【北京楼市的逻辑】土拍、LPR、挂牌量！

2023年6月20日，对于北京楼市而言，是一个值得记住的日子。

在距离2023年上半年还有10天的时间节点，发生了三件有关楼市的大事。

这三件大事，分别涉及一二三级市场，里面藏着北京楼市的逻辑，以及下半年的市场走向。

开启今天的文章前，先安利一波周深的这首新歌——《调查中》，尤其是3分02秒的那一段，完全彰显了周深的唱功，一定不要错过。这首歌目前在各大音乐平台都是收费的，所以今天在阿伦的这篇文章里，我优先替大家付了费，建议点开播放键，边听边读文章吧~

正如歌名是《调查中》，阿伦对北京楼市三级市场的探寻，也处在调查中……

【盘点2022北京楼市】土拍市场持续分化，新房喜忧参半，二手房全线下滑！

业内人都清楚，楼市的一二三级市场对应的是什么，但这并不表示所有的读者朋友都清楚，所以今天的这篇文章，阿伦尽量用白话文为大家呈现一个人人都看得懂的逻辑。

首先让我们来看一级市场，即土地市场。

昨天下午，随着最后7宗土地全部找到买家，北京2023年首批次土拍宣告落下帷幕。先来说一个数字——712亿元，这是首批次北京土拍市场的成交总额。组成这个数字的，是23宗土地，算下来平均每宗地的价格约为31亿元。

单看上述3组数据，虽然非常直观，但似乎看不出北京土拍在2023年的逻辑。接下来，我们来对这23宗土地的归属，做一个简单的拆解。

首先，从结果上看，哪些房企在首批次土拍中成为了大赢家呢？那么，必然是招商蛇口(001979)！可以说首批次土拍中，招商蛇口的强势，兑现了其在2023年北京市场上大干一场的决心。3宗地块，分别位于通州、经开和丰台，点位上涵盖了副中心区域、东南片区和西南板块，且3宗地块均为独立开发，可以说下半年十分可期。

此外，TOD大拿京投发展(600683)也收获颇丰，除独立开发丰台新宫地块外，还与保利组成联合体，于昨日摘得朝阳东坝两宗地块，那么1+0.5+0.5=2，也算是个不错的成绩了。同样，作为京投发展的好朋友，保利在首批次中也有不错的斩获。除与京投发展联合拿地的2宗朝阳东坝地块外，还从石景山土拍“钉子户”中海手中抢下石景山广宁村地块，且该地块为保利独立开发。

有得意者，就有失意者。我们看到，在这23宗地块中，除了马甲之外，真正属于民企的，寥寥无几。所以说，北京首批次的土拍，呈现出的结果就是典型的国央企横行，占比超过八成。民企虽也积极参拍，但收效甚微。

敬畏土地，才能赢得市场！

土拍市场，作为房地产的一级市场，亦是楼市的源头，具有向下传导效应。可以预见的是，这23宗地块，将在第三季度开始陆续入市，从而丰富北京下半年楼市的新房市场。

同样是6月20日，也就是昨天，新房市场也发生了一件大事，那就是LPR下调。

我们看到，LPR此次下调的力度，5年期以上为4.2%，对比此前的4.3%，降幅为0.1%。换算下来，100万房贷最高将少还2.1万，月供减少约107元，相当于总房款打了个9.96折。

这一消息，在阿伦的朋友圈里瞬间炸了锅。不同人，有不同的感知。

“要不是我没钱，差点儿心动买房了，毕竟9.96折呢！”

“我手头现金流大多压在各个赛道，虽然对LPR下调表示欢欣鼓舞，但短期内暂无力购房。”

“国家肯定要给新房更多政策，这个用脚指头都能想明白，新房销售提升了，房企拿地热情才会高涨，地方土地财政才有保障。”

对此，阿伦的看法是，LPR此次下调，无论是从实际效果还是象征意义上，都将取得成果。先来看实际效果，有人觉得10BP力度太小，但要知道对于还贷者而言，100万元贷款每月减少107元，也是不小的一笔数目。阿伦记得自己买第一套房之后的下一个月，满身上下一共就只有157元了~强弩着买房后的大半年时间，都是节衣缩食，靠方便面度日的~从象征意义上看，自2022年8月22日下调LPR后，这是时隔10个月后的再次下调，这也表明了政策对于需求端的倾斜。如果将时间退回到2019年8月17日，也就是央行宣布启动改革完善LPR形成机制的那一天，彼时的LPR五年期利率为4.85%，现在的4.2%显然要低出65BP，降幅达到了13.4%！

所以，为何房地扎堆进京拿地，难道他们有钱没处花了吗？显然不是，因为在当下市场环境中，北京市场是非常被人看好的。尽管新房销量在Q2之后有所下滑，但北京依然是全国市场中最为健康的，没有之一。即便是销量一直在高位的上海，由于积分政策，其新房市场的销售压力也是要大于北京的。不要怀疑大佬们的眼光，斥重金在北京拿地，就说明他们对北京楼市未来前景的看好。

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可以预见的是，下半年北京新房市场将呈现出更大的活力，这对于购房者来说也是一个福音。

说完了一级土地市场和二级新房市场，最后我们把目光聚焦三级存量房市场。时间是一个刻度尺，无声记录着这世间发生的一切。同样是6月20日这一天，北京存量房的挂牌量突破15万套大关，大家知道这个数字意味着什么吗？意味着如果按照月均1万套成交量的北京楼市存量房枯荣线计算，在不增加挂牌量的前提下，库存去化周期为15个月。我们知道，在存量房市场中，10个月是一个分界线，库存去化周期小于10个月，说明市场偏热；等于10个月，说明市场正常；大于10个月，说明市场偏冷。

显然，15个月与10个月的关系，是1.5倍的关系。那么，可以看到，北京楼市的存量房市场，将在未来半年乃至更长的时间，遭遇挑战。

造成二手房挂牌量增加的原因有很多，其中最主要的一个原因就是置换。很多挂牌业主的二手房房龄较长，需要将其卖掉后再换一套新房或者次新房，由于纯新房供应量的提升，很多购房者将目光集中到新房市场，这就从很大程度上分流了存量房市场。此外，伴随着今年幼升小的告一段落，近十年中入学数量最多的学区大年宣告落幕。在可以预见的未来，即一年之后，那一批2018年出生的孩子，入学数量将锐减至此前的六成！

所以，阿伦建议那些持有老破小学区的朋友们，在房子达成自己孩子的学区属性后，要尽快在下一轮降价潮到来前，尽快出手。

过去，北京楼市的逻辑是：存量房是市场的晴雨表。如今，在经历了一个血雨腥风的土拍市场争斗后，在新房市场愈发强势的背景下，开始转向一种自上而下的新传导模式，即：土地带动新房，新房分流存量房。

以上，就是阿伦对上半年北京楼市的逻辑变化作出的全部分析。如果大家还有不懂的，欢迎在留言区或粉丝群与阿伦互动。

下半年，期待，每个人，都有所收获！

本文首发于微信公众号：阿伦侃房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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