年初新房市场扫描：核心一二线城市刚需改善齐回暖，中小房企借机卖“俏货”

种种迹象显示，楼市正迎来久违的春天。

3月5日，位于北京丰台区的建发·璟院首次开盘，据悉，该项目取证532套，首开去化200多套，单日销售额逾20亿元；同日，位于北京昌平区的城建国誉燕园二批次选房，据媒体报道，188套房源当天售罄，收金7.14亿元。

多家研究机构统计数据也显示，以核心一二线城市为代表的新房市场延续稳步修复行情。与此同时，TOP100房企2月实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。

蓝鲸财经采访多位房企从业者以及业内分析人士认为，疫情压抑的购买需求集中释放、对通胀的避险性需求、利好政策的刺激以及推盘力度提升、优质项目入市等多种因素，促使楼市正在出现部分区域的升温。

多家出险房企和中小民营房企也表示“市场有所好转”，但更多表现在部分购买力旺盛的城市或区域，分化仍然十分明显。

局部回暖，中小房企集中优势卖“俏货”

核心一二线城市的回暖感受尤为明显，不少售楼处都从2月变得热闹了起来。

在北京，龙湖顺义御湖境项目的置业顾问表示，2月项目的到访量超过2000组，日均接待客户10余组；在上海，龙湖松江御湖境的发布会现场迎来超1000人，并加开了3个分会场。

新一线城市里，位于长沙的龙湖·舜山府，2月最高单日接访超270组，置业顾问最高单日接待量超20组，项目单周销售额破亿。

郑州融创城也表示，客户到访量激增，3月首周到访同比2月提升超180%；大连融创宸阅和鸣则表示在2月达成业绩3400万。

某出险房企也感受到市场的好转，尤其是北京的项目，不过，其相关负责人表示，由于北京所剩待售项目数量不多，所以并不希望出货太快，“边看边卖，适当溢价”。

某中小型民营房企相关人士告诉蓝鲸财经，与1月相比，该房企2月销售额上涨了70%，不过，该房企的策略是“集中资源先保有生力量”，就是先把资金集中到相对更核心区位、购买力更旺盛的楼盘，达到较高的完成度甚至现房销售，而位于非核心区的项目则直接停盘。

这也是目前很多中小房企和出险房企选择的策略，先集中优势资源到能够尽快出货的楼盘上，最大程度换取现金流。

“相当于是‘弃车保帅’”，上述企业人士说，“这也是不得已的办法，毕竟公司资金有限，只能先保能卖出去的。“他预计，今年市场分化会更加明显，如果项目都在三线以上的主城区，或许未来还有发展。

刚需改善先后进场

中指研究院3月7日发布的对全国城市居民置业意愿调查问卷显示，2023年2月受访者购房需求底部小幅回升，购房需求占比为56%，环比增长2个百分点。

调查显示，29%的受访者计划在半年内买房，与上月相比提升3个百分点，已达近四个月最高值；计划半年到1年内的占比为38%，环比下降1个百分点；1年以上的购房占比有所减少，环比微降1个百分点。

从区域来看，一线城市置业意愿占比为51%，环比上升5个百分点；二线城市置业意愿占比升至32%，环比上涨3个百分点；三四线城市以及县城置业意愿占比分别为24%、18%，环比涨幅分别为4%和6%，置业信心也出现一定程度改善，但整体表现仍然较冷，置业意愿表现相对较差。

中指研究院的调查显示，一方面是因为前期疫情、春节等因素积压大量购房需求，在信贷宽松、补贴落地、预期转向共同作用下，带动需求快速释放；另一方面是因为市场活跃度改善，房企推盘力度提升，优质项目入市提升居民购房需求。

“我个人感受是疫情几年压抑的购房需求，在今年初有个小阳春的回暖，”北京某在售楼盘置业顾问告诉蓝鲸财经。

据龙湖成都营销负责人介绍，年初小幅回暖的是刚需市场，年轻客群居多；到了2月中下旬改善客户开始密集入场，其透露，2月龙湖在成都4个项目的叠墅产品加起来卖了40套，超过去年四季度的销售总数。

有分析人士表示，随着央行持续增加货币供应量，在通胀预期以及没有更好投资渠道的情况下，高净值人群开始出手购置房产以避险，这也使得市场上150平方米以上大户型房源去化加速。

不过，据“地产营销人”发布的北京楼市成交排名显示，1-2月排名前十的住宅项目中，改善和刚需项目几乎各占半壁江山，既有总价2000万元以上的豪宅，也有位于西红门、昌平等总价几百万元的刚需盘。

三季度或迎分水岭

克而瑞统计数据显示，2023年2月，整体市场延续稳步修复行情，重点30城新建商品房供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成。整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。

从具体城市来看，诸葛数据研究中心监测的重点40城中有34城新房销售面积环比上升、5城下降、1城持平。一线城市中仅上海成交下滑，北广深3城销售面积均较上月上升；二线城市中，长沙、济南成交表现最为亮眼，销售面积环比涨幅均超100%。从同比变化来看，40城中32城销售面积同比上升，其余8城呈现不同幅度下滑。

“去掉今年1月和去年2月均为春节的影响，从绝对数据来看，近期北京新房单周成交量已经从去年底500-600套恢复至1000套以上，算是比较高的成交量。”地产营销人出品人韩乐表示，由于网签数据更为及时，因此二手房的回暖比新房市场更明显，这也说明居民信心正在恢复和回升。

不过，价格仍是比较敏感的问题，多个楼盘的一线营销人员表示，虽然客户量有所上升，但是对价格还是很在意，更关注性价比。

“目前的回暖是结构性的，以一二线城市热点区域为代表，并不是全行业的全面回暖。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，通胀预期下的避险性投资需求也是重要的推动因素。

那么此轮回暖能够持续多久？韩乐表示，疫情之前，在没有利好政策的情况下，一般每年8月以后市场会出现下行；疫情期间要更早一些，6月左右开始往下走。

韩乐预测，目前来看，今年上半年有望保持相对繁荣的状态，如果没有新的政策利好出现，今年8月将会是市场的分水岭，不会一直保持这个热度。

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