存量房贷利率调整进行时：“二套转首套”如何操作？银行指引来了

存量首套住房贷款利率调整大幕正式拉开，相较首套房贷利率由银行批量调降，部分借款人更加关心“二套转首套”如何操作。9月27日，北京商报记者注意到，为便于借款人进行申请，有多家银行发布了“二套转首套”利率调整申请指引或操作攻略，“二套转首套” 证明材料清单通常包括婚姻状况证明、房产查询证明、个人征信等内容，由于地区不同，各地银行要求提交的材料也有所不同。多家银行表示，经认定符合条件的借款人，将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。

发布“二套转首套”操作指引

存量房贷利率下调正在进行时，相比存量首套房贷利率的批量调降，一些借款人更加关注购房时按二套发放的房贷、现在已符合首套房标准的房贷利率该如何申请调整。

9月27日，北京商报记者注意到，已有多家银行发布了“二套转首套”利率调整申请指引。以工商银行(601398)为例，据北京商报记者不完全统计，该行发布了广东地区、大连地区、山西地区、周口地区、内蒙古地区、无锡地区等多地“二套转首套”利率调整提交材料操作指引。

“二套转首套”证明材料清单通常包括婚姻状况证明、房产查询证明等，由于地区不同，各地分行提交的材料也有所不同。针对离异的借款人，工商银行大连分行要求提供离婚证、单身证明、离婚协议；在房产查询证明中，该分行要求，应提供全部家庭成员在大连全域地区七日内房产查询证明（家庭成员含本人及配偶，未成年子女名下有房产的也须房产查询证明提供）。

工商银行山西地区“二套转首套”的借款人需要向该行山西分行提供本人及配偶《个人信用报告（本人版）》，仅需拍照上传首页及住房贷款内容页；对于首套房贷与二套房贷均在山西省同个地级市（含县域）办理的，如首套房贷已结清但《个人信用报告（本人版）》尚未显示结清的还需拍照提供贷款结清证明。

中国银行苏州分行发布的“二套转首套”申请攻略中明确，借款人需要提供三项必要证明材料，分别是“身份证明材料”“婚姻证明材料”“苏州市行政区域内家庭住房套数证明材料”。此外，如果借款人的“有房（住宅）证明”记载家庭名下在苏州市行政区域范围内有2套住房的情形，还需要提供一项补充证明材料，即借款人本人和配偶的“个人征信报告”。

农业银行河北分行的利率调整申请资料要求，以借款人家庭为单位，需要提供本人及配偶居民身份证、婚姻状况证明、填写《符合首套住房标准承诺书》等细化内容。

多家银行表示，对于“二套转首套”房贷利率调整，需要借款人主动向银行发起申请，经认定符合条件的，将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。

已有借款人申请成功

将“二套转首套”纳入调整范围，使得享受到政策“红利”的借款人群体不断扩大，根据规定，“二套转首套”借款人可以在线上提交材料申请，也可以去银行线下网点办理。

最近一段时间，郑阳（化名）陆续收到朋友存量房贷利率调整的信息，让她十分羡慕。多年前买房时，因为在外地有过购房记录，银行当时按二套房贷利率给她发放了贷款，听说这次二套房也可以调整存量房贷利率，郑阳一大早便来到了银行网点办理“二套转首套”业务。

“提交了身份证、户口本、房本、结婚证、网签合同号之后银行很快就受理了申请，本次调整前我的房贷利率是5.38%，调整后的利率为4.85%，将在10月25日统一进行调整。”

在浙江的李久杰（化名）也成功通过线上提交了“二套转首套”申请。“从提交申请到通过只用了一天时间，已能查询到降低后的存量房贷利率为4.3%，下个月开始生效执行。”李久杰表示。

原先被认定为“二套房”，如今为“首套房”的借款人成为本轮存量房贷利率下调的受益者。在申请流程方面，对于“二套转首套”，各家银行也专门设置了指引通道。建设银行(601939)在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，借款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”。

中国银行在“存量房贷利率调整”功能操作指南中提及，如果贷款是二套住房贷款，则会出现相关提示，借款人按照步骤依次操作，勾选“存量房贷利率调整范围”，并复制粘贴相关声明，进入下一步材料上传页，点击“添加图片”，逐条上传证明材料影像件，点击提交，上传完所有证明材料后，提交确认并按提示输入手机验证码，成功后会出现已受理界面。

工商银行在手机银行“存量房贷利率调整”栏目上线了“二套转首套”房贷利率调整功能。对于“二套转首套”房贷利率调整，需要借款人主动向银行发起申请，其中10月22日前完成的利率调整申请，该行将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，对于借款人来说，存量房贷利率调降实质性地降低了还贷压力，减轻了居民的资金负担，是一大利好，可以使居民腾出更多的资金用于其他消费，提高资金流动性，也可以给居民提供更多的机会去选择购入其他房产等。

一揽子利好政策“在路上”

据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。从幅度看，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。

9月27日，据中国人民银行官网，中国人民银行货币政策委员会2023年第三季度例会于9月25日在北京召开。会议指出，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效。

在陈霄看来，调降首付比和二手房贷利率下限将成为接下来政策松绑的一个重点方向，在此前“认房不认贷”等政策已经落地，首套房资格的认定上作出了松绑，短期刺激了一波需求入市，但是市场的持续恢复仍需要更多的政策加持，下调首付比和二套房贷利率就是重要的一环。预计该项政策落地后，结合“认房不认贷”形成组合拳降低改善群体的入市门槛，市场有望迎来更加明显的回升，尤其是对于一线和重二线城市。

招联首席研究员董希淼建议，相关部门继续对限购、限贷、限售政策进行再优化，如取消过于严苛的限购措施、调整存量二套房贷利率等，进一步从需求侧发力激发住房消费需求。

对银行而言，董希淼强调，应采取多方面措施，开源节流，精细管理，对冲存量房贷利率调整对利润和息差的影响：一是进一步降低存款利率，优化负债产品结构和期限结构，继续从负债端压降成本；二是加大信贷投放力度，在风险可控的前提下提升高收益资产占比，进而提高资产端收益；三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，丰富多元化盈利来源，减缓利息收入下滑；四是加强内部管理，提高精细化管理水平，压降成本收入比，向管理要效益。

北京商报记者 宋亦桐

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