【年度盘点】格局改善 房地产行业年度回顾及2023展望

2022年以来，中国房地产相关政策频发。据测算，2022年已有超300个地方出台相关政策近千条，达到近年峰值，多地房贷利率已达历史低位。

在房住不炒的主基调下，近月来，中国监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。

据清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心数据显示，2022年，各界最为关注的三大房地产政策，依次是融资政策、房地产税、限价限购限贷政策。此外，各界对土地集中出让制度、预售资金监管制度、长租房配套政策等也颇为关注，关注度超过10%，其中，约1/3的受访机构关注土地集中出让制度。

2022房地产政策

（1）、房地产信贷政策

5月15日，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布房贷降息！

9月29日，央行和银保监会联合发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，宣布：2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

（2）、首套房贷利率将低至4.1%

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中.心公布，*新一期LPR（贷款市场报价利率）为：1年期LPR（贷款市场报价利率）是3.65%，较上月下调5个基点；5年期LPR（贷款市场报价利率）是4.3%，较上月下调15个基点。

（3）、中央政治局会议压实地方责任保交楼稳民生

7月28日政治局会议、8月31日国务院常务会议均提出，要用足用好政策工具箱，用好信贷政策，完成“保交楼、稳民生”的重要责任。为帮助房企缓解资金压力，8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

（4）、居民换购住房个人所得税给予退税优惠

9月30日，财政部与国税总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

新房、二手住宅价格走势低迷

2022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统 百城价格指数 ，2022年1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.06%，较2021年同期收窄2.40个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格持续下跌，截至11月，已连续5个月环比下跌。单11月来看，百城新建住宅均价16190元/平方米，环比下跌0.06%。

在过去半年时间内，房地产开发投资增速从2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增长约1.5个百分点，拖累固定资产投资增长约3个百分点，拖累社会消费品零售额增长约4.5个

百分点。

来源：中指数据

二手住宅价格方面，2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌0.55%。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，7-11月，价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。11月，百城二手住宅价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅较10月扩大0.05个百分点。

展望2023

（1）定调

进入12月，决策层对房地产连续有了一系列表态：12月14日，《扩大内需战略规划纲要》(下称《纲要》)提出要促进居住消费健康发展。12月15-16日，中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之下，并提出向新发展模式平稳过渡。

会议要求推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。这比2021年首提“探索新发展模式”的要求更进了一步。而2023年要“向新发展模式平稳过渡”，意味着，一方面房地产既要有市场化又要做好有保障型住房发展；另一方面，房地产将正式与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式告别。

（2）房企融资便利

“第三支箭”正在发力！自11月28日证监会宣布恢复上市房企再融资至今，已有32家涉房企业发布配股或定增融资公告，其中，8家H股公司募资超100亿港元，24家A股房企中有8家公布募资规模，合计约174亿元人民币。从整体来看，时隔近7年重启房企股权融资，中断12年后允许房企借壳上市，目标皆是吸引增量资金入场，引导房地产行业加快风险出清，向“稳投资”过渡。

那么如何理解再融资活动呢，其一是稳健型房企以“并购整合+配套融资”稳投资。二是未出险房企“资源整合+配股融资”稳经营。三是出险房企“债务重组+定增融资”保交楼。距离第一批房企出险已逾两年。对这类业绩亏损严重、偿债压力巨大的房企而言，“第三支箭”是宝贵机会。没有债务是否违约的限制，出险房企募集资金用途集中在“拟用于公司‘保交楼、保民生’相关的房地产项目开发，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等”。

来源：网络

（3）分析

中原地产分析师表示，市场的信心回归速度比我们预想的要慢，多种因素牵制着预期的回归。不妨给这些政策利好“让子弹再飞一会儿”，这是一个慢慢传导的过程。我觉得需要等待市场有一些转好的信号，比如说，经济数据的见底。而伴随市场信心的修复回归，人们的购买意愿才会增加，后面的数据才会慢慢变好。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，2023年，在“房住不炒”的基调下，供需两端政策均有继续优化的空间，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面将继续调整；一线城市政策优化预期亦在增强，降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在优化空间。此外，“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。

数据方面，国海证券(000750)预计2023年销售会小幅增加。一线城市预计增幅2.0%，销售面积达4303万平；二线城市预计增幅0.7%，销售面积达30743万平；三四线城市预计增幅1.8%，销售面积达96953万平；合计2023年全国销售面积约132000万平。

（4）投资策略

国泰君安表示，尽管最近一系列支持性政策出台，但基于疲弱的需求端复苏；以及地产商和物业管理企业的配股使市场情绪受打压，大多数的投资人对板块仍持保守态度。大部分多头基金仍只看好和持有国企和优质房企，对买入民营房企的兴趣不高。另一方面，考虑到政策支持，部分对冲基金短线持有民营房企，希望在债务危机缓解中获利。

该行预料支持性政策会持续，尤其是需求端政策将提升市场情绪。该行当前对行业所持的评级是“跑赢大市”。优质龙头中，该行推荐龙湖集团（00960HK）、金地集团(600383)（600383SH）

和万科企业（02202HK）。同时该行认为中交地产(000736)（000736SZ）以及建发国际（01908HK）将会受益，作为较小的央国企，其在当前融资宽松环境下展现更多优势。

海通证券认为，中央经济工作会议已经表达对2023年行业要求，即“要确保房地产市场平稳发展”。考虑到会议将房地产问题主要放臵在“有效防范化解重大经济金融风险”章节，体现对当前房地产稳定高度重视。基于以上因素，该行对2023年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款和保交楼资金均保持信心。以上三大资金到位将对房地产投资增速、销售金额增速和施工投入（体现为复工和竣工增速）起到正面拉动。以上判断下认为乐观和悲观预期下2023年施工增速在1.8%和-4.1%、对应投资增速在6.3%和-3.8%。

该行重申2023年度投资策略报告《格局改善，空间打开》观点，认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口(001979)、金地集团、建发股份(600153)、华发股份(600325)、首开股份(600376)；H股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股(601155)；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务；4）文旅类-华侨城A。

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