前两月全国商品住宅销售额同比增长3.5%，房地产市场有望逐步企稳

3月15日，国家统计局发布2023年1-2月全国房地产开发投资和销售数据。今年来看，在一系列政策作用下，房地产市场出现了一些积极变化，主要表现在市场销售降幅明显收窄，销售面积降幅也比去年全年大幅收窄。与此同时，房地产企业到位资金、开工投资方面也在改善。对此，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，从这些积极变化来看，目前房地产市场还是处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。

市场销售复苏，前两月全国商品房销售面积降幅明显收窄

国家统计局公布的数据显示，1-2月全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%，销售额实现同比增长3.5%。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，这是自去年以来首次累计同比增长。放长周期看，今年1-2月销售规模仅低于2021年同期水平。

中指研究院市场研究总监陈文静则认为，今年以来房地产市场好转更多表现为热点城市市场的修复，全国市场尚未企稳。具体来看，商品房销售额同比小幅下降0.1%，可见销售均价同比上涨，而均价的上涨主要受东部热点地区市场销售表现较好带动，1-2月东部地区商品房销售面积同比小幅下降2.2%，降幅低于中部和西部地区，销售额同比增长2.1%，为唯一增长地区，伴随着市场情绪好转，部分企业也收回了原有价格优惠。

另外，根据中指数据，3月以来，重点50城新建商品住宅周度成交面积保持在高位，同比增幅普遍在20%以上；重点10城二手房周度成交量环比持续增长，同比增幅保持在70%以上，3月6日-12日成交套数提升至2019年以来周度最高水平，同比增长超100%。

对此，陈文静分析称，城市基本面较好的城市市场仍在修复，二手房市场活跃度较高或将为新房释放更多改善需求，短期来看，热点城市新房市场活跃度仍有望保持，从而带动全国新房市场进一步修复企稳。值得关注的是，今年以来，新房市场供应节奏明显慢于销售端，部分热点城市受供给不足影响，新房成交规模增长并不明显。

整体来看，刘丽杰认为，市场修复由多方面原因带动，去年以来保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力地保障了购房人的合法权益，房企的合理性融资也得到了改善，各地因城施策调整优化政策降低了购房成本，提高了消费者信心。房地产市场流通性改善的良好的开局为今年有效防范化解优质头部房企风险打下良好的基础。

房企资金压力有望进一步缓解，新开工面积恢复仍依赖销售市场

2023年初，监管部门频繁落地房地产支持政策，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制，符合条件的城市可以下调或取消首套房贷利率下限；证监会启动不动产私募投资基金试点；住建部强调要稳住房地产，大力支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心。

2023年开年，在全国销售市场尚未企稳、企业资金压力仍较大的背景下，全国房屋新开工、房地产开发投资下行趋势未改，根据国家统计局数据显示，1-2月，房屋新开工面积和房地产开发投资同比分别下降9.4%和5.7%，降幅较2022年全年均明显收窄。1月以来，监管部门继续加强对系统重要性优质房企的资金支持力度，房企融资环境继续改善，根据中指监测，2月，房地产企业信用债融资同环比均增长。

短期来看，陈文静提到，房地产企业资金压力有望进一步缓解，但新开工面积恢复仍有赖于销售市场回暖程度，叠加土地缩量趋势未改、地方城投此前拿地项目的入市节奏缓慢等因素影响，预计新开工面积修复节奏仍较慢，或进一步制约部分城市的新房供应量。

开发投资额方面，2023年“保交楼”支持政策落地节奏或加快，资金规模亦有望加大，带动竣工面积持续改善，陈文静表示，但新开工改善有限、房企投资拿地仍偏谨慎等情况仍制约房地产开发投资的修复速度。

今年我国房地产市场依然面临不小的外部挑战，刘丽杰分析称，从长期看，我国城镇化正处于从人口红利向人才红利过渡的关键阶段，居民对住房条件改善升级的需求强烈，在房住不炒的定位下，政府大力支持刚性和改善性住房需求，市场能够走向良性健康发展。

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