董希淼专栏丨首套住房贷款利率下限调整的逻辑

董希淼（招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员）

日前，中国人民银行、银保监会披露的信息显示，央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。这是2022年5月以来，在不到一年之内金融管理部门三次对首套住房贷款利率下限及其确定方式进行调整优化。此举有助于更好地支持刚性住房需求，下一步应在如何更有力地支持改善性住房需求方面采取针对性措施。

2019年8月，央行发布公告，明确新发放首套商业性住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），二套商业性住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。在此基础上，各省级市场利率定价自律机制可根据当地情况，确定本地区内住房贷款利率加点下限。从此，以LPR为定价基准的住房贷款利率定价方式得以确立。

2022年5月，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套住房贷款利率下限不变。2022年9月，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前新发放的首套住房贷款利率下限，二套住房贷款利率政策下限仍然不变。

由此可见，金融管理部门对住房贷款利率调整的逻辑主线是两条：一是对商业性住房贷款利率实行下限管理，央行及各省级市场利率定价自律机制分别确定全国性和区域性的住房贷款利率下限；二是逐步扩大对地方政府的授权，赋予地方政府适度调整首套住房贷款利率下限的权限。

由此，住房贷款利率在实际上形成“三层定价机制”：一是全国层面，央行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，地方政府在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑客户资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。

根据本次发布的《中国人民银行 中国银行(601988)保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，并在评估的基础上对首套住房贷款利率下限进行动态调整。这是对前期放宽首套住房贷款利率下限政策的延续和深化，从而将2022年9月的阶段性政策固化为长期有效的长效机制。

该机制核心在于“动态调整”，即首套住房贷款利率下限在一定条件可放宽或收紧——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应恢复执行全国统一的首套住房贷款利率下限。建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有多个方面的积极意义。一是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首套房贷利率下限；二是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；三是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，住房贷款如何定价仍由银行与借款人商定。在目前居民住房消费需求不振的情况下，预计将有更多银行对多数借款人实际执行房贷利率下限。此前住房贷款7折利率最低到3.43%，而当前全国性首套住房贷款利率下限为4.1%。因此，未来一段时间，符合条件的地方首套住房贷款利率下限可能在3.5%-4.1%之间。

从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。因此，2023年应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿和能力。

为此，应继续加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低存量贷款利率等措施进行优化。目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，也应适当调整，如适当放开一二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。此外，还应加快“带押过户”模式的推广。

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