广州楼市步入政策“真空期”，市场观望情绪浓厚

  广州某网红盘的销售人员陈丽，最近心情颇为复杂。

  陈丽所在的楼盘即将进入升筹阶段，但她手中不少已冻资的客户却犹豫不决。有客户表示要在政策明朗之后再做决定，也有一些客户直接表示希望将冻结的资金解冻。

  换句话讲，客户们在等待广州楼市政策进一步调整。

  陈丽说，其所在项目其实也很着急，现行的“认房又认贷”政策导致部分改善型购房者在换房过程中首付比例高达4~7成。如果政策调整为“认房不认贷”，首付比例可以降至3成，这也意味着只需出售手中的房子，就能按照首套房的标准贷款，减轻资金压力。

  7月30日，广州市住房和城乡建设局相关工作人员曾表示，广州市住房和城乡建设局正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

  到了8月7日，针对“广州市将在哪些方面支持及满足刚性和改善性住房需求，是否会执行认房不认贷”的提问，广州市住房和城乡建设局回复表示，相关政策正在研究中，具体以官网公布为准。

  一位开发商营销负责人称，现在广州楼市正处于政策“真空期”，市场充斥着观望情绪。尽管政策吹风后市场稍有好转，但整体成交表现依然未达到预期，这让团队的士气稍感沮丧。

  即便是早早出台了利好政策的南沙，效果也不尽如人意。南沙某楼盘的操盘手透露，虽然人才政策放宽已有一段时间，再加上最近的政策预期，看房人数有所增加，但成交量的变化却不大。

  广东中原地产项目部总经理黄韬分析，近期市场状况仍未好转，原因主要有两方面：首先，由于政策尚未落实，计划购房的买家普遍持观望态度，特别是很多“卖一买一”的购房者旧房子卖不出去，导致资金紧缺。如果能用好政策“工具箱”，在限贷、税费等方面作出调整，可以刺激改善性需求的释放。其次，目前大多数开发商的降价促销幅度都在10%以内，缺乏大幅降价带动成交的情况。

  据克而瑞统计，进入8月，广州一手房周成交面积维持在10万多平方米，创下近八周的低点。一些来访和成交量较好的项目，像保利翔龙天汇，主要是加大了渠道力度，周来访量超过200组。此外，万科金域曦府、万科黄埔新城、天河和樾府的来访量也相对可观。

  在成交方面，黄埔的保利翔龙天汇、万科黄埔新城、时代天韵、保利罗兰国际、合生中央城、星汇城等项目，周成交量都在10套左右。细心观察可以发现，这些都是市场上的热盘，主打性价比，去化一直都不错。但与4、5月相比，这些项目的来访和成交量也都下跌了2~3成。

  政策“真空期”一手市场去化难，却传言不少二手房业主闻风涨价。

  有中介机构人士回应称，政策“雷声大雨点小”，涨价只是极个别业主的行为，没有代表性。真实的市场状况依然平静，放盘量继续增加，成交低迷，唯一的变化是不少卖家都接受了降价的现实。

  国家统计局最新数据显示，7月份广州的二手房价格环比下降了1%，在一线城市中降幅居首。

  李恩正打算出售位于金沙洲的一套小三房，面积80多平方米，挂牌价为300万元。他透露，7月份时，有两名有意向的买家都将售价直接压至260万元，导致双方无法继续谈下去。进入8月，连询价的买家都没有了，取而代之的是几乎每两天就会收到一家中介机构的电话，试图探听底价信息。

  广州中原地产研究发展部认为，目前二手市场买家对市场预期不高，他们更倾向于持币观望，这导致成交情况持续低迷，成交周期不断延长。此外，市区新盘供应力度不减，中心区越秀、荔湾、海珠等区域均有优质全新盘入市，促使不少二手买家分流至新房市场。

  广州市房地产协会专家委员、地产经济学家邓浩志则认为，政策利好对楼市的影响并非立竿见影，而是需要一个逐步过程。目前，管理层的表态为楼市的复苏定下了基调，但其效果取决于各地政策的力度。这些政策再传导到市场，推动成交量逐步提升，这一过程通常需要1~2个月的时间。只有持续的热销态势才能促使库存继续下降。目前情况显示，广州的一手房库存去化周期大约为18个月左右，只有当这个周期缩短至12个月以内，价格才会开始逐渐上升。

  “看好即将到来的‘金九银十’，相信届时政策会进一步明朗化，成交量必然会有一波上涨，将会成为今年2~3月后又一个小高峰，价格方面预计不会有太大波动。”黄韬补充道，不要寄望政策出台后市场会立即逆转，因为楼市的低迷实质上是由购房者信心不足和资金紧缺所致，经济复苏需要时间。

  （应受访者要求文中陈丽、李恩均为化名）

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