中交地产“增收不增利”之谜

  中交地产“增收不增利”现象进一步加剧。

  4月7日晚间,中交地产公布了2022年业绩报。报告期内,公司实现营业收入384.67亿元,同比大幅增长164.52%;同时,归属母公司净利润为0.34亿元,同比减少85.6%。

  这也是自2019年起中交地产归属母公司净利润连续第4年下滑。

  不过,盈利状况难言理想似乎并不影响资金持续涌入中交地产。4月7日中交地产股票涨停,收盘价为15.48元/股,前一天,中交地产刚成功发行7亿元公司债券。

  盈利能力欠佳

  从业绩报上看,中交地产表现与上涨的股价似乎并不匹配。

  虽然去年中交地产开始在代建业务上发力,但从业绩报上看,其营业收入主要来源仍是房地产业务,主营业务构成未发生重大变化。

  财务指标方面,截至2022年12月31日,中交地产总资产为1373.07亿元,较上年末降低3.28%,归属上市公司股东的净资产32.93亿元,较上年末增长1.05%。实现营业收入384.67亿元,较上年增长164.52%,实现利润总额21.83亿元,较上年同期增长43.36%。

  不过,与大幅增长的营业收入不同,中交地产在2022年实现归属母公司净利润仅0.34亿元,较上年同期减少85.6%,这也是自2019年起,中交地产归属母公司净利润连续第4年下滑,其“增收不增利”的情况愈发凸显。此外,中交地产2022年归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-1.86亿元,已较2021年的-4.32亿元减少亏损56.91%。

  值得注意的是,中交地产董事长李永前曾制定过一个销售目标,“2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上”。

  2023年已至,这一目标却未再被提起。实际上,中交地产在2022年的销售金额也已难达预期。

  业绩报数据显示,中交地产在2022年实现签约销售面积195.78万平方米,较上年同期降低14.32%,实现签约销售金额458.82亿元,较上年同期降低18.07%,销售回款450.84亿元,较上年同期降低23.72%;公司在2022年(权益口径)实现签约销售金额296.65亿元,较上年同期降低25.46%,销售回款291.32亿元,较上年同期降低30.47%;代建业务在2022年度签约销售面积8.77万平方米,签约销售金额13.63亿元。

  销售费用方面,中交地产在2022年的销售费用为10.6亿元,2021年为6.9亿元,同比增长了53.43%。对于销售费用大幅增加,中交地产方面表示,销售服务费及委托代销手续费增加。

  在新一年的工作计划中,中交地产提及要提升经营质效,支撑利润达成。销售方面,根据快周转型和利润型项目的不同,统筹平衡售价和去化的关系,坚持市场导向,积极灵活把握销售价格和开盘节奏,因城、因项目制定销售策略,盘活处置低效资产,拓宽客户途径,创新营销手段,分阶段逐步消化、盘活、处置,提升资产质量和创效能力。

  逆势扩张压力大

  在中交地产2022年营业收入大幅增长的同时,营业成本也迅速攀升。

  报告期内,中交地产营业成本为333亿元,同比增长197.5%,高于营业收入164.5%的增速,导致毛利率下降9.5%。期间费用率为4.8%,较去年下降6.6%。

  根据业绩报,土地成本占中交地产2022年营业成本比重为56.2%,是营业成本构成项目中比重最高的,较2021年增加12.4%。

  中交地产从未掩饰过对规模的渴求。

  在中交地产的“十四五规划”中就曾表示,要继续坚持多元化的投资模式,招拍挂、收并购、一二级联动、内外部协同等多重方式并进,优化投资项目大中小、长中短结构配比,获取优质项目。

  尽管连续几年被打上“增收不增利”标签,中交地产在2022年也没有停下扩张的脚步。

  2022年,中交地产新增土地储备项目11个,占地面积59.67万平方米,计容建筑面积128.64万平方米,土地价款为234.37亿元,权益价款为109.55亿元。公开资料性显示,中交地产在2013年到2016年的4年时间里,拿地总额才近109亿元。

  逆势扩张也让中交地产的资金链承担了不小的压力。

  2022年,中交地产的净负债率为171.78%,剔预资产负债率为82.61%,现金短债比0.53,踩中“三道红线”。不过,相对于2021年这一数据已有所改善。截至2021年末,中交地产的净负债率为217.7%,剔除预收账款后的资产负债率为82.0%,现金短债比为0.6。

  2022年5月,市场还曾传出中交地产一份“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”。不过,中交地产回应称:“上述传闻与事实不符,公司现金流正常,融资渠道畅通,能够保证到期债务偿还。”

  对于规模与负债的平衡问题,中交地产在财报中直言,公司的发展规模和效益与行业领先企业相比,尚有不小的差距,资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决;地产主营业务整体毛利率有所下滑,除政策宏观调控等客观因素影响,也反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够,产品溢价能力还不足。

  对此,中交地产称,要对标行业领先企业,探索新的增长点,向管理要效益,向品质要效益。持续优化融资结构,采取多元化融资方式,控制有息负债规模的增长速度;投资工作进一步主动契合国家战略,以价值投资为龙头,做好重点城市政策、市场的研究预判,进一步向核心城市和区域聚焦,加强协同,落实成本管控,强化财务管理,做好风险防控,有效提升项目整体开发运营能力。

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