决策层正在考虑新举措，房地产行业是否迎来新转机

国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

对房地产行业来说，无疑是积极信号，也是信心提振。特别是“正在考虑新的举措”，会让市场产生很多遐想，带来无限想象。那么，这些正在考虑的新举措，会不会给房地产行业带来新转机，使房地产行业重新步入稳定、快速发展轨道，让开发企业全面摆脱困境呢。

实际上，房地产行业出现今天这样的现象，也是有点出乎意料的。特别是房地产企业，前几年还疯狂拿地、疯狂扩张，短短几年时间，就一个个陷入困境、风险频发了。也许，正是因为开发企业的过度扩张与拿地，才导致今天的局面，不仅给企业带来了极大风险，也给市场带来了严重伤害，给广大居民带去了严重的利益损害。

这也意味着，新的举措不可能再给房地产开发企业更多的盲目扩张、负债扩张希望，也不可能让房地产开发企业依靠资产、负债同步扩张的方式扩大规模与效益，而会对房地产开发企业提出更多改善资产负债结构、降低资产负债率、增强抗风险能力的要求。对那些已经完全资不抵债的企业，仍然采用破产、兼并、转让等方式，控制行业风险，化解企业风险，解决遗留问题。

同时要看到，经过几十年的快速发展之后，城市建设也已经进入到一个拐点，不可能再像过去那样快速发展，更不可能、也不允许地方政府通过负债来推动城市建设，否则，风险会越来越大，危害也越来越大。因此，新的举措也不会放在城市建设方面，不会在城市建设中给开发企业留下更多空间。一些确实具备继续提供较多商品房的城市，如一线城市、快速发展中的二线城市、正在寻求新的突破的三、四线城市，都还有一些可供利用的商品房扩大空间，更多城市则很难容得下继续扩张和扩大的空间。因此，城市能够提供给开发企业的空间实际已经不是很大，更不可能在短期内给开发企业创造更多机会。

这也意味着，新的举措，很有可能转向城镇化建设方面，亦即通过城镇化给房地产开发企业提供新的空间、带来新的机遇、创造新的条件。要知道，城镇化是未来中国发展的必经之路，也是实现现代化强国必须实现的目标。如果不能大力推动城镇化，不能通过城镇化缩小城乡差距，不能让更多农民变成市民，中国式现代化就会面临巨大压力，至少，人口规模最大的现代化工程就很难实现。

毫无疑问，城镇化带来的新机遇，是房地产开发企业化解债务风险、改善资产负债结构、实现企业转型最为重要的方面，也是最大的空间。如果开发企业能够抓住这一机遇，是能够给房地产行业发展带来积极变化的。特别是有实力、有能力、有条件的开发企业，可以利用城镇化机会，来一次全新改变。

需要注意的是，总结城市化发展中的经验和教训，新一轮的城镇化发展，不可能像前一轮的城市化发展那样，通过政府负债、房价快速上涨、居民买单的方式进行，而一定会充分尊重农村实际、充分考虑农民利益、充分体现中国式现代化特色，既实现城镇化发展目标，又不给农民增加经济负担，也不让政府再度陷入负债困局。城镇化发展的方式，是借助企业的力量，利用企业的投资能力、经济实力，实现城镇化与产业发展相结合的方式，用发展产业的方式弥补开发企业的投资能力不足，以产出增量补贴、土地出让金返还等方式支持开发投资、控制房价上涨。

也就是说，城镇化会给开发企业创造新的投资空间，但必须做到：控制开发企业负债扩张、控制房价快速上涨、控制土地无序使用。在此基础上，与产业发展同步推进，以此增加农村就业空间，而政府则利用产业发展实现的税收、土地出让收入等，通过财政补贴、收入返还等方式，给予开发企业支持，确保城镇化过程中不让房价过度上涨、不让农民买单。因此，新的举措应当是城镇化，是让有条件的开发企业加入到城镇化发展之中。显然，对房地产行业来说，就会迎来新的转机。

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