时隔343天 “出险房企”佳兆业复牌

  出险加停牌的房企中,佳兆业最先“站了起来”。

  3月9日晚间,佳兆业集团控股有限公司(以下简称“佳兆业集团”,01638.HK)发布2021年度业绩报告及2022上半年业绩报告。至此,佳兆业集团已达成全部复牌条件并将于3月10日9时起正式在香港联交所恢复买卖。

  在过去地产业处于下行周期的两年里,大多数房企面临深度调整。不出外界所料,佳兆业发布的两个报告期内的业绩均同比下滑,净利润录得亏损。

  一位曾在佳兆业集团任职高级管理岗位的人士对记者称,能够在出险房企里率先实现复牌,说明佳兆业获得了阶段性的胜利,接下来还要关注它的股价表现,这涉及企业的融资状况以及投资者的信心。

  恢复交易首日,3月10日,截至午间休盘,佳兆业集团跌26.19%,报0.62港元每股,总市值为43.5亿港元。

  “长期不复牌聚集的投资者流动性压力,是今天大量抛盘造成股价下跌的主要原因。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

  复牌之外,佳兆业的化债工作值得关注。2022年6月,佳兆业曾对外公布将进行债务重组,但截至目前未有实质性进展。就相关问题,记者联系佳兆业集团相关负责人,但截至发稿未获回复。

  交易所恢复买卖

  2022年4月至今,历经11个月时间,佳兆业再次实现复牌。于这家企业而言,不亚于一场轮回。

  有着“旧改之王”之称的佳兆业于2009年在港交所上市,曾有过几次绝处逢生的经历。2014年,佳兆业曾因政府“锁房危机” 陷入债务风波,并停牌三年之久。最终在完成债务重组后,2017年复牌重回资本市场。

  2021年11月,伴随着行业形势的震荡,佳兆业开始出现流动性问题,起初是佳兆业旗下到期的理财产品出现逾期兑付,接着是美元债出现到期未偿还。

  到2022年4月1日,根据港交所相应规则,由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年报数据,在港交所上市的佳兆业、中国奥园、融创中国、世茂集团、中国恒大、恒大物业、彩生活、花样年控股等17家内地房企悉数停牌至今。

  根据港交所《上市规则》规定,如果上市公司持续停牌18个月,港交所便有权将股份摘牌。因此,2022年4月1日起停牌的17家内地房企,若不复牌,将在今年9月面临被摘牌风险。

  若要实现复牌,这些房企需要按照港交所复牌指引发布财务业绩,并证明公司有持续经营能力,还要进行审计师要求的独立内部监控调查审计等。

  2023年3月9日晚,佳兆业集团发布2021年度业绩报告及2022上半年业绩报告,最终达成全部复牌条件。

  柏文喜认为,“长时间不能复牌,投资者会面临由此引发的流动性压力,也反过来会给公司压力。另外,佳兆业实际控制人本身也是大股东,不复牌对其流动性的影响同样严重。如果不复牌,也无法在资本市场融资,综合考虑之下,尽快复牌才是最优选择。”

  某智库研究员宋丁认为,能够率先复牌一方面在于佳兆业自身解困积极,另一方面也因为佳兆业在大湾区的深耕,拥有大量旧改土地资源,这些优质的资源在手,使得它能获得中信、招商蛇口的青睐。但能够复牌并不意味着佳兆业完全脱困,目前这家企业仍要坚定地解决它的债务问题。

  业绩同比下滑

  迟来的业绩报告,揭开佳兆业过去两年经营之难以及市场冷淡的现实状况。

  根据最新披露的业绩报告,2021年,佳兆业取得营业额355.44亿元,同比减少36.3%,毛利润46.28亿元,同比下降70.9%;归属母公司净利润亏损约127.27亿元。2021年,佳兆业取得全口径合约销售额约923.52亿元,同比减少13.6%,未破千亿元。

  2022年上半年,佳兆业实现营业收入134.31亿元,同比下滑55.3%,毛利润23.1亿元,同比减少75.1%,归属母公司净利润亏损76.72亿元,实现合约销售额只有约104.97亿元。

  截至2022年6月底,佳兆业总土地储备近2740万平方米,其中大湾区土地储备约1641万平方米,占集团总土地储备的60%。佳兆业还透露,旗下仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地超5394万平方米。

  这些“家底”也成为佳兆业立足行业的根本和持续发展的资本。2022年上半年,佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议,三方主要在粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

  此外,佳兆业也与中信系开展多维合作,后者将盘活佳兆业位于深圳的南山东角头项目、金沙湾国际乐园、航运红树湾以及佳兆业科技中心等核心资产。

  截至2022年6月底,佳兆业总借款约1314.9亿元,其中一年内须偿还1065.37亿元,一年至两年内须偿还81.9亿元,两年至五年内须偿还63.29亿元,五年后须偿还104.34亿元。短期借款占总借款的大部分比例,使得佳兆业的经营压力仍然很重。

  在债务方面,根据佳兆业披露,公司涉及231.585亿元的若干银行及其他借款未按约偿还,本金总额约871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

  据克而瑞数据监测,2022年佳兆业取得全口径销售额238.3亿元,排名第65位,权益销售额103.9亿元,排名第76位。2023年前2个月全口径销售额43.4亿元,排名第53位,权益销售额35亿元,排名第46位。

  易居研究院研究总监严跃进表示,过去三年房地产业经历了剧烈的调整,尤其是房企遇到了前所未有的困难。企业经过持续的努力,尤其是从市场化和法治化的角度入手,客观上为后续市场下行和房企债务压力化解等提供了宝贵的经验。

  他表示,后续市场信心逐渐恢复,除了购房者信心恢复外,投资者或金融机构对于房地产业的信心或将恢复。佳兆业复牌说明了企业本身不会走破产或退市之路,更多是在持续修复的过程中,确保企业进入新一轮健康发展的通道之中。

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