地利优势or强者恒强？华东区域物业市场解析 | 白皮书拆解①

来源：房产装修家居资讯时间：2023-02-23 12:10

2022年对于物业行业是更具挑战的一年：城市化继续推进物业管理行业高速发展；资本化力量推动物企合纵连横、竞争更加激烈；提升内功与外延扩张并举，一维增长向多维出击发力；物业管理从大地产行业附属功能，到走向独立。前进与曲折从来都是发展路上的一体两面……2023年，物业行业又将呈现何种发展趋势？各主要区域发展形势如何？

华东区域作为我国最发达的区域之一，政府政策开明，机制灵活，政策监管细化务实，持续强化规范指导，推动着华东地区物管行业的蓬勃发展。该区域当前的物业行业与企业发展现状如何？本文将对此做详细解读。

下文选自《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》。

政策：灵活务实，强化规范指导，推动华东地区物管行业蓬勃发展

2022年华东区域相关政府出台的政策，一方面，强化政策助力，不仅持续关注物业转型探索前沿，比如厦门市开启“大物业”管理探索，上海、江苏、福建、安徽等地鼓励引导养老服务物企等多方参与，而且，各地政府对于物管行业在协助政府防治疫情工作中所作的贡献予以高度赞许，对此，多地出台具体政策补贴纾困物业。

另一方面，政策致力于物管行业健康发展的初心不曾改变，信用体系建设、物业委员会组建、公共收益使用、业主利益维护、维修基金管理等方面规范及监管行业政策的细化出台，充分显示了各地政府一以贯之的引导行业良性成长，强化行业服务保障。

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市场：华东地区物管行业市场空间广阔，优质中小企业群体扩张动能强劲

一、华东地区物管行业市场空间广阔，重点城市增量潜力足

据克而瑞物管测算，2022年华东地区物管行业规模近100亿平方米，为98.5亿平方米，年增长9.4%，市场空间广阔，市场规模稳步上升。华东地区在管规模全国占比约1/4，地区地位举足轻重，其中，江苏省以39.3%的管理面积占比鼎力助推着华东区域物管的良性发展。

行业发展的驱动力，不仅要看现有规模，未来的增量意味着行业发展源源不断的潜在动力。华东区域上海、杭州、合肥、南京、厦门、福州重点6城未来18个月增量超2亿平方米，上海市以5882万平方米新增量位居首位。

二、优质中小企业群体大，扩张动能强劲，域外物企区域布局战略重视高涨

华东区域近两年500强企业占比均超1/4，区域市场地位稳固，但500强入榜企业平均体量低于全国总体。

物管行业的可持续发展，管理规模的持续增长不可缺少，收并购是企业扩展规模的一条快速通道，2022年华东区域物企收购方占比21.3%，华东物企扩张企业规模，提升市场占位的浪潮不曾停歇。

另一方面，当前物管行业从重速度转向重质量发展，估值分化、企业分化、产品分化、资源分化加剧，企业独立化拓展在存量时代将更为市场所看重，2021年，华东物企第三方市拓占比升至48%，充分显示着华东物企独立市场化扩展的强劲动能。

…本节内容略…

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企业经营：规模增速超越行业水平，营收保持高增长，估值波动低于整体

一、管理规模：华东上市物企规模均值持续增长，增速30.9%超越行业水平

在资本市场助力下，华东上市物企通过多种手段积极进行市场拓展，在管规模屡创新高。据2022年中期报告数据，截止2022年6月底，华东上市物企在管规模均值约为0.82亿平方米，自2019年至今，华东上市物企在管规模均值已连续三年稳步上升。其中，2022年上半年华东上市物企在管规模均值增速达30.9%，较全国上市物企在管规模均值增速高5.2个百分点。

二、估值表现：市场下行期华东物企估值波动低于整体，二级市场认可度较高

资本市场对华东上市物企的认可不仅限于一级市场的IPO(首次公开发行)和超额募资，华东上市物企在二级市场的股价及估值表现在行业下行期同样坚挺。就股价表现而言，华东上市物企的股价走势并未出现剧烈波动，其涨跌幅情况与行业整体基本同频。就估值表现而言，华东上市物企的PE估值虽然受整体行业影响出现了一定程度的下滑，但后期下降幅度逐步缩小，并未出现其他区域个别企业的亏损现象(导致PE估值出现负数)。

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（责任编辑：刘静 HZ010）