中交地产“增收不增利”之谜

  中交地产“增收不增利”现象进一步加剧。

  4月7日晚间，中交地产公布了2022年业绩报。报告期内，公司实现营业收入384.67亿元，同比大幅增长164.52%；同时，归属母公司净利润为0.34亿元，同比减少85.6%。

  这也是自2019年起中交地产归属母公司净利润连续第4年下滑。

  不过，盈利状况难言理想似乎并不影响资金持续涌入中交地产。4月7日中交地产股票涨停，收盘价为15.48元/股，前一天，中交地产刚成功发行7亿元公司债券。

  盈利能力欠佳

  从业绩报上看，中交地产表现与上涨的股价似乎并不匹配。

  虽然去年中交地产开始在代建业务上发力，但从业绩报上看，其营业收入主要来源仍是房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。

  财务指标方面，截至2022年12月31日，中交地产总资产为1373.07亿元，较上年末降低3.28%，归属上市公司股东的净资产32.93亿元，较上年末增长1.05%。实现营业收入384.67亿元，较上年增长164.52%，实现利润总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%。

  不过，与大幅增长的营业收入不同，中交地产在2022年实现归属母公司净利润仅0.34亿元，较上年同期减少85.6%，这也是自2019年起，中交地产归属母公司净利润连续第4年下滑，其“增收不增利”的情况愈发凸显。此外，中交地产2022年归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-1.86亿元，已较2021年的-4.32亿元减少亏损56.91%。

  值得注意的是，中交地产董事长李永前曾制定过一个销售目标，“2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上”。

  2023年已至，这一目标却未再被提起。实际上，中交地产在2022年的销售金额也已难达预期。

  业绩报数据显示，中交地产在2022年实现签约销售面积195.78万平方米，较上年同期降低14.32%，实现签约销售金额458.82亿元，较上年同期降低18.07%，销售回款450.84亿元，较上年同期降低23.72%；公司在2022年（权益口径）实现签约销售金额296.65亿元，较上年同期降低25.46%，销售回款291.32亿元，较上年同期降低30.47%；代建业务在2022年度签约销售面积8.77万平方米，签约销售金额13.63亿元。

  销售费用方面，中交地产在2022年的销售费用为10.6亿元，2021年为6.9亿元，同比增长了53.43%。对于销售费用大幅增加，中交地产方面表示，销售服务费及委托代销手续费增加。

  在新一年的工作计划中，中交地产提及要提升经营质效，支撑利润达成。销售方面，根据快周转型和利润型项目的不同，统筹平衡售价和去化的关系，坚持市场导向，积极灵活把握销售价格和开盘节奏，因城、因项目制定销售策略，盘活处置低效资产，拓宽客户途径，创新营销手段，分阶段逐步消化、盘活、处置，提升资产质量和创效能力。

  逆势扩张压力大

  在中交地产2022年营业收入大幅增长的同时，营业成本也迅速攀升。

  报告期内，中交地产营业成本为333亿元，同比增长197.5%，高于营业收入164.5%的增速，导致毛利率下降9.5%。期间费用率为4.8%，较去年下降6.6%。

  根据业绩报，土地成本占中交地产2022年营业成本比重为56.2%，是营业成本构成项目中比重最高的，较2021年增加12.4%。

  中交地产从未掩饰过对规模的渴求。

  在中交地产的“十四五规划”中就曾表示，要继续坚持多元化的投资模式，招拍挂、收并购、一二级联动、内外部协同等多重方式并进，优化投资项目大中小、长中短结构配比，获取优质项目。

  尽管连续几年被打上“增收不增利”标签，中交地产在2022年也没有停下扩张的脚步。

  2022年，中交地产新增土地储备项目11个，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，土地价款为234.37亿元，权益价款为109.55亿元。公开资料性显示，中交地产在2013年到2016年的4年时间里，拿地总额才近109亿元。

  逆势扩张也让中交地产的资金链承担了不小的压力。

  2022年，中交地产的净负债率为171.78%，剔预资产负债率为82.61%，现金短债比0.53，踩中“三道红线”。不过，相对于2021年这一数据已有所改善。截至2021年末，中交地产的净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6。

  2022年5月，市场还曾传出中交地产一份“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”。不过，中交地产回应称：“上述传闻与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。”

  对于规模与负债的平衡问题，中交地产在财报中直言，公司的发展规模和效益与行业领先企业相比，尚有不小的差距，资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏观调控等客观因素影响，也反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够，产品溢价能力还不足。

  对此，中交地产称，要对标行业领先企业，探索新的增长点，向管理要效益，向品质要效益。持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；投资工作进一步主动契合国家战略，以价值投资为龙头，做好重点城市政策、市场的研究预判，进一步向核心城市和区域聚焦，加强协同，落实成本管控，强化财务管理，做好风险防控，有效提升项目整体开发运营能力。

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