《中国金融》｜为房地产发展提供全方位金融支持

来源：房产装修家居资讯时间：2022-12-14 21:50

导读：《通知》针对房地产企业面临的现实困难，从政策层面消除了许多现实中的制度约束，为全方位金融支持房地产行业发展指明了方向和路径

作者｜朱鹤「中国金融四十人论坛研究部副主任」

文章｜《中国金融》2022年第23期

2021年第四季度以来，我国房地产市场进入了一轮调整期，主要指标均出现持续回落。部分房企的新房交付存在不确定性。当前，在我国宏观经济复苏的最关键时期，势要起而不可落，房地产行业能否尽快企稳，关乎我国能否在2023年继续延续当前的复苏态势，尽快回到中长期的潜在增长轨迹，因此，为房地产行业提供全方位的金融支持具有重要意义。2022年11月23日，中国人民银行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），受到行业和市场的关注，在资本市场上引发了积极响应。紧接着，我国主要大型银行均宣布提高对房地产企业的授信额度，同时全方位与房地产企业展开深度合作。《通知》将为金融支持房地产市场企稳以及我国宏观经济形势稳定起到重要作用。

当前房地产行业面临的主要挑战

为更好理解《通知》对房地产行业的重要意义，首先要明确当前房地产行业究竟面临哪些困难，以及这些困难背后的深层次原因。具体来说，当前我国房地产行业正面临三项挑战。

其一，居民的购房预期转弱，加杠杆意愿不强，甚至有主动去杠杆的迹象。2021年以来，居民购房预期显著转弱，新房销售和新增居民贷款均持续低于上年同期水平。应该说，是很多因素的叠加作用导致了这种现象的出现，这些因素包括居民长期收入预期下降、新房交付不确定性增加等。居民预期转弱和房地产市场低迷又会形成一定的负反馈，仅靠市场机制很难走出当前的困境。

其二，前一阶段的政策重点主要围绕“保交楼”展开，但负责交楼的主体（即房地产企业）仍然存在很大的资金周转困难。“保交楼”的最终目标是维护广大购房者的基本权益，而要最终实现“保交楼”的目标，自然离不开房地产企业和建筑企业的广泛参与。出于对道德风险的担忧，政策层面多次强调房地产企业要积极自救，避免在房地产市场上形成“兜底预期”。但只要多数房地产企业还深陷财务困境，这些房地产企业就既没有动力更没有能力在短期内积极实现“保交楼”。例如，出于风险管控的考虑，多数地区的预售资金监管并没有实质性放松，有的地区预售资金监管甚至较前期更加严格。这些因素在客观上都加剧了房企资金周转的困难，增加了企业的现金流压力，同时也限制了企业继续推进项目的能力和意愿。

其三，银行部门和其他金融机构依然面临许多现实约束，众多优质房地产企业面临的融资约束尚没有得到实质性改善。就银行部门而言，在整个行业出现问题的情况下，如何评估现有房地产企业的实际风险，以符合银行对风险把控的基本要求，是一项非常具有挑战的工作。这一挑战在对民营房地产企业的信用评估层面显得尤为突出。即使政策层面鼓励银行部门向房地产企业放款，但在监管规则和内部风控的双重约束下，银行依然束手束脚，难以形成合力。同时，以信托、委外为代表的非标类融资已经被完全限制，尤其是与房地产深度绑定的信托行业，其自身也正面临着业务转型的艰巨挑战。

房地产行业中最重要的三个参与者——居民、房地产企业和金融机构，都面临各自的困难，各种主体的困难相互交织后就形成了一系列负反馈。在这种情形下，房地产企业很难凭自身努力和市场机制走出困境，亟须来自政策层面的整体性支持，尤其是全方位、有针对性的金融支持。

全方位金融支持体现在四个方面

《通知》针对房地产企业面临的现实困难，从政策层面消除了许多现实中的制度约束，为全方位金融支持房地产行业发展指明了方向和路径。具体而言，《通知》中涉及的全方位金融支持政策主要体现在四个方面。

首先，政策涉及的市场主体更加全面，各类重要的市场主体面临的现实问题都得到了充分重视，并给出了明确的积极回应。《通知》内容几乎涵盖了全部重要的市场主体，在强调“保交楼”的同时也体现出保优质市场主体的政策理念。《通知》强调，“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。如何评估、应对和处置在支持房地产过程中形成的呆坏账，是商业金融机构和一线从业人员要考虑的首要问题。《通知》的相关表述对当前疲软的市场预期而言无疑是一剂强心剂，也在很大程度上消除了来自商业银行的诸多顾虑。

《通知》还提到，“支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”。这些政策再一次为房地产企业积极自救打开空间，为房地产企业通过自身努力获得融资提供了更多的帮助。近期，龙湖集团200亿元的新增债券发行计划已经得到受理，中债增进公司同步受理了龙湖集团的企业增信业务意向。未来，还会有更多的房地产企业享受到政策红利。

除了房地产企业，《通知》也将优质建筑企业纳入政策支持的范围，这充分体现出政策覆盖的全面性。《通知》提到，“鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定”。将房地产企业和建筑企业同步纳入政策支持范围，房地产企业就能够更好地应对因现金流导致的停工停产问题，在稳住市场预期的同时促使建筑企业先动起来，实质性推进“保交楼”进度，将“保交楼”落到实处。

在继续鼓励支持居民部门释放合理住房需求的同时，对于部分面临短期困难、难以维持现有房贷的居民，《通知》也专门围绕“延期还本付息”“保护延期贷款的个人征信权益”等方面给出了应对之策。这些政策表述回应了社会和居民关注的重点问题，在稳定居民预期方面将起到积极作用。

其次，政策发力模式更加协调，通过政策发力，引导商业银行协同行动，最终形成支持房地产企业的合力。《通知》提到，“支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放‘保交楼’专项借款”。政策性银行向房地产和相关主体提供专项借款不仅起到了带头作用，同时也体现出政策性金融机构的风险分担和增信功能。通过向经复核备案的借款主体提供转向借款，政策性银行用实际行动验证了复核备案的可靠性，为后续商业银行跟进金融支持提供了“支点”。

在此基础上，《通知》明确引导商业银行积极参与支持房地产企业的融资活动，且拓展了银行可以参与的融资模式。《通知》提出，“鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持”。同时，《通知》还针对许多具体问题提出了明确要求，例如，商业银行可以在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理，以及通知印发之日起半年内向专项借款支持项目发放的配套融资在贷款期限内不下调风险分类等。这些政策非常明确，可以有效降低商业银行对政策理解的偏差。同时，这些政策在涉房贷款风险认定方面也作出了更加明确的规定，可以减少相关贷款对银行资本金的占用，有助于提高银行的执行效率，更好地发挥政策资金的杠杆撬动作用，为涉房企业提供广泛的融资支持。

此外，《通知》也涉及信托机构，目前信托机构面临的风险也可以得到一定程度的缓解。《通知》提出“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”“保持信托等资管产品融资稳定”“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”。这些政策在一定程度上可以缓解市场此前对继续压降非标融资和对信托机构经营风险的担忧，既能稳住一部分房地产资金来源，也能稳住信托行业的资产规模和质量。

再次，《通知》内容兼顾融资支持和风险处置，在全力帮助优质企业渡过难关的同时，也强调促进问题企业有序退出，让风险始终处于可控范围之内。当前房地产行业面临的困难具有普遍性和广泛性，但并不意味着所有的房地产企业都是一样的，优质企业和问题企业的区别依然十分明显。如何将问题企业的风险与整个房地产行业遇到的困难剥离开来，是接下来房地产行业能否顺利企稳的关键。在这方面，《通知》在引导银行积极参与房地产风险处置，“重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目”的同时，还强调要利用地方性资产管理机构在处置不良资产方面的经验和能力，多方面形成合力，共同化解房地产风险。同时，在政策工具层面，《通知》也作出了创新性的调整。例如，《通知》提出“支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券”，这些政策能够更好地实现微观企业风险与行业整体风险的分割，为整个房地产行业“拆雷填坑”。通过这样的操作，既能让金融机构更好地支持房地产行业，也能让优质的房地产企业有更好的发展空间和前景。

最后，政策同时着眼于化解房地产行业的短期困难和促进房地产行业的长期转型。如前所述，房地产行业短期困难集中体现为现金流和债务问题，但如果只强调短期困难，一味刺激需求，则难免走回之前单方面调控需求的老路。从长期来看，中国房地产最大的潜力来自近3亿农民工转化为新市民带来的市场红利，面向未来的房地产市场也将是为新市民提供居住服务的房地产市场。因此，政策将促进房地产行业的长期发展作为着力点。《通知》中明确表达了为新市民服务的理念，提出“支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度”。房地产要顺利完成长期转型，除了在挖掘市场需求方面作出调整外，还要在优化供给方面作出更多努力。其中，最重要的房地产供给结构调整就是要壮大租赁市场，以满足人民群众差异化的居住需求。在这方面《通知》也给出了较多的政策支持。■

（责任编辑许小萍）

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（责任编辑：冀文超）