房地产进入存量市场：合理确定经纪服务收费，推动行业健康发展

  5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称“意见”），从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。

  其中的第三条规定，要合理确定经纪服务收费，明确房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引起热议。

  我国房地产市场已进入存量时代，在此背景下，房地产交易的成本较高，房地产经纪公司往往利用信息优势制造房源紧张的虚假情形从而进行过高收费、捆绑收费，甚至存在滥用市场支配地位干预收费标准制定等违法行为增加交易成本，侵害买卖双方的合法权益，使得房产经济行业乱象频出。

  上述规定的提出或将有效缓解此类问题。

  意见明确，房地产经纪服务收费根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等协商确定。经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

  同时，还明确了房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成，对经纪服务内容进行界定和区分，有利于经纪公司更好的服务于客户，更多地是反映经纪机构收费的合理性。

  北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，此规定的出台与目前房地产市场现状相适宜，不仅意味着住房买卖和租赁经纪服务的收费标准、收费方式会更为规范，相关费用还可能会据此降低，也有助于房产行业的健康发展。

  易居研究院研究总监严跃进则认为，意见中“要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用”的最大的亮点在于要引导交易双方承担服务费用，体现了对购房者权益的保护。目前已有城市、公司在实行双边收费。

  不过，58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，实际在买卖交易过程中恰恰是相反的。一般房价越高，其中介费收取的越高也会相对更容易，并且房东愿意承受中介费的意愿也会相对更高。而购买总价较低的购房者，由于其手头资金有限，都会要求经纪机构降低中介费来达到减少购房成本的目的。在市场上低总价刚需房源也会相对较多的情况，经纪机构也会考虑购房者换其他房源或者跳单的行为被动降低其中介费。因此，这项措施很难在实际买卖过程中实现，并且中介费率的高低也是市场行为，过多的干预可能适得其反。

  混合标价、捆绑收费以及操纵经纪服务收费也在意见中被明令禁止。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，除了严禁操纵经纪服务收费，还要明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下。经纪业务的专业性很强，如果没有最低服务费用，很难吸引专业人员长期从事这一事业，最终导致劣币驱逐良币，经纪行业很难高质量发展。

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