广深执行“认房不认贷”,市场影响有多大?京沪何时跟进?

7月底住建部倪虹部长明确提出要进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等三大优化方向后,8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动首套房“认房不认贷”政策落地,明确指出将政策纳入“一城一策”工具箱。8月30日,广州、深圳两地相继落地执行首套房“认房不认贷”政策,积极响应监管部门号召,释放了积极信号,深圳作为全国政策风向标之一,本次快速全面执行首套住房“认房不认贷”,对市场预期和市场信心将产生明显提振效果,也将带动更多城市跟进和落地相关举措。8月31日,武汉、中山、惠州已跟进执行,市场广泛关注的北京和上海仍未有政策推出,预计近期京沪政策也有望迎来

为什么是广州、深圳率先推出“认房不认贷”政策?

广深在25日三部委发文后,率先落实“认房不认贷”政策,时间甚至早于二线城市,侧面反映出广深市场的下行压力,地方政府需要推出有利措施稳住市场及预期。

根据中指监测,新房方面,4月以来,广州市场活跃度逐月走弱,深圳二季度后市场也有所波动,8月市场成交规模明显回落。其中,广州截至7月新建商品住宅成交面积环比已连续4个月下滑,新房价格亦处在波动调整通道,市场预期偏弱;8月以来周均成交面积较7月周均下降17%,较去年同期下降近四成,市场活跃度明显不足。深圳商品住宅成交面积持续在低位,价格已连续三个月下跌,8月以来商品住宅周均成交面积较7月周均下降30%左右,较去年同期下降近两成,购房者观望情绪较重,市场持续低迷。

二手住宅方面,二季度以来,广州、深圳二手住宅成交面积环比持续下降,7月广州、深圳环比分别下降1.8%、6.3%,其中,深圳在2021年2月末二手房指导价机制出台后,二手房成交规模出现明显下降,2023年1-7月,深圳二手房月均成交仅25万平方米/2621套,不足2020年同期月均成交量的四成(2020年1-7月深圳二手房月均成交约70万平方米/7869套)。

图:2019年至今广州、深圳新房、二手房销售情况走势

注:8月销售面积为周度销售面积预估,数据截至8月30日

数据来源:中指数据CREIS(点击查看)

整体来看,广州、深圳房地产市场持续低迷,市场调整压力不断增大是两地率先落地执行“认房不认贷”政策的主要原因。

广深首套住房执行“认房不认贷”,会对市场带来多大影响?

本次广州、深圳全面执行首套房“认房不认贷”,直接利好两类人群,一类是外地有过贷款记录本地无房家庭,一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后,两类人群再购房首付比例及贷款利率将得到较大改善,同时房地产相关税费也有望按首套执行,此政策有利于降低家庭购房门槛、降低购房成本。

表:广州、深圳住房信贷政策调整前后对比

注:广州普宅需同时满足:房屋的建筑容积率在1.0以上;套内面积120㎡以下或建筑面积在144㎡以下;成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.44倍。

深圳除深汕合作区外普宅需同时满足:小区容积率≥1.0;单套建筑面积≤144㎡或套内面积≤120㎡;实际成交总价低于750万元(含房地产证本数)

资料来源:中指研究院综合整理

从降首付的角度来看,对于原来无房有贷款或有贷款记录的家庭,广州过去首付比例在40%-70%,深圳在50%-60%,现在再次购买住房首付均降至30%。对于一套总价500万的住房而言,若按普通住宅,广州本地无房但贷款未结清的购房者首付将从350万降至150万,贷款已结清的首付将从200万降至150万,购房门槛分别下降200万和50万;深圳本地无房但有贷款记录的购房者首付将从250万降至150万,购房门槛下降100万元。若为非普通住宅,首付比例下降的幅度更大,对购房者的带动作用也会更加明显。

从降低房贷利率的角度来看,广州、深圳房贷利率将由4.8%分别降至4.2%、4.5%,对于总额为200万的住房贷款,按30年计算,等额本息还款,利息支出将分别减少25.7万元、12.9万元,每月还款金额可分别减少713元、360元。

整体来看,本次广州、深圳政策优化后,将有效降低居民购房门槛和购房成本,有助于缓解购房者的观望情绪,促进购房需求入市,考虑到深圳房屋总价明显高于广州,本次政策优化对市场的带动作用或更大。

北京、上海是否会跟进?

当前广州、深圳相继执行首套住房“认房不认贷”的政策,为其他城市提供了参考借鉴,短期二三线城市将加速跟进(截至发稿前,武汉、中山、惠州已跟进),北京、上海优化相关政策的预期也进一步增强。从市场表现来看,当前北京、上海房地产市场下行压力也较大,根据中指数据,8月以来北京、上海新房周均成交面积较7月周均下降接近30%,分别较去年同期下降20%、30%左右,除了个别项目外,多数项目去化压力大,市场整体活跃度不足,政策有必要进行优化,但考虑到京沪房屋总价高且首套与二套房首付比例差距较大,北京和上海全面执行首套房“认房不认贷”政策的可能性仍较小,可能通过一区一策或针对特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推进,节奏上有望近期落地。

表:目前北京、上海住房信贷政策

资料来源:中指研究院综合整理

一线城市还有哪些政策可以优化?

一线城市优化楼市政策信号意义重大,广深政策优化或将带动一波购房需求入市,“金九银十”行情可期,若北京、上海能及时落地相关政策,或将进一步修复市场信心,从而带动全国市场预期好转。

值得注意的是,当前房地产市场预期较弱,想要扭转行业下行趋势,还需要多个政策协同发力,从政策措施来看,需求端还可以通过降低二套首付比例,下调贷款利率加点数,进一步降低改善人群的购房门槛和购房成本。同时可以调整京沪普宅认定标准,如通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。另外,进一步降低交易税费也可以降低居民购房成本。

供给端来看,在房地产销售未实现整体企稳回升之前,加大房企融资支持至关重要,只有供求两端协同发力,才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。7月央行、金融监管总局延长“金融16条”政策期限,8月末证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。当前房地产销售仍没有明显改善,部分房企流动性仍较为紧张,需要进一步加大房企在融资、税费减缓等方面的支持。

整体来看,广州、深圳相继落地首套房“认房不认贷”,将有效带动房地产市场预期和信心的修复,短期广深房地产市场行情可期,但市场持续企稳回升仍需更多供需两端政策协同发力。从政策改善到市场见效通常需要一个过程,若一线城市更多实质性政策尽快落地执行,将有助于促进“金九银十”购房需求释放,从而带动全国市场逐渐修复。另外,需求端修复也会带动供给端预期恢复,预计核心城市开工、投资或率先好转。

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(责任编辑:蒲莎莎 )

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