一线中介门店经纪人眼中的北京二手房市场

  “目前周边二手房的租赁价格高了，但是房源的出售价格和之前差不多。门店的主力楼盘两居室出租价格在每月5500元左右，符合‘满五唯一’政策的两居室户型出售价格每套挂牌价格在450元至470万元，维持疫情前的价格水平。”

  在北京链家地产大兴区一家区域门店的店长杨磊看来，市场正在逐步回暖，他所在的公司刚刚结束了从2023年1月18日到27日的一个超长春节假期，而在放假期间，值班同事一直还能收到想约节后看房的信息。

  2023年1月，随着疫情影响减弱，业主、客户积压的房产买卖需求逐渐释放，二手房市场交易活跃度明显上升。根据北京市住建委官网数据显示，1月全市二手房网签8308套，环比上月下降5.3%。抛开春节假期网签暂停的因素，1月1日至1月15日，北京二手房网签5152套，环比此前一月同比上涨51.6%。

  不过，在部分区域，市场的筑底回暖尚需要一个缓慢的修复过程。

  “这两年很多区域的交易活跃度还是受到了影响。去年有一个体量小的小区基本没有成交，一直有业主挂盘的但是没成交。隔壁另外一个挂牌量不高的小区情况也差不多，最近一次出售交易还是在去年9月份，卖了一套7层的两居室房源，价格在456万元，基本跟两三年前的挂牌价差不多。”杨磊告诉记者，这几年他主要负责的项目涉及大兴、房山两个北京远郊区域。

  “北京房山区的（二手房）价格一直没起来，前年和去年城区里一部分学区房价格受政策影响降了，对房山的价格也有影响，有些大面积、总价高、业主着急出手的项目，还出现过单套挂牌价下调上百万元的极端情况。”

  “相对而言，大兴的二手房房价一直挺平稳的。”杨磊表示，从节后的咨询情况来看，今年大兴区的二手房市场预计会转好，“有一些潜在业主都在关注这两月的市场情况，回头要是交易热度起来就让我们去通知他们。”

  在北京另外一个租住人口密集、二手房市场交易较为活跃的北苑区域，中介门店经纪人感受到了更明显的市场回暖信号。

  “今年1月份整体二手房的成交量和成交价格，环比之前的月份有明显的上升。特别是我们主力楼盘1月份的成交量变化明显。我们门店对应的责任小区比较特殊，因为是个流量盘，1月份的成交了高达11套，租赁市场也是非常不错，整个的客户量，而且客户的质量都很高。”麦田房产北苑大区润泽西区店长姜德常表示。

  因疫情积压的购房需求开始释放，市场升温势头已经出现。与一线中介机构经纪人的感受对应，一些机构的数据也印证了这一趋势。

  麦田房产数据显示，2023年1月前两周北京市场的二手房带看量环比之前两周环比上涨55.7%,和去年春节前同一时间段相比，上涨14.9%。随着成交加速，二手房挂牌房源量也开始下降，1月第二周（1月9日至1月15日）北京麦田在售房源总量环比此前一周下降0.1%。

  购房者、出售者心理预期都在发生变化

  “现在客户不管是买房还是租房，已经出现了一个比较明确的心理活动，不是说随便出来看看，他们目标性比较准确，看到的价格如果感觉比较合适，就可以随时去定，现在就是这样的一个情况。”

  在麦田房产北苑大区润泽西区店长姜德常看来，无论是购房者、是挂牌业主，在心理预期上已经发生了一些变化。一方面带看量呈现上市趋势，看房的客户正在集中看房、快速决策；与此同时，由于挂牌房源比较充足，挂牌业主的心态也比较平稳，对于是否能签约表现的也很冷静，在价格上没有太大的波动。

  “价格一下子上涨5%以上或者10%，大家都知道可能性不大。”买卖双方已经有了基本共识，就是2、3月份市场会准备转好，但是并不会出暴涨暴跌的情况，包括经纪人也会认同的这种判断。

  1月北京二手房市场的热度和12月相比，客户入市意愿明显加强。“随着带看量的上升，已经有少部分房东出现惜售苗头，当前市场优质房源的去化速度明显变快。2、3月份，随着成交进一步升温，二手房议价空间可能将进一步减小，建议刚需和改善客户尽快入市。”

  市场有望迎来“租售两旺”

  “随着疫情影响的消退，今年租赁市场有望在春节假期后迎来租赁‘小阳春’。”58安居客研究院院长张波表示，春节期间一二线城市低价位租赁需求热度上升，在一定程度上提前反应了市场趋势。在返乡过节人群回流及三四线城市人口外出务工的带动下，部分热点一二线城市租赁市场或将迎来供需两旺的春季行情。

  58安居客研究院的数据显示，通过春节期间市场需求热度反馈来看，一二线城市低价位租赁需求上升显著。一线城市中，北京1000元至2000元/月每套的需求占比较去年春节期间上升2%，一室户型的需求占比较同期上升1.9%。同时，北京租房需求主要集中于朝阳区和通州区，占比分别达到23.3%、12.5%。

  “我负责的责任盘1月买卖成交3单，租赁交易更活跃，1月份成交10单，在广渠门大区成交活跃度排名第1，相对2021年和2022年的1月份同期的租赁交易量翻了5倍。”

  对此，北京麦田广渠门大区富力城西区区域经理闫中文感触颇深，在他看来，北京的二手房市场预计会在2月份中下旬出现一个成交高峰，一方面春节假期客户陆续回京，另一方面疫情影响的一些观望客户会出手。“具体来看，刚需客户和置换客户比较多，之前受疫情影响的一些观望客户看房的也比较多，出价更果断。之前对市场逾期有一些犹豫的潜在客户、或者加不上价格的客户，现在也能加价。”

  关于市场的中远期判断，杨磊认为政策面对未来行业的影响会更为深远。“希望国家在政策上能因城施策、精准施策，提振市场信心。对于购买第二套住房的家庭，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。”

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