云端分享 | 2022年房企盈利能力专题报告

以下为精彩发言

面对持续低迷的市场行情，很多房企的经营局面得不到扭转，甚至面临持续恶化的境况，不得已以牺牲利润为代价换取一丝生机。但是作为以盈利为目的的市场主体来看，这样的求生也是难以持续的。

从2022年整体盈利形势来看，可总结出三个高频关键词：

一是下行，其实下行是从2018年到现在一直在提的，2022年无论是数据表现还是市场感观，下行的迹象都是比以往更加明显的；

二是亏损，亏损额、亏损面显著扩大；

三是减值，无论是投资物业还是存货资产，价值波动加剧，给盈利造成了巨大的冲击。

本次分享从行业层面和企业层面具体来看一下房企的盈利表现。

01

行业整体：

营收和利润规模负增长

行业利润率加速探底

从营收来看，2022年行业典型上市房企整体营收规模4.76万亿，增速的中位数是-17.1%。这一轮下行周期从2018-2021年，营收规模其实都是在走高的，只是说增速在放缓，2022年出现负增长，这一方面是这几年销售市场压力在结转上的一个体现。另一方面2022年由于疫情防控，多地长时间处于封控状态，工程建设结转没有跟上。另外房企资金链问题导致停工停贷也加剧了结转压力。

营业成本方面我们可以看到，尽管2022年营收规模回到2020年水平，甚至还略低于2020年，但营收成本规模却显著高于2020年。全年行业典型上市房企整体营业成本达到4.03万亿，增速的中位数是-14.6%,降幅也是低于营收的。这也说明一些高地价项目结转的影响仍在持续传导，低利润项目结算还比较集中。

在成本挤压下，包括公允价值重估、计提减值等多重要素影响下，最终行业整体的利润状况也可以说非常惨烈。行业典型上市房企整体毛利润利润规模6481亿元，增速的中位数为-32.3%。净利润和归母净利润都呈现亏损，净利润亏损542亿元、归母净利润亏损1194亿元。

利润率水平来看，2022年行业无论是毛利率还是净利率、归母净利率都延续了2019年以来的下行趋势，且降幅较往年进一步扩大。

典型上市房企毛利率中位数14.1%，同比降低4个百分点，净利率和归母净利率都由正转负，分别为-0.2%和-1.7%。目前，各项利润率指标均都已降至历史最低水平，行业整体利润率持续下行探底。

其实这一轮下行周期，房企在盈利压力下，都更加重视第二增长曲线的培育，试图平滑周期性影响，尽管在主业开发庞大规模下，任何多元业务支撑都显得力不从心，收入占比大多都在个位数，但是市场下行，还是能够起到一定的补充、增厚业绩的作用。

对于大多数房企来说商业地产都是比较优选，百强百分之八九十都有布局商业，相比其他多元化业务更有沉淀优势。华润、龙湖的商业地产收入都已经进入百亿行业。

但是根据数据统计，2022年商业地产的运营压力还是比较显著的，超六成典型上市房企的投资物业租金及酒店运营收入减少，越秀地产、中梁控股、建发国际等降幅都较为显著，越秀地产同比降幅近50%。

华润置地作为商业地产头部房企，也难抵市场低迷，2022年投资物业租金及酒店运营收入136.8亿元，位居行业首位，同比下滑6.2%，购物中心、写字楼、酒店收入均面临下滑。

但也有部分房企展现出较强的韧性,逆势保持了正增长，以龙湖集团为例，持有物业运营已经形成规模，截至2022年末，已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%；冠寓已开业11.6万间，规模行业领先，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。全年运营业务不含税租金收入118.8亿元，同比增长14.1%。

从市场表现来看，优胜劣汰在加速，未来市场主要还是集中在运营运能力强头部品牌。

整体来说，房地产行业从盈利高光期，毛利可以达到30%甚至以上，净利率、归母净利率也能有两位数，一步步走到现在谷底位置，对房企来说是危机，同时也是重新思考未来发展的转机，未来，行业盈利能否恢复，恢复到什么样的水平，这可能是所有房企面临的重大课题。

02

企业表现：

近半数房企净利润亏损

行业ROE水平显著降低

2022年在行业典型上市房企中仅有约25%的企业实现营收增长。超过85%的行业典型上市房企毛利润（剔除税金及附加）和净利润同比降低，其中部分企业的毛利润降幅超过50%。

“减收减利”现象较为普遍，根据典型上市房企营业收入增速与毛利润增速做的散点图，第三象限同时降低的企业非常集中，占比逾七成，包括了像碧桂园这样的大型房企，碧桂园2022营业收入4303.7亿元、毛利润328.8亿元，分别同比降低17.7%和64.6%。

此外，2022年在行业典型上市房企中还有近半数的企业净利润出现亏损，其中融创中国、金科股份(000656)、荣盛发展(002146)、富力地产、远洋集团、正荣地产、旭辉控股集团、雅居乐集团、禹洲集团等13家规模上市房企2022年净利润均亏损逾百亿元。

当然也有部分房企利润表现稳中有进，主要是一些央国企和部分优质民企。如建发国际集团、越秀地产等，实现毛利润和归母净利润双增长。建发国际得益于近年销售规模的增长、以及在高能级城市区域聚焦的布局战略，2022年实现营业收入996.4亿元、毛利润152.2亿元，分别同比显著增长82.6%和67.6%；净利润55.6亿元、归母净利润49.3亿元，同比也分别增长34.1%和38.9%。

企业利润率的变动情况来看，2022年在行业典型上市房企中有逾八成企业毛利率同比降低，净利率和归母净利率降低的企业数量占比逾九成。一些房企降幅还是比较明显的，像合景泰富集团、龙光集团、上坤地产、融信中国、雅居乐集团、旭辉控股集团、时代中国控股等，归母净利率的降幅均在30个百分点以上。

还有不少历年利润率保持在高位、稳定性较强的房企，毛利率和归母净利率也出现相对明显的波动下行，如中国海外发展、保利发展、保利置业集团等。其中，中国海外发展2022年毛利率同比下降2.2个百分点至21.3%、归母净利率同比下降3.7个百分点至12.9%，其利润率的下降主要是由于结转项目利润率降低、外币汇兑亏损、物业存货减值准备以及对应收合营公司款减值准备等。

以ROE衡量了企业综合盈利能力，2022年ROE水平下降的企业数量占比超九成。行业典型上市房企ROE中位数由2021年的6.89%降到了-2.67%，净资产收益率为负、达到历史最低水平。

房企ROE水平逐年降低、下行压力加剧的主要原因在于：一方面，目前市场下行调整持续，房地产行业进入低增长、低利润时代，同时房企合作开发常态化，利润进一步被分摊，归母净利率水平降低。另一方面，近年来政策调控力度加大，“三条红线”下行业降杠杆成趋势、企业周转率降速。

具体来看，2022年行业典型上市房企中仅有10家企业ROE达到8%以上，分别为龙湖集团、滨江集团(002244)、建发国际集团、华发股份(600325)、华润置地等。其中，滨江集团和建发国际集团的ROE水平分别较2021年提升1.4个和1.1个百分点至17%和16.9%，保持在行业较高水平。行业新常态下，企业对于利润率、杠杆水平、周转效率都要予以全方位管控。

03

资产价值下行加剧盈利压力

销管费率普遍走高

可以说无论是从行业整体还是企业具体表现来看，2022年房企的盈利都是非常不乐观的。除了开发主业销售项目结转利润减少，还有哪些利润杀手呢？

第一投资物业重估，投资物业重估收益，主要针对企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的净值差额，计入当期损益，反映投资物业资产质量与资产价值回报状况。面对市场低迷，投资物业重估收益波动加剧，也更为明显地作用到净利润和归母净利润的减少上。

2022年，投资物业重估大面积亏损，亏损企业占比达到67%，包括碧桂园、富力地产、正荣地产、融信中国、合景泰富等典型上市房企都出现了不同程度的亏损。富力地产重估亏损额最高，近20亿元。此外，像绿城中国、保利置业、融信中国、远洋集团等多家企业已经连续3、4年面临亏损，持续承压。

行情走低，资产价格预期更为考验项目布局以及运营效率，热点城市核心板块、运营效率高、出租率高的投资物业重估表现相对坚挺。龙湖集团作为成熟的投资物业运营商，投资物业重估收益达到29亿元，成为少数保持正增长的房企之一。

第二计提资产减值，近两年，房企加速“缩表”，对存货、长期股权投资等资产进行减值测试，计提资产减值准备，这也在相当程度拉低了盈利水平。

2022年，大额资产减值计提仍然频现，存货是计提的最重头，一般在资产减值计提中占比能达到90%以上。2022年碧桂园在建物业及持作销售的已落成物业计提减值金额230亿元，较2021年翻一番，金科股份、华侨城计提存货跌价准备均超百亿元，成为加剧企业亏损的主要原因之一。中短期来看，特别是出险房企的资产贬值情况不容乐观。

由于一次性大额计提极易引发“财务洗澡”嫌疑，监管层也予以高度重视，今年荣盛发展、金科股份、中南建设(000961)、华侨城等多家房企均收到交易所问询函。

但其实，部分房企经历2021年大额计提之后，2022年计提规模明显收缩，以万科地产最为典型，2022年新增计提存货跌价准备4.5亿元，较2021年大幅减少85.6%。随着市场筑底企稳，未来资产减值损失对企业效益的影响将逐步减弱，部分计提的资产减值准备日后也将有机会可以转回。

第三合联营，市场风险同时也导致合作拿地、合作开发模式不确定性加剧，非并表合作项目收益对企业净利润和归母净利润水平的支撑明显弱化，甚至可能成为利润拖累。

2022年，合营联营收益减少现象比比皆是，近半数典型上市房企陷入亏损。不少企业都是由盈转亏，且亏损较大，如合景泰富亏损额达到了39亿元。

而保持正增长的企业仅占2成左右，包括华发股份、滨江集团、绿城中国等。华发股份、滨江集团实现“大跃进式”增长，合营联营收益分别为15.0亿元、21.9亿元，均达到2021年的7倍之多。在盈利下行大趋势下，这些企业营合联营收益增长对利润的促进作用更为明显，合联营利润贡献度（合营联营收益/税前利润）显著提升，滨江集团达到41.2%。

面对市场不确定性，只有“确定性高”的合作，才能对企业经营效益起到正向促进作用，需综合考量合作方的企业资质、经营安全性和效率表现，这将直接决定项目能否顺利推进以及最终盈亏状况。

第四销管费管控，为应对市场环境，房企都在加大营销力度，促进销售，同时积极调整组织架构、推进精细化管理，以期向管理要效益。

2022年，由于行业销售规模锐减，整体销管费用规模也呈现下行走势，近8成典型上市房企的销管费用同比下降。

但由于营销宣传推广投入力度仍较大，销管费率（销管费用/报告期内操盘销售金额）普遍走高，典型上市房企的销管费率平均值为5.7%，中位数为6.7%，分别较去年同期上升1.8和2.7个百分点。

具体从企业表现来看，头部房企销管费率整体表现相对稳定，部分大型央企以及地方国企优势突出，如大型央企中海地产、招商蛇口(001979)、保利发展销管费率分别为2.3%、2.4%、3.0%，地方国企越秀地产、华发股份销管费用率分别为3.1%、3.2%。此外，滨江集团、绿城中国等区域深耕型优质民企充分发挥区域深耕优势，体现出较高的运营效率，销管费用率也处于行业低位。

面对市场变局，行业告别“高盈利”时代，提高运营效率、降本减费任重道远，房企需做好长期战略规划，实现有质量、有效益转型。

04

房企盈利的未来走势

整体来说不确定性还是比较大的，特别是近两年销售规模回落，中短期内企业盈利都将继续承压，部分头部房企也在业绩会做出一些预判，万科地产透露，过去两年特别是2022年整个行业超量的调整，整个销售大幅下降，而且房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐步进入到竣工交付，结算毛利率阶段性还是有一定下滑的压力。相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率能够会维持在一个相对稳定的范围。中国金茂表示未来毛利率走势关键看后面的市场会不会有波动，公司非常重视投资纪律，毛利率将能够有所恢复。

行业下行调整期，房企经历盈利阵痛是必然。当前环境下，还需保持谨慎态度，积极采取应对措施，资产质量和经营管理能力是应对市场波动的两大核心竞争力。一方面，保持审慎投资、关注拿地质量，以保证新增项目的利润空间。另一方面，企业要达到“稳利润”预期，在稳健经营的前提下，仍要坚持精细化管理控制成本费用，提升经营效益。此外，结合目前的行业趋势，企业也需进一步挖掘产品品质、优化产品结构，不断强化产品打造、提升产品溢价。

精彩问答（点击视频收看）

Q1 2022年房企的盈利非常不乐观，压力主要来自哪些方面？

Q2 2022年计提减值冲击盈利主要是受什么影响？

Q3 未来房企盈利是否能修复？

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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