土拍众生相 京粤80亿抢地里的“秋意浓”与“国庆红”

10月10日下午,广州、北京接连迎来国庆节后的首场土拍。

羊城,抢地氛围热络,位于天河的梅花铝厂地块,再现摇号盛况。相比之下,2000公里外的北京,房山地块溢价10.22%成交,而密云地块则底价成交。

国庆后的首场土地当中,两城三地,共计收金80亿元。

一边是持续的“国庆红”,一边则是“秋意渐浓”,羊城与京城土拍的众生相,透露了哪些信号?

羊城热火

国庆节的热烈气氛仍旧浓厚。

漫步羊城,主干道两侧的五星红旗迎风招展,处处飘扬的“中国红”已然成为这座城市最抢眼的风景。

喜庆、热烈的氛围不仅于此,作为节后广州的首场土拍,火热程度同样可见一斑。

广州此次出让的地块是天河梅花铝厂地块。资料显示,该地块名称为天河区牛利岗北街168号AT0208111地块,宗地面积7.69万平方米(其中出让宗地面积4.73万平方米),为二类居住用地,建筑面积不大于14.24万平方米,折合容积率3.01。

该宗地块距离广州地铁3号线梅花园站仅400米,地理位置优越,但谁能料想到,这宗地块曾在去年挂牌后遭遇流拍。

彼时,“爆冷”行情打了市场一个措手不及,不过有熟悉广州市场的分析人士认为,当时地块流拍,主要是因为要配建超2.2万平方米安置房,致使地块的实际楼面价过高,企业利润空间被压缩。

按照去年挂牌披露的消息,上述地块起始价约53.58亿元,起始楼面价3.76万元/平方米,需无偿配建314套安置房(套内建面2.25万平方米,按照80%使用率建筑面积约为2.8万平方米),扣除配建的话,起拍楼面地价约4.68万元/平方米。

按照这一条件,彼时有测算提到,开发商的销售价格至少要达到9万元/平方米才能平衡土地成本,且地块的容积率需要控制在1.9。

如此苛刻的出让要求,劝退了一大批有意向的房企。

而此次重新挂牌,其一,地块的起拍价格从53.58亿元降至51.99亿元,比去年下降了1.59亿元,折合楼面价3.65万元/平方米;其二,地块需无偿配建共300套安置房源,但配建幼儿园面积不计容,整个地块的容积率能够达到3.01。

重新挂牌之后,地块的各项指标有所调整,也因此,地块上新之后吸引了一众开发商报名参拍,其中包括保利、越秀、中海、华发、中铁建、招商、中铁置业、金茂、珠实等9家企业。

从竞价情况来看,地块开拍之前已经获得了10轮报价,价格达到53.79亿元。开拍之后,各家房企显得尤为谨慎,十分钟仅获得五轮报价,溢价率仅5.39%。

显然,开发商们还处于互相试探的阶段,谁也不敢一下亮出自己的底牌。

当时间来到15时27分,竞拍的节奏一下加快,手举898和806两个号码牌的房企形成你追我赶的态势,轮番竞价,随后,更多的房企加入战场,一场由梅花铝厂地块引发的无声战局就此打响。

经过了50分钟鏖战,举牌已经来到了第40轮,地块的价格也一下子拉升至上限价59.79亿元,各方势力的拉锯戛然而止,地块进入了摇号阶段……

京城秋风

相比于羊城的热火,2000公里外的京城确实秋风凛冽。

下午15点30分,广州土拍仍旧“打得火热”,北京房山地块悄然开拍。

率先开拍的是房山区拱辰街道0005、0006、0007地块,土地面积为4.69万平方米,建筑面积不大于8.99万平方米。

其中,0006、0007为住宅用地,容积率分别为1.8、2.1,控高同为36米(部分区域可提升至45米),销售指导价期房4.5万元/平方米,现房4.7万元/平方米(浮动8%)。

按照挂牌文件,该地块的交易起始价为13.7亿元,土地合理上限价格为15.755亿元,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序。

开拍之前,房山地块仅有四家房企报名,其中不乏北京土地市场的“老玩家”中海、华润、龙湖,还出现了“新面孔”山西金汇海。

同样的,开拍之前,上述地块已经获得四轮报价,价格来到了13.91亿元。

伴随着竞买规则宣读完毕,地块进入了现场竞价的环节,率先报价的是“初生牛犊不怕虎”的山西金汇海,房山地块价格因此推高至13.98亿元。

即便有四家企业报名,但从现场情况来看,房企们的热情不算高,报价并不积极,举牌的间隙时间不断被拉长。

在等待结果的时间里,时间似乎会放慢脚步,每一分钟都变得异常缓慢,正当大家以为房山地块要经历“一轮游”的时候,龙湖报出了14亿元的价格,紧随其后是华润、中海。

短短四轮报价,进行了15分钟,紧随其后,场上厮杀的仅有龙湖、华润和中海三家企业,前期风头最盛的山西金汇海则选择在这个阶段隐匿身形。

时间接近16时,眼看报价接近尾声,山西金汇海不再低调,迅速加入战局,最终以15.1亿元的价格抢占房山地块,溢价率达到10.22%。

山西金汇海究竟什么来头?

从资料来看,该企业成立于2009年,是隶属于山西西海峰煤业有限公司的全资子公司。

如果说房山地块的夏日余温犹在,那么密云地块可谓是“冷冷清清”。

从10月9日的报名结果来看,密云地块在开拍之前仅获得北京住总一家企业报名。不出意外,地块最终以4.9亿元的底价成交。

密云区此次上新的地块为水源路南侧C-2地块土地一级开发项目MY00-0105-6038、6040地块R2二类居住用地,土地面积3.73万平方米,建筑控制规模不大于6.14万平方米,用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地,交易起始价4.9亿元。

地块位于密云水源路南侧,其中住宅用地建筑规模约5.56万平方米,容积率1.8、控高24米,配建幼儿园,地块销售指导价3.1万元/平方米(浮动8%)。

地市信心

一边是羊城的热络气氛,一边是京城的秋风渐起,两城三地,土拍情况各不相同。

究其原因,更多是土地本身的性质所致。

其中,从本次挂牌的广州天河梅花铝厂地块来看,其距离广州商务中心珠江新城不过7公里,距离广州商业中心体育中心等地区也仅有5公里的距离,交通区位、商业配套等优势不言而喻。

而该地块周边在售项目包括越秀·天河·和樾府,挂牌参考价8.5万元/平方米,网传该项目全新1栋楼王180平方米户型新品的吹风价将在10万元/平方米左右。

梅花铝厂地块所处区位可谓是广州的热点板块,加之地块性质调整之后,开发商的溢价空间进一步加大,因此吸引了一众房企的争抢。

而北京房山地块,虽不似广州梅花铝厂地块的热闹局面,但同样迎来了四家企业的抢夺。

从地块属性来看,上述地块距离房山线良乡大学城西站约800米左右,其次周边拥有北京时代广州、龙湖熙悦天街等优质商业资源,且地块所处的大学城版块,教育资源同样优质,这些无疑都成为地块的加分项。

更重要的是,今年开年以来,地处房山区的北京建工·揽星宸、中建房山国贤府等项目,开盘获得热销,为开发商们加码房山增添了信心。

相比之下,此次挂牌的密云地块则属远郊地块,其吸引度自然略逊一筹。

实际上,地块性质在很大程度上决定了其对房企的吸引程度。因此,今日广州地块重现摇号,北京房山地块出现四家企业争抢,的确是在市场的“意料之外”。

对此,不少市场人士认为,楼市利好政策不断,也给了企业买地的信心。

2023年下半年以来,有关楼市的利好政策不断。其中,8月30日,广州率先官宣“认房不认贷”,翌日,全国同步下调了购房首付比例以及二套房贷利率,同时,针对首套房,亦可申请下调存量房贷利率。

紧随其后,9月1日,北京跟进了“认房不认贷”,至此,北上广深四个一线城市全面落地这一政策。

多方利好政策刺激之下,楼市有所回温。以广州为例,9月单月,广州全市新建商品住宅网签4667套,环比上升7.3%;同期,北京新房网签5892套,较8月上涨42.91%;二手房网签14262套,较8月上涨30.13%。

销售端的恢复亦在一定程度上影响着土拍的情绪变化,从九月份的土地市场来看,广州、杭州、北京、武汉、福州、无锡、青岛等地区均有土地出让,房企参拍热情明显提振。

不过,从成交结果来看,虽部分优质地块热度明显,但大多数土地仍旧表现为底价成交,整体土地市场处于低位运行的状态。

对此,分析人士表示,楼市热度虽短暂回温,但暖意能否持续仍旧存疑,企业信心还需更加强有力的信号去提振。

(责任编辑:蒲莎莎 )

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