阵地丨集中供地生变

  实行了两年的集中供地制度，正在迎来新的调整。

  近日，一份自然资源部出台的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》流传开来，其中“公开的拟出让时间段可以一次或多次发布出让公告”，也意味着出让公告不再要求“全年不超过3次”。

  2月3日，据媒体报道，自然资源部确认了上述文件，并针对重点22城集中供地政策是否被取消作出回应：不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策。

  实际上，自去年四季度以来，集中供地明显转向了常态化。北京、深圳、南京、杭州、上海等地土地出让进入第四轮，部分城市集中供地更是“三变六”。

  调整之后，土地供应端透明度更强，同时放宽全年供地批次数量的限制，缓解房企因资金压力而带来的投资难题。而2023年土地市场热度能否被激活？楼市端的表现至关重要。

  此次土地出让新规最大的变化在于，在土地供应节奏上，不再要求“全年不得超过3次”，而是在公开的拟出让时间段内“可以一次或多次发布出让公告”。

  《通知》明确，建立拟出让地块清单公布制度，要求每次公开详细土地清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。

  但集中出让公告更加透明。《通知》要求，在计划编制中，各地要将住宅用地近三年年平均交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。

  同时，规范各城市土地供应规模。凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

  与此同时，新的土拍政策取消了“租赁住房用地占比不低于10%”的规定，仅提到大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，供地计划中应单列租赁住房用地。

  整体来看，在对集中供地政策的调整，核心仍在于“推进供应信息公开”。两年前，重点22城集中供地实施以来，市场透明度不断提升，市场由热转冷的过程中，密集的供地对房企拿地准备工作也提出了很多挑战，投资拿地策略也受到了一定影响。

  此番调整后，市场主体将迎来充足的时间预期预判。

  实际上，两年前重点22城试点集中供地制度的大背景是重点城市地市竞拍热度走高，地价居高不下，为了控制地价上涨，稳定房价上涨预期，催生土地调控升级。

  彼时，重点城市地市高热，比如杭州、南京，无论是主城区还是边缘板块，成交涉宅用地均触及总价上限，上海更是在2021年2月拍出两个区域单价地王。部分城市溢价率更是超过25%。

  集中供地制度出台，可以说是遏制房企抢地、限制高地价的重要手段。

  两集中政策实施以后，2021年第一批次集中供地依然保持较高热度，彼时，整体溢价率仍然达到了14.8%，溢价成交地块幅数占比达到54%。

  随即土拍政策收紧，2021年第二批次集中供地热度迅速下降，重点22城整体溢价率仅为4%，流拍率达到了31%，创下了集中供地两年来各批次流拍率最高记录。

  2021年下半年以来，去杠杆大背景下，房企现金流承压，进一步限制了房企投资的脚步，各地逐渐通过降门槛、增加优质地块供应、减少租赁住房和自持比例等放松政策，提振房企投资积极性，但政策效果并不明显，随后集中供地热度逐轮走低，地方城投公司“托底”成为主流，而到了2022年第五轮，整体溢价率已低至1.7%。

  整体来看，2022年全年，CRIC监测的重点城市土地成交溢价率仅为3.4%，较2021年下降了7个百分点。

  房地产市场热度下滑，土地市场成交“惨淡”，2022年土地市场成交规模迎来了近十年低点。

  为稳定市场预期，实施了两年的集中供地政策到了调整的关键时刻，适时完善和优化原有集中供地政策，对市场信心恢复、提振房企投资积极性有一定促进作用。

  自2021年年初实施集中供地以来，供地政策发生了多轮变化和调整，整体呈现“松-紧-松”的格局。

  进入2022年四季度，重点城市集中供地发生了较大变化。

  主要表现在，土地出让政策继续放松，供应采取预公告、推介会等方式，提前摸底房企拿地意愿，为了避免撞期，减轻企业拿地压力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。

  但整体效果并不明显，2023年1月，房企投资依然疲软，销售百强房企有土地入账的只有3家。在房企销售端仍未改善的情况下，还将延续保守的投资态度，2023年无疑还将是土地市场“小年”。

  实际上，过去两年集中供地的尝试中，也经历了土拍规则不断放宽和调整，土地市场宽松政策已基本“见底”，也就是说进一步放宽的难度较大。

  那么，集中供地是否会继续延续？

  去年底，江西省住建厅表示，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出；长沙也表示，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。而此次自然资源部也明确表示：不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策。

  至于未来是否还会延续集中供地模式，短期内集中供地还将持续，只是未来这一模式可能会发生两方面改变。首先，增加集中供地批次，去年以来已有很多城市采取多批次供应措施。其次，集中供地名单或将迎来调整，部分城市不再强调集中出让或已不适合放在集中供地名单中，比如长春、沈阳等。

  集中供地政策的出台，主要是为了抑制土地市场过热，在初期发挥了一定的积极作用，但随着房地产市场转折，部分房企资金链趋紧，各地集中供地政策也越来越宽松，整体效果受到了市场转向的影响，土地市场迎来惨淡低谷期。 

  集中供地制度变化的背后，也意味着土地市场供给端改革仍在持续。后续，为了进一步提振市场信心和提高预期，重点城市土拍政策仍会保持宽松。

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