风险

  拖延了一周之后，珠江实业开发股份有限公司（下称“珠江实业”）终于在5月24日晚间披露了对上交所年报问询函的回复，对经营业绩、运转模式、财务状况等问题予以回复。

  “不存在去化慢的情况”

  由于房地产行业的特殊性，预收账款通常被视作房企业绩的“蓄水池”。亿翰智库研究总监于小雨表示，销售金额一般是在竣工交付之后，结转为营业收入，所以有时看企业未来的业绩情况，可以通过预收账款，虽然记在负债里，但实际是以后年份可结转的营业收入。

  作为老牌房企的珠江实业，其预收款项却保持在很低的水平。问询函指出，珠江实业的房地产业务去化较慢，2019年公司预收款项合计2.9亿元，占存货的2.16%。

  珠江实业在回复中解释称，其在2020年以前以收全款、签约、备案、封顶作为收入确认的条件，对比市场上其他采用竣工交楼时点确认收入的房地产企业，公司收入确认时点较为提前，由此导致公司预收账款的余额较少。

  “2020年1月1日起，公司按照新收入准则的要求采用控制权转移时点（即竣工交楼时点）作为收入确认的条件。”珠江实业表示，截至2020年3月31日，其合同负债（原“预收账款”科目）占存货的比率为18.01%。对于去化情况，珠江实业进一步解释称，截至2019年末，其存货期末余额为135.28亿元，其中含白云湖项目85.26亿元、塔岗项目7.25亿元、四方公馆项目4.33亿元以及长沙珠江悦界商业中心公寓产品部分。而上述四个项目均处于在建状态，2019年尚未开始销售，预计于2020年至2021年可实现开盘。“剔除在建项目后，公司可售项目除合肥中侨中心去化稍慢，其余项目销售进度均较为理想，不存在去化慢的情况”。

  此外，珠江实业各项目的毛利率出现明显分化，广州市的项目毛利率高达60%以上，而长沙珠江花城、长沙柏悦湾项目的毛利率则分别为-3.47%、15.37%。

  珠江实业表示，广州项目的毛利率高于60%的主要原因是，各项目均为十余年前获取的地块，拿地、开发时间较早，地价较低，结转的销售成本较低。

  而长沙各项目受到政府限价政策、项目处于不同开发建设阶段等因素影响，其中，长沙珠江花城2019年结转收入的产品为车位，售价较低，故毛利率为-3.47%；而长沙柏悦湾项目定位高端江景住宅，项目位置优越，拿地成本较高，开发周期长，导致产品成本较高，加之受长沙地区限价政策影响，产品定价空间有限，故2019年度毛利率较低。

  由此，珠江实业表示，2019年度公司各房地产项目的毛利率差异主要受项目开发建设时间、当期结转收入产品类型、所在城市调控政策和市场环境等诸多因素影响，具有合理背景。

  靠“非经常损益”扭转局面

  过去的事情解释清楚了，但珠江实业2020年的发展还面临着些许问题。这首先体现在其对增加土储的不热情上。

  土地储备作为房企未来发展粮仓，其重要性不言而喻。不过，2019年全年，珠江实业新增持有待开发土地的面积约为81.16万平方米，规划计容建筑面积为61.75万平方米，包含三个项目，分别为长沙四方公馆项目、广州塔岗村项目、广州白云湖项目。其中，前两个项目为珠江实业在土地市场竞拍获得的独立开发项目，白云湖项目则是其与广州地铁集团有限公司合作开发项目，其权益占比为51%。

  对于2020年的规划，珠江实业披露，计划开工项目5个，计划新开工面积约为62.29万平方米；而2020年计划竣工的项目则仅有两个，分别为长沙柏悦湾项目一期和长沙珠江悦界商业中心住宅项目，计划竣工项目面积约24.68万平方米。

  土地储备捉襟见肘的情况在2019年初的年报问询函中就曾被提及，“公司报告期内仅持有三块待开发土地和六个在建房地产项目，项目储备较少”。

  项目少，销售成绩自然也难言理想。根据其披露的季度销售成绩粗略计算，2019年全年，房地产项目累计实现销售面积15.89万平方米；累计实现销售金额23.89亿元。而克而瑞发布的2019年销售业绩榜中，位列第200名的房企销售金额约为71.13亿元。事实上，珠江实业在2019年的归母净利润保持盈利状态主要得益于3.92亿元的非经常性损益。

  数据显示，截至2019年底，珠江实业实现归母净利润2.19亿元，扣非净利润则为-1.73亿元，同比下降235.5%，由正转负。

  也就是说，珠江实业在2019年赚钱主要依靠的是“非经常性损益”，而这其中包含出售两家公司股权获得的2.94亿元投资收益和收取的1.41亿元资金占用费。

  其中，珠江实业通过转让海南锦绣51%股权实现投资收益2.92亿元，这在其2019年度利润总额中占比达到72.75%。

  逾1亿元的资金占用费则主要来自珠江实业的对外拆借。据披露，截至2019年末，珠江实业对天晨公司、穗芳鸿华、亿华公司、东湛公司的对外拆借资金余额合计15.04亿元；同时对东迅公司、穗芳鸿华和亿华公司有合计15.53亿元的委托贷款。

  不过，截至2019年底，珠江实业有3.91亿元资金占用费未收回，并在2020年3月31日进一步上升到4.79亿元。

  珠江实业在问询函的回复中表示，应收未收资金占用费增加的部分主要是东湛公司、亿华公司和穗芳鸿华公司按借款合同计算的2020年一季度资金占用费收入，但自2019年1月1日起，珠江实业已出于谨慎原则于账面上暂停计提东湛公司和亿华公司的账面资金占用费收入。

  由此，截至2020年3月底，珠江实业账面应收未收资金占用费合计为8709.69万元，较2019年底账面应收未收资金占用费8281.93万元增加了427.76万元，增加的部分为穗芳鸿华公司2020年一季度资金占用费收入。

  但珠江实业强调，“鉴于各项债权的抵押物价值能够覆盖账面上的债权本息，公司判断现阶段公司账面上的债权本金和逾期资金占用费不存在资金本息不可收回的风险。”

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