庞溟专栏丨因城施策、动态调整，更好满足刚性住房需求

住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，是坚持有效市场和有为政府相结合、市场手段和行政手段相结合，有利于夯实城市政府主体责任和明晰核心政策目标，丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、广度和覆盖面。

庞溟（仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监）

近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

2022年9月底，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，明确指出符合条件的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。此后，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。此次通知的发布，是《通知》的进一步延续、调整、优化、完善。

在笔者看来，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，说明在坚持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房贷款利率政策在内的各项房地产调控措施更为注重科学客观、灵活机动、接续生效，在明确评判标准和操作细节的基础上促进政策优化调整的规范化、常态化、体系化。

最近，多部门、多地区相继推出了一系列多举措、全方位的政策组合拳，着眼于有效降低购房负担和贷款成本、提供政策支持和鼓励诱因、提振信心与修复情绪，提升居民购房需求，促进合理住房需求恢复与有效释放，并取得了一定的稳地价、稳房价、稳预期的实际效果。可以说，在这一轮系统性稳地产政策的出台与执行过程中，各地政府努力做到实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地调整优化当地房地产政策，用足用好政策工具箱，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。

从最新的统计数据来看，房价下行的城市数量仍在增加，主要集中在三四线城市。预计未来一段时间内可下调甚至取消首套房贷款利率下限调整的城市会进一步增多、部分城市首套房贷利率的下调幅度会一步扩大。

笔者认为，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，是坚持有效市场和有为政府相结合、市场手段和行政手段相结合，有利于夯实城市政府主体责任和明晰核心政策目标，丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、广度和覆盖面，有利于更好地实施差别化住房信贷政策，促进金融扎实、有序、可行地支持房地产市场平稳健康发展，有利于支持刚性住房需求充分有序释放，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，确保实现高质量发展，有利于通过建设长效机制，协力合策支持促进房地产市场平稳理性运行、房地产行业良性健康发展并向新模式平稳过渡。

预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。在更多政策措施出台落地的过程中，信贷政策可以和土地政策、税收政策等协同发力，支持刚性需求和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，有效推动房地产投资恢复。

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