中指研究院发布2023中国产业新城运营商评价研究报告

　　2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。会上，中指研究院发布了中国产业新城运营商评价最新研究成果，国内权威学术专家及优秀运营商代表就产业布局、创新发展、产业生态系统等话题发表了主题演讲，并深入对话研讨如何促进产城融合向更高质量发展。中指研究院希望通过总结成功运营的核心价值要素，发掘和推广优秀产业新城运营商的发展经验，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。

　　经营规模：整体规模持续提升，收入结构逐步多元化。从总资产增速来看，随着产业新城步入“运营为王”的时代，运营商资产增速整体呈上升趋势， 运营商升级发展战略，积极适应科技创新范式变革，以产业投资带动产业发展。从营业收入来看，2022年，产业新城运营商营业收入波动较大，一方面，产业投资板块持续发力，带动园区开发业务发展；另一方面，因疫情导致2022年上半年开工及竣工进度搁置，影响产品销售与结算进度。从收入结构来看，2022年，产业新城运营商积极进行业务结构调整，进一步加大投资业务，收入结构逐步多元化，部分企业园区开发与运营业务板块的营收增速明显高于社区开发与运营板块。

　　盈利能力：净利润波动较大，产业投资为主要影响因素。从盈利规模来看，运营商净利润规模在5-20亿元之间，只有招商蛇口(001979)净利润超过50亿元。随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营的成功转型，产业新城投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源。然而，产业投资存在明显的周期性和不确定性，运营商在净利润增长方面也表现出明显的波动。

　　融资能力：公募REITs破百亿，基础设施公募REITs打通“投融管退”全链条。2022年全年，产业园REITs从2021年末的4只增至8只，在管建筑面积增加到184万㎡，同比增长119%，资产管理规模从不足百亿增至150余亿元。多地方大力推进产业园REITs发展并将产业园区作为试点突破首选，在盘活园区资产的同时助力新园区建设。除已发行的北京、上海、深圳、苏州、合肥及杭州外，广州、南京、武汉、西安等城市的园区也在积极推进产业园REITs的发行工作，园区REITs落地数量有望进一步增加，产业新城开发可持续发展模式进一步优化。

　　财务稳健性：强化产业运营能力，资产负债率保持低位。不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线。2022年，产业新城运营商持续增强产业投资孵化能力，增值业务占比逐年提升，负债水平持续维持在较低水平。

　　产业定位：聚焦城市群优势资源，打造“专精特新”特色产业形成差异化优势。从调研结果来看，产业新城运营商在进行产业定位时，聚焦区域优势资源，针对区域协调发展要求打造特色产业园区，实现产业能级的提升。在产业定位过程中，一方面，“十四五”规划逐步落地，各城市群推动城市群一体化发展，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局，以协同发展、错位竞争为特征的产业集群发展日益凸显。运营商在区域协同发展的大趋势下，产业定位聚焦城市群内的优势资源，加快主题园区要素融通。另一方面，加大培育专精特新新产业生态，高效配置产业用地，整合资源通过专业化、特色化的项目打造差异化优势。

　　产业招商：智慧大数据平台精准招商，强化多链驱动深耕产业链招商。从调研的结果来看，产业新城运营商在产业招商上，一方面，借助产业大数据中心、智能管理平台等手段，打造产业图谱、产业地图从而勾勒目标企业画像，打通招商线上线下全流程操作，实现招商地图、产业配套、营商环境、品牌形象等招商资源的可视化，精准招引从而提高园区招商能力和成功率；另一方面，深耕产业链招商，强化多链驱动，重点扶持链主企业从而延链补链，提高产业园区综合竞争力。

　　产业培育：“服务平台+产业基金”赋能产业培育聚智增效。从今年的调研情况来看，产业新城运营商继续强化内部平台的增值服务，一方面，运营商打造产业服务体系，以“中心+平台”的模式，围绕园区企业的全生命周期需求，全方位对接多层次多维度服务方案；另一方面，运营商持续深耕全产业链的投资基金，以“直投+基金+资本”的方式，不断强化产业集聚效应和规模效应，带领园区企业“加速跑”。

　　发展趋势：共建园区、专精特新、轻重并举。合作主体持续多元，多种形式的跨区域产业合作促进共建园区；特色产业园区打造“专精特新”，促进产业集聚发展，赋能产业转型升级；轻重并举加快走向“存量运营”时代，公募REITs补强融资渠道。

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