北京土拍收紧，禁止多“马甲”摇号

  近日，北京市规划和自然资源委员会发布丰台区2宗地块出让公告的补充公告，明确同一集团成员企业不得参拍同一地块。

  该补充公告在原有的“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”基础上进一步收紧，禁止多“马甲”拍地。

  2023年以来，已有多个集中供地城市迎来年内首次含宅用地的供应。与过去相比，2023年一季度土拍热度表现较优于2022年，但这主要得益于多个热点城市核心板块地块的出让，多数城市压力仍大。一季度整体土地成交规模同比进一步下降32%，创2010年以来全国土地交易规模的新低。

  一方面是大多数城市土拍市场承压，另一方面是北京优质地块持续遭到激烈竞拍。

  我们认为，未来土地市场或将进一步分化，大批量供应作为刺激房企拿地的手段已经失效，大部分房企将扎堆“少而精”的地块，只有部分核心城市、优质地块持续高热。

  2023年4月14日，北京市规划和自然资源委员会发布“关于北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告（下称“补充公告”）”。

  将京土储挂（丰）[2023]007、京土储挂（兴）[2023]008号《挂牌文件》中出让公告第三条“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司（含全资公司、控股公司）”。

  简单来说，即同一宗地的竞买资格从“同一企业”升级为“同一集团”，在拿地资格审核上出现了进一步的收紧。

  对于此次补充公告的调整，北京市规划和自然资源委员会的相关负责人表示，本次竞买人资格调整正是对市场主体提出的合理化建议做出的回应，调整后的竞买人资格要求，较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。一方面，“同一集团成员企业”不再成为“对手”，但可以“合作共赢”，更加利于行业发展及集团成员企业内部间资源调配。另一方面，项目多数设置摇号环节，本次调整将更加有效地抑制通过增加关联企业参与数量从而提高摇号中签概率的情况发生，继续营造更加公平的市场环境。

  从北京3月刚成交的两宗地来看，一宗地吸引了42家房企参拍，刷新北京土地市场有史以来企业参与最多的地块记录，最终被上海房企大华斩获，另一宗地则由首开底价获得。

  从报名昌平区朱辛庄新区地块的42家房企来看，其中进行报价的部分房企包括：首开、海南恩祥、未来科学城+中建智地、城建兴华、江苏海鸿、大悦城、碧桂园、中建玖合、明芳地产、四川鸿丰、中建三局、天恒、城建开发、上海大华地产、邯郸合金房地产、建发、绿城、河北万浩、龙湖、中铁建、城乡开发、厦门国贸、建工、中海、华润、中能建、住总、湖北天创、电建以及北科建。

  可以看到，这些房企中有部分企业属于同一个集团，若按此次发布的补充公告要求，这些企业只能组成一个联合体竞买。

  2023年至今，持续进行了2年的两集中供地模式在部分城市逐步发生了改变，根据年初自然资源部对《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》的解读，两集中供地模式的优化主要发生在两个方面。一是取消了全年供地次数限制，二是建立拟出让地块清单公布制度。

  统计截止至3月末各城市的挂牌情况来看，不同城市的反应有所不同，部分城市土地挂牌、竞拍截止时间确实开始分散，而也有一些城市仍然维持较为集中的土拍。

  在这其中，北京、广州和成都是较典型的开始分散出让地块的城市，杭州、上海、合肥仍然是较为典型的集中出让的城市。

  从结果来看，分散出让地块的城市中，北京优质地块持续遭到激烈竞拍、普通地块持续底价成交，地市冷热分化明显；广州仍是城投托底为主；成都开年以来地市热度较2022年有明显的提升，3月份分两批成交的7宗地块中，有5宗都到达了最高限价、摇号成交，无流拍地块，整体溢价率分别达到12.8%和14.6%。

  仍然集中出让的城市中，杭州则成为了今年迄今为止土地出让最为积极的城市，在持续供应优质地块、给开发商留足利润空间的前提下，杭州3次土拍均保持了较高的关注度和热度；合肥一改去年下半年的冷淡行情，热度明显升高。

  可以看到，无论是分散拍地的北京、成都，还是集中出让的杭州、合肥，均有竞拍较为火爆的地块出现，集中供地的优化和调整对于各大城市和房企来说都提供了更大的自由度、灵活度，新模式下，重点城市的土地市场热度持续回升。

　　需要注意的是，在部分重点城市热度持续回升的同时，2023第一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积仅为1亿平方米，在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探32%，导致2023年一季度成交规模创下了2010年以来的新低。

  即使是目前民企投资最为活跃的杭州，2023年至今近2次集中供地的成交建面和金额加起来也不及去年第一批次。

  由此可见，近期虽然部分城市土地市场明显升温，但这种升温并没有带来土地交易规模的上涨，仅仅只是部分地块出现明显高热。目前部分热点城市土地市场的点状回暖极大程度依赖于楼市热度、土地质量、利润空间等因素。

  当前土拍市场，各大房企扎堆部分核心城市优质地块，积极摇号拿地，“打新”现象明显。

  正是在这样的背景下，北京发布了丰台区2宗地块出让公告的补充公告，禁止多“马甲”拍地。

  我们认为，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市的土拍热度较2022年会有所上升，但整体市场的压力依旧不然小觑，土地市场将进一步分化。

  对房企而言，北京此次发布的补充公告，或是一个信号，投资拿地部门还需积极寻找高性价比的城市、地块，加大对土地市场的研判，不要盲目拼杀个别城市土地市场。

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