两部门推进“带押过户” 住宅类不动产率先实现

据自然资源部网站30日消息,自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,其中明确,要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

根据通知,为贯彻中央经济工作会议精神,落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求,在地方实践的基础上,自然资源部和银保监会决定深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本,助力经济社会发展。

通知要求,一是以点带面,积极做好“带押过户”。

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定”的规定,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款,且按揭贷款当前无逾期。根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》(自然资发〔2021〕54号),不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定,或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的,应当由当事人协商一致再行办理。各地要在已有工作的基础上,根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况,深入探索,以点带面,积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

二是因地制宜,确定“带押过户”模式。

地方在实践探索中,主要形成了三种“带押过户”模式。模式一:新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二:新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三:抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

各地要结合本地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。在上述模式中,尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务,鼓励各地积极引入预告登记,通过预告登记制度,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险,维护各方当事人合法权益,保障金融安全。

三是深化协同,提升便利化服务水平。

各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同,推进登记金融系统融合,优化工作流程,实时共享信息,精简办事材料,努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制,进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口,实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理,支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式,全面应用电子不动产登记证明,支持“带押过户”网上办、高效办。鼓励推进智能化辅助审核,实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息,积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点,建立健全对应的服务制度,加快贷款业务流程改造,制定操作规程或业务指南,完善风险管控机制,及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保资金安全高效。要减轻买卖双方负担、尊重各方意愿,选择便捷的资金流转模式,明确资金划转依据、时间节点、具体方式等,实现全流程闭环管理,确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的,要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款,确保资金按时到账。

四是加强组织,防范各类业务风险。

各级自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要高度重视,提高政 治站位,将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一,加强组织领导,深化部门协同,压实工作责任,积极主动落实。要建立畅通的沟通协调机制,加强业务指导和监管,梳理各环节风险点,制定应急预案,通过发布三方(四方)协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程,加强业务培训,做好宣传引导,鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。

易居研究院研究总监严跃进指出,此次对于带押过户的提法,和过去各地的试点角度对比看,还是有很大的差异。过去各地带押过户的提法,更强调从不动产登记制度、创造营商环境等角度进行的。而此次政策明确,要高度重视,提高政 治站位,将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。“这就说明,对于带押过户的政策,确实要从当前改革和经济稳发展的大框架下进行,其对于房地产领域和宏观经济发展等都具有非常积极的刺激作用。”

严跃进进一步表示,从各地实际推进情况看,带押过户使得二手房的交易成本明显降低,后续对于盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏,也有一部分原因和此类政策的推进有关系。

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