保利置业上海再抢地 铆足干劲冲“千亿”

  保利置业集团有限公司（以下简称“保利置业”，0119.HK）又在上海抢地了。

  继今年4月20日在上海第一批集中供地中，与建发组成联合体以70.26亿元摘得上海青浦盈浦街道地块后，7月11日，在上海第二批次宅地出让中，保利置业又以22.73亿元独立拿下杨浦平凉地块。

  这块地是本轮上海宅地出让中唯一一宗内环内地块，热门程度可见一斑。从拍地现场情况来看，这宗地共吸引了13家房企进行角逐，包括招商蛇口、中铁置业、保利置业、金融街、越秀、中海、华发、国贸、建发、华润、金隅、安联联合体以及象屿联合体。

  与以往不同的是，上海在今年第一批集中供地结束后调整了竞拍规则，采用“竞地价+摇号”方式：当竞价低于最高限价时，根据“价高者得”原则确定竞得人；当竞价达到封顶价（溢价率10%）后，将通过摇号决出竞得人，而不再采取此前一次书面报价的方式。

  杨浦平凉地块最终也进入现场竞价环节，经过37轮报价后达到封顶价，进行摇号。在十三分之一的概率下，保利置业成为了那个幸运儿。

  实际上，保利置业不仅频频现身上海土地市场，今年6月14日，广州宅地出让中，保利置业还以摇号的方式斩获番禺客运站北侧地块，成交价为10.38亿元，成交楼面价20268元／平方米。

  根据中指院统计数据显示，今年上半年，保利置业的权益拿地额为73亿元，排在行业第19位。加上此次在上海拿地，年初至今，保利置业已经豪掷近百亿元补货。

  “最近两年，保利置业明显加快了拿地速度，尤其是在一线城市加大了布局力度。”一位长期跟踪上海房地产市场的研究员表示，保利置业也是央企背景，有实力支撑其在市场不景气的情况下逆势扩张，现在行情普遍不好，向核心一二线城市聚集也是当下房企的共识。

  同业竞争问题难解

  相比保利发展，保利置业的知名度较小，二者经常被业内混淆。

  实际上，保利置业和保利发展均是保利集团的下属企业。保利置业是保利集团地产主业的重要柱石、资本市场重要平台、海外布局重要窗口，其主要业务分为境内外高端房地产开发、城市综合投资运营、品质酒店及物业管理、综合金融服务四大板块。

  从股权结构看，保利置业的控股股东为保利（香港）控股有限公司，公司实际控制人为保利集团，最终实际控制人为国务院国资委。

  正因如此，保利置业和保利发展长期存在同业竞争问题。在上述研究员看来，二者布局区域有重合，产品上也看不出明显差异。

  根据公开报道统计，保利置业和保利发展布局重合的城市超过10个，既有北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，也有像苏州、杭州、宁波、武汉、济南等二线城市。

  为了解决同业竞争问题，在2017年底，保利发展通过间接收购保利置业约20%的股份完成了二者的重组，当时两家公司约定在发展区域上进行划分，内地新增的项目由保利发展开发，港澳地区则以保利置业为主导。但目前看来，双方并未履行该约定。

  保利发展曾在回复交易所关于同业竞争的问询中表示，从房地产行业内竞争的特殊性，以及房地产产品本身的特殊属性等方面而言，双方之间并不存在实质性的同业竞争，保利置业的业务发展不会对保利发展的利益造成实质性的损害。

  话虽如此，但内部竞争也依然存在。例如在上海土地市场，因为有关联企业不能同时拿地的规定，因此同一地块的竞拍中，保利发展和保利置业只能出现一个，但若双方都同时看中了一块地，谁来参拍？上述研究人士戏称：“可能需要跟拍地规则一样来摇号了。”

  冲击千亿规模

  众所周知，保利发展总部位于广州，而保利置业的总部却是位于上海。

  虽然最近两年保利置业频繁在上海拿地，但实际上，以前保利置业的重仓之地在西南区域。

  根据保利置业年报显示，2017年，其在西南地区城市合计土地储备约1034万平方米，占其总土地储备约51.1%。但在保利置业的销售额中，西南区域只贡献了不足30%的业绩。

  面对这样的情况，保利置业也作出了一个重要决定：调仓。

  2019年起，保利置业开始调仓，侧重布局长三角、大湾区的一二线城市，也是这一年，保利置业开始加快拓展速度，在2020年业绩会上立下了“未来五年再造一个保利置业”的目标，并定下“以销定投、以销定产”的拿地策略。

  彼时，时任保利置业董事会主席的张炳南就提出要在“十四五”期间实现1000亿元目标，且从2020年开始，每年增长15%，年复合增长率达到40%～50%。

  不过，目标还未实现，保利置业迎来了一个重大人事变动。2021年10月26日，保利置业发布公告，张炳南因工作安排，已向保利置业辞去董事会主席及执行董事职务，同时委任万宇清为新任董事会主席及执行董事。

  在万宇清上任的当年，保利置业制定了620亿元的销售额目标，同比增速约19%。但最终保利置业仅实现合约销售金额566亿元，同比增长9%，年度目标只完成了91%。

  即使如此，万宇清上任后仍以千亿元规模为冲击目标。

  在业绩会上万宇清提出：“保利置业可能前些年走的慢了一点，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些”。

  于是在2022年，保利置业制定了650亿元销售目标，同比增速15%，彼时万宇清强调“这是保底目标”。

  彼时就有业内人士认为，保持15%的年平均增速，在当前市场情况下，目标达成具有一定的挑战。

  事实证明，挑战确实存在。2022年保利置业合约销售金额同比下降11%至502亿元。据克而瑞数据，2022年保利置业销售规模仅完成年度目标的77%，去化率仅为38.6%；已竣工可售物业存货值由期初的181.24亿元增长46.3%至期末的265.17亿元，存货去化压力开始显露。

  但这并未阻断保利置业发展的决心。今年年初，保利置业提出“保签约、抢回款、去滞重、重产品、精费控、优协同”的工作目标，为的就是促进公司销售业绩。从近期其发布的上半年未经审核经营数据来看，成效显著。数据显示，今年上半年，保利置业累计实现合同销售金额约374亿元，同比增长127%；合同销售面积约148.2万平方米，对应的合同销售均价约为2.52万元/平方米。

  今年已斥资百亿抢地

  作为一个从事房地产行业已超20年，且拥有丰富企业管理经验和房地产开发运营管理经验的地产老兵，万宇清明白，土地是支撑公司实现千亿元规模的重要保障。

  因此，在他上任后，除了要继续带领公司向千亿元规模发起冲击，同时也加大了土地市场补货的力度。且在市场不景气的背景下，保利置业的拿地目标就是核心一二线市场的土地。

  2021年，保利置业共获取19个开发项目，并首次进入了常州、太仓和宁海，其中，四成投资位于深圳、上海和宁波三个高流量城市。新增土地储备总建筑面积360.9万平方米，新获取项目已有12个实现开工。

  为了争取更高的销售额，2022年，保利置业制定了比2021年更高的拿地金额，按照以销定投的拿地策略，公司定下200亿元权益土地支出资金，当时公司的想法是，若销售情况理想，还将适时调整额度为250亿元至300亿元。

  不过，根据中指院统计的房企拿地金额数据显示，2022年，保利置业最终的拿地金额仅有126亿元，在上海、深圳、宁波和昆山等城市共获取10个开发项目，并首次进入常熟市场。虽然拿地支出金额不如公司预期，但在整个房地产销售和土地市场低迷的情况下，保利置业全年拿地金额排在行业第25位。

  截至2022年末，保利置业权益土地储备在长三角和大湾区的占比达到43%，同比升3个百分点；一线城市占比达到22%，同比升2个百分点，土地储备结构持续改善。

  但也值得注意的是，在行业下行背景下，保利置业分布在西南和其他地区的项目总建筑面积分别为27%和27%，这些经济、产业、人口支撑相对偏弱区域的项目仍然存在去化压力。

  今年上半年，保利置业依然延续了最近两年的拿地风格，除了在上海、广州抢地，今年5月和6月，保利置业还分别在江苏昆山和苏州落子。加上此次上海斩获的杨浦平凉地块，年初至今，保利置业在土地市场已经累计斥资近百亿元。

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