存量房贷利率今起调整，地产板块有多大机会？

9月25日是银行正式下调存量房贷利率的日子。自今年8月以来，房地产行业迎来多轮政策支持，例如“认房不认贷”并明确首套住房认定标准、央行调整和优化最低首付款比例和利率下限，明确降低存量首套住房贷款利率，多地楼市政策加快优化调整等。业内人士表示，在一系列政策落实下，供需两端预期扭转，房地产市场改善可期。从估值角度看，机构认为当前房地产板块颇具性价比，其后续股价弹性或更足。

银行25日正式下调存量房贷利率

9月25日起，各家银行将开始正式下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。根据主要银行此前的公告，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要主动申请，银行将于2023年9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。

近期央行货币政策司司长邹澜透露了降低存量房贷利率的最新进展。邹澜表示，该政策已在积极有效推进。预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

邹澜指出，本次政策调整利好是中长期的，可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出，支持提升居民消费能力，有效促进消费增长。央行将继续密切关注市场动态，维护好市场竞争秩序，推动存量房贷利率调整工作平稳有序落地。

截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。

据测算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设借款人和银行协商将房贷利率调降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。

多地楼市政策加快优化调整

8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，随后，北京、上海全面跟进执行，力度超预期。截至9月20日，据中指研究院统计，目前已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超40省市跟进落实“认房不认贷”政策。

除了贷款利率有所调整以外，部分城市也对限购政策进行了调整。近期南京、合肥、济南、青岛、郑州、武汉等11城市已宣布全面取消限购，一线城市中，广州在9月20日则宣布放松楼市限购。据中原地产研究院统计数据，9月以来，全国各地累计发布房地产调控政策高达100次。

那么政策效果如何？

中指研究院的数据显示，9月11日至15日当周，北京、深圳、广州成交面积环比均上涨，其中深圳环比涨幅最大，达32.49%；广州和北京次之，环比分别上涨28.61%、19.83%。南京、青岛、杭州等二线代表城市整体成交面积环比均上涨，其中杭州环比涨幅达62.26%，南京环比上涨达25.13%。

地产有多大机会？

业内人士表示，一系列房地产最新政策落实，供需两端预期扭转，房地产市场改善可期。从中长期来看，改善性需求前景广阔，未来仍有较大发展空间。

中金公司9月25日研报表示，往前看，重点城市限购、限贷方面的需求支持政策仍有望持续落地，政策的累加效应也有助于楼市景气度逐步企稳回升，当前资本市场在基本面复苏方面或仍存在正向预期差。该背景下，继续看好地产股未来3-6个月维度的表现，考虑到内房股7月以来调整更深、当前估值更具性价比，该机构认为其后续股价弹性或更足。

对于本轮地产链还有多大机会，华鑫证券指出，通过回顾历史行情，地产行情的超额收益多由政策驱动，时间和空间取决于宽松的力度及成效。通常政策底领先于市场底2-4个月，市场底先于销售底2-9个月，超额收益持续时间在6-12个月。放松力度越大，楼市修复越好，地产行情涨幅越明显。安信证券同样指出，最为首要的是地产超额行情涨幅和政策调控周期紧密关联。

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