沈迟：城市更新主要有两方面难处，居民认可度和资金平衡

　　12月22日，由中国城商联城市更新工作委员会主办，选址中国承办的以“城市更新·服务高质量发展”为主题的第一届中国城市更新年会于北京举行。会上，国家发展改革委城市与小城镇改革发展中心原副主任、规划院院长，教授级高级城市规划师、中国城市规划设计研究院原副总规划师沈迟发表了主题为“城市可持续更新的模式”的演讲。

　　沈迟认为，城市更新是推进新型城镇化的重大战略部署。党的十九届五中全会提出，以人为核心的新型城镇化是实施城市更新行动。十四五规划纲要明确规定了实施城市更新行动的具体安排。

　　自十九届五中全会作出城市更新的重要决策部署以来，全国各地都将城市更新视为城市建设的重中之重任务。许多地方已经出台了城市更新的办法或行动方案。住房和城乡建设部从起草政策文件、组织摸底调研、加强底线管控、开展试点示范、宣传培训等方面推进城市更新行动。

　　国家发改委于2021年、2022年印发了关于新型城镇化和城乡融合城市更新的重点任务，同时会同有关部门印发了城市转型升级实施方案。自然资源部也研究制定了推进低效用地再开发的政策文件。中国银保监会、人民银行、开发行都出台了关于支持城市更新的政策和资金。各地也陆续出台了更新的政策和法规，包括健全工作机制、出台法规制度、落实资金保障、加大政策支持、创新技术方法，做了很多探索。

　　时任住建部部长的王蒙徽同志在其文章中提出，实施城市更新行动对于推动城市结构调整、优化和品质提升，转变城市开发建设方式，全面提升城市发展质量，不断满足人民群众日益增长的美好生活需求，促进经济社会持续健康发展具有重要而深远的意义。城市更新是推进新型城镇化的重大部署。

　　沈迟指出，去年我国城镇化率超过65%，9亿到10亿人都居住在城市。从城镇化发展的一般规律来看，我们已经进入了从快速增长转向中低速增长的阶段。城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的方式。城市基础设施和公共服务需要迫切地推进城市更新，让人民群众在城市生活得更舒适、更放心、更美好。

　　在国际上，城镇化率达到60%左右的社会矛盾和问题集中在城市凸显时期。我们不仅需要持续解决城镇化过程带来的问题，还要关注城市发展本身所产生的问题。综观世界城市发展史，城市更新是城市发展到一定阶段的必然选择，也是城市发展的伴生现象。

　　城市更新目前最大的难处主要有两个方面，一是居民认可度，二是资金平衡。住建部在关于扎实有序推进城市更新工作通知中提出，要创新城市(300778)更新可持续模式，坚持政府引导、市场运作、公众参与，完善居民出资分担机制，建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，将公众参与贯穿于城市更新全过程，实现共治共享。

　　过去的开发模式主要是高投资、高周转、高回报，土地增值后进行融资开发，现在到了存量更新时代，需要以资产增值为核心，升级产业为手段，以增值服务为支撑。目前的城市更新特点是投入大、周期长、回报低。我们如何使它可持续进行？住建部在第一批和第二批城市更新行动中介绍了各地的经验，在资金平衡上健全城市更新多元投融资机制，通过长效运营用收入平衡改造投入。在多方参与方面，要建立多主体参与机制和多元主体协同参与机制。

　　有两个关键点，一是产业植入，结合经营，持续推进，破解过度对房地产化的依赖。例如，成都猛追湾城市更新项目，他们从城市发展、产业植入、业态提升、环境艺术、建筑设计等多维度构思，进行策划和专业设计，提升了地区城市产业、人文环境的有机更新和物业提档升级。重庆戴家巷老街区更新，财政支出是整治公共环境，由国企平台征收部分建筑进行改造和提升，引入文化创意、餐饮等业态运营，推动物业价值大幅度提升，同时带动周边居民自发改造。

　　二是公众参与，这也是城市更新的一个重要方面，也是很难的地方。因此各地也进行了多方探索，例如北京劲松北社区改造项目，开展了美好环境与幸福生活共同缔造的活动。

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