5年期LPR维持不变，专家：更多城市或下调加点数来降低房贷利率

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR不变。

贝壳研究院指出，8月LPR呈现非对称性下降，1年期LPR的下降有助于降低企业综合融资成本，促进实体经济修复。对于房企而言，融资成本降低有助于缓解部分房企经营困难的局面。五年期以上LPR未变，即首二套房贷利率基准下限维持4.00%、4.80%。

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，本次1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR保持不变。当前5年期以上LPR为2019年房贷利率换锚以来最低水平，央行在二季度货币执行报告中提到“截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。”根据中指监测，部分城市首套房贷利率降至3.6%，已接近历史最低下限水平。

贝壳研究院监测显示，2023年8月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均与上月基本持平。8月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落42和25个基点。分能级统计，8月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均与上月持平；三四线城市首套房贷利率分别为3.87%，较上月下降1个基点，二套维持在4.80%。

今年6月，5年期以上LPR下调10个基点后，短期市场预期出现一定修复，但并未彻底改变房地产市场低迷态势。根据中指数据，7月，重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅超三成，8月以来重点城市销售未见改善，商品住宅周均成交规模较7月周均及上年同期进一步下降，购房者观望情绪重。综合来看，降息有利于降低购房者置业成本，一定程度上修复市场预期，但对购房需求的带动作用有限，更多楼市政策协同优化，或许才能促进楼市预期实质修复。

“LPR下调空间或已不大，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。”陈文静提到。

事实上，已有部分楼市热点城市在调整房贷利率。近期，厦门出台住房优化政策，8月17日起二套房贷利率下限从LPR+80个基点调整为LPR+60个基点，其他房贷利率超过下限的城市实际房贷利率有下降空间。贝壳研究院指出，房贷利率下降结合新一轮的降首付、认房不认贷、减税、补贴等住房政策，将全面降低购房成本，有助于提振市场预期，促进住房需求释放，为市场修复注入动力。

短期来看，陈文静表示，一线城市政策优化方向或包括优化“认房又认贷”、降低二套首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，若实质性政策尽快落地执行，一线城市房地产市场活跃度有望提升，从而对整体市场情绪产生积极带动，稳定市场预期。若一线城市政策出台节奏较慢或力度较小，预计市场预期将进一步走弱，短期房地产市场调整态势或延续。

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