楼市重启!房产中介市场重塑时

中国小康网 独家专稿

文|《小康》·中国小康网 孙媛媛

中介服务机构调整中介费收取标准,是适应供求变化以及房地产市场发展到新阶段的必然结果。

消费透明 降低二手房交易佣金对买家、对行业而言并不一定是好事,关键还在于房产中介须将各种收费明细表公开,并明确细化的职责和违约责任,令消费者的消费更加透明。摄影/宁颖

对于买房者来说,中介服务费是一笔不小的开支,动辄三五万甚至二三十万,一直是被吐槽的焦点。近日,北京链家宣布调整中介费收取标准:一是,中介费率从目前房屋成交总价的2.7%调整至2%,此前2.7%的收费中包含2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费。北京链家称,后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低,在所有门店公示新的收费方式和标准,供市民监督。二是,将过去的“单边收佣”收费模式改为“双边收佣”。

该消息一经发布就引发了公众的极大关注。此举能否获得二手房买卖双方的认可?其他中介公司是否会跟进?是否有助于提振住房消费热情?将对市场进一步产生哪些影响?

房产新政频出对市场影响几何?

今年以来,从中央到地方,二手房交易的优惠政策迭出。

8月,财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布有关个人所得税政策公告,将支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续到2025年。为守好这场“春风”,不少中介机构近期也纷纷做出调整。贝壳平台的交易数据显示,受楼市新政积极影响,9月武汉二手房成交量环比上涨达16%,市场日趋回暖。相较以往买家单方面承担中介费,国庆期间在该平台上成交的二手房中,超五成是买卖双方共担费用,此举进一步加速了房源的成交。

借力“汉十条”和第41届房交会,武汉楼市近期交易火热。根据武汉市房管局统计数据,仅在“双节”假期,武汉新房成交合计1895套,日均成交237套,同比2022年和2021年国庆假期大幅增加251%、113%。

“认房不认贷”政策的落地,利好有过住房贷款记录、置换家庭名下在京唯一房产的购房群体,首付比例和贷款利率执行标准均由“二套”变“首套”。9月份,北京“认房不认贷”政策发酵,促进购房需求释放。新房市场在“金九”促销及供应力度增加背景下成交止降回升;二手房市场情绪升温明显,成交步伐加快。综合北京9月份数据看,新房、二手房成交套数均涨超三成。据麦田房产统计数据,9月截至27日新增挂牌房源量和8月同期相比,增加超过七成。

尽管此前已有部分城市推行买卖双方共同承担房屋交易中介费,但对北京市场来说,这种收费模式在近些年尚属首次。位于海淀区五棵松商圈的链家经纪人吴娟(化名)称,自公司9月26日宣布买卖双方各承担1%的费率后,大部分卖房人都理解并接受,尤其是着急出售的业主,他们愿意支付中介费。由于此前楼市比较冷淡,挂牌房源较多,买房人选择空间大,尽管有一些业主对承担中介费率有些抗拒,但大部分业主是接受的,她预计,随着这种方式继续执行下去,市场会逐渐接受这种调整。

双边收佣是趋势

今年4月底,住房和城乡建设部、国家市场监管总局联合下发《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称《意见》),进一步规范房地产中介服务。该文件除了提出房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。中介机构要合理降低中介费外,还首次提出“引导由交易双方共同承担中介费”。

目前,我国的房地产经纪费用并没有统一标准,各地普遍实行市场调节价。据了解,在2014年之前,房地产中介服务收费,由政府制定统一指导价;2014年,中介服务费定价权下放到省级;2016年,各省逐渐放开房地产中介服务收费定价,变为市场调节,即由企业自行定价。

业内认为,此次北京链家下调中介费率和调整收费模式,一方面是对住房和城乡建设部、国家市场监管总局下发《意见》的落实,另一方面也是对北京二手房市场供需关系变化的应对。

从实际经验看,双边付费是很多国家通行的做法,我国也有很多城市已经实施双边付费。过去想卖房,只需给中介机构打个电话,登记相关信息后,中介服务人员会带意向客户来看房子,今后卖方也要支付中介费,将会出现新的变化。国际上大部分国家的二手房交易是由双方分摊中介费,或者由卖方支付所有中介费。在我国,很多城市已施行双边付费,成都、大连等城市实行双边收费达10年以上;广州、深圳、上海、重庆等城市近年来也陆续实行了双边收费。我国卖方支付中介费的比例从无到有,由低到高,处于持续增加趋势。

北京链家此次将“单边收佣”收费模式改为“双边收佣”,中介费率调整至2%,后经麦田房产、中原地产、21世纪不动产位于不同区域的多位经纪人证实,他们在近期已将中介费率下调至2%,并推行买卖双方共担。

降佣金是把双刃剑?

房产经纪人的竞争非常激烈,故对于《意见》提到的合理降低住房买卖服务费,不少业内人士表示需要两看。与此同时,佣金下降,会否导致房产经纪服务质量下降,甚至出现其他环节增加收费的情况呢?事实证明,确实有可能。有些买家选择了低佣金的中介公司,买二手房不查册,由于不了解房源的深层情况,最终买了房子却发现没有了学位,这种现象并不少见。也有买家表示愿意首选大的房产中介品牌,虽然佣金会高一些,但他们认为服务有保障,也有相关的投诉和理赔机制,能花钱买安心。

广州市房地产中介协会曾发布过一组数据,2021年有关房地产中介服务的“12345”热线及投诉案件共计1296宗,其中关于“乱收费”的内容多达135宗,包括收费项目标准不透明、强制或捆绑收费、未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等。

因此,降低二手房交易佣金对买家、对行业而言并不一定是好事,关键还在于房产中介须将各种收费明细表公开,并明确细化的职责和违约责任,令消费者的消费更加透明。

北京智信房地产经纪有限公司总经理李志亮在接受《小康》杂志、中国小康网记者采访时表示:“现在市场结构发生了变化,以前是卖方市场,谁有房子谁占主动权。这种供需关系是不平衡的,随着城镇化建设进程加快,对房屋的需求量大,供应端的土地和资源比较少。而这几年开发土地面积增大,供应端也在发生变化,现在变成买方市场,所以卖房人也要收佣金。至于佣金从哪边收,都是‘羊毛出在羊身上’。实际上谁来承担这笔费用并不重要,重要的是市场的供需关系决定了价格。”

从事20多年房地产经纪的李志亮认为,2%的佣金已经是中介行业中的极限。“在降低税费的情况下,不能忽略经纪人的价值,如果忽略了经纪人的价值,市场的交易流通环节将会变成‘一潭死水’。在老百姓(603883)看来,带着看看房子就收了2个点的中介费,而实际上背后经纪人付出了很多,包括前期的实地勘察,后期定价,再到推广,开发客户,持续跟进……有大量的工作要推进。如果经纪人的积极性没有了,市场的流动性就会放缓,成交量就会降低,库存量就会增加,进而影响到二手房存量房的成交量。”

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟认为,二手房经纪服务是一个地域性很强的市场,长期以来各城市中介费收取模式、标准等均有较大差异,房地产经纪服务收费应由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定,很难、也不应该追求各城市、各企业“一刀切”。

(《小康》·中国小康网 独家专稿)

本文刊登于《小康》2023年11月上旬刊

(责任编辑:董萍萍 )

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