上海二批次土拍热度不减，上半场总成交405亿元

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7月13日，上海今年首场“拼运气”的土拍暂告一段落，共计出让15宗地块，成交总价405亿元。

其中10宗封顶摇号、5宗底价成交，总规划建筑面积187.34万平方米，共计揽金约405.48亿元，平均溢价率7.82%。

“上半场土拍仍维持了高溢价率、触顶率，成交地块溢价率环比上涨0.5%，10宗地块触顶摇号，平均每块地8家主体参拍，虽不及一批次火热但未见明显转冷。”克而瑞上海团队表示。

具体到地块，首日出让的8宗地块有3宗价格触顶进入摇号环节。

当日最热门地块当属吸引了13家企业参拍的杨浦区平凉社区地块。该地块位于杨浦内环东外滩板块，距离地铁12号线/18号线江浦公园站不到500米，周边有多个日光盘，去化相对有保障。

最终，保利置业幸运中签这块地，成交总价为22.73亿元，成交楼板价为74250元/平方米。

同日出让的总价较高的松江区洞泾镇地块则吸引了华发、保利发展、建发、招商、华润参拍，清一色的央国企。最终该地块由华发通过摇号竞得，总成交价70.63亿元，楼面价25850元/平方米。

松江永丰地块则吸引了7家房企报名，最终6家参与摇号，溢价10%后由招商蛇口(001979)摇中，成交价18.48亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，永丰地块各项配套成熟，房地联动价之间有50%以上的差距，确保房企有合理利润。唯一不足是没有轨道站点，且距离市区比较远，未来消费客群可能更多针对的是区域内部客。

首日出让的剩余5宗地块均底价成交，拿地企业包括保利发展、恒都、上实发展(600748)、临港城投、临港控股&荣盛联合体。与一批次供地时多家规模房企为保证有所收获而报名“保底地块”相比，二批次供地时企业都偏向谨慎。

次日出让的4宗地均触顶成交。

向来备受关注的大虹桥地区，闵行区华漕镇地块吸引了18家主体参拍，最终由中铁建通过摇号幸运获得，成交总价61.475亿元，楼板价40920元/平方米。

“壕掷61亿，是什么让各大企业对这块总价不低的地块趋之若鹜？是华漕前湾规划的落地，是示范区线叠加13号线的轨交利好，是市场流速快，库存健康，是百亿货值。”克而瑞上海团队说道。

卢文曦也指出，地块所在板块本身具备潜力，6万多平方米的地未来能够提供12万平方米以上的供应量，同时交通、教育、商业、医疗等资源都不错，是不错的土储。

同日出让的闵行区浦江镇地块、嘉定新城地块、奉贤新城地块则分别由本土民企大华、大家&钱江&维科联合体、中建八局幸运抽中。

第三日出让的3宗地也均触顶成交，宝山区大场镇地块吸引了18家主体参拍，最终由金茂摇号抽中，总成交价31.25亿元。

总体而言，上海本轮土拍热度持续走高。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析道，一方面，土拍规则的适度调整即当竞价达到最高限价后，将通过摇号决出竞得人而不再采取此前一次书面报价的方式，为房企竞拍营造出更为公平公正的平台，拿地热情因此提升；另一方面，上海本轮供地质量总体不错，部分地块位于内环内的核心区域，因此在一定程度上带动本轮土拍仍能保持较高的热度。

尽管保持了较高的地价触顶率和溢价率，仍有5宗地零溢价成交，临港新片区2宗地块均由地方平台兜底。

此外，与一批次多家房企积极补仓、动辄报名参拍超10宗地块，以及多宗地吸引超30个主体参拍相比，二批次企业更加谨慎，部分企业开始观望。

例如，一批次报名超10宗地的万科，此次拍地的上半场只参拍了2宗地；建发则退出了松江永丰地块的摇号。

在上一批次报名15宗地的招商蛇口则保持了高参与度，希望继续在上海“做大做强”，此次参拍了10宗地。

克而瑞上海团队指出，由于二级市场下行，部分企业对一级市场的态度转为观望，民企敏感度更高，表现为暂不参拍。

此次土拍的下半场将在8月开拍，剩余9块地将落入哪些企业，届时见分晓。

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