贷款 | 采用调解补偿方式化解房屋提前还贷纠纷

来源：房产装修家居资讯时间：2022-12-13 20:50

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2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9月30日，人民银行发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。本刊编辑部近日了解到，目前已有多个城市的银行下调了首套房贷利率。以某市为例，多家银行已将首套个人住房商业贷款利率下调至3.7%。按此计算，100万元房贷、贷款20年，执行3.7%利率后，购房者比4.1%时可节省利息约5万元。有业内人士表示，当前房贷利率下限已达2019年以来新低，但各地房贷利率仍有进一步下调空间。

在房贷利率不断下行的背景下，加之受新冠肺炎疫情的影响，市场预期转弱，预计银行个贷客户提前还房贷、降杠杆的情况会呈增长态势。

案例故事

采用调解补偿方式化解房屋提前还贷纠纷

客户张某于2018年4月投诉称，B银行在其不知情的情况下，将其还贷账户的款项直接划出用于提前结清贷款并要求对此情况进行纠正。

本案中张某（以下称张家）作为主借款人，亲戚四人（以下称徐家）作为共同借款人，以系争房屋作为抵押，于2009年3月6日与B银行及上海市住房置业担保有限公司签署了《个人住房借款担保合同》（以下简称“《借款担保合同》”），向该行借个人住房商业贷款170万元、个人住房公积金贷款60万元（以下统称“住房贷款”），借款期限自2009年4月1日至2039年4月1日。嗣后，该行共发放住房贷款230万元。2009年7月2日，系争房屋产权登记为张某及共同借款人共五人共同共有。

后因张家与共同借款人徐家就系争房屋产权发生争议，徐家于2013年初诉至上海市杨浦区人民法院。该院于2013年2月19日以《民事判决书》认定，系争房屋上设置的抵押权涤除后，产权归徐家，并判决张家应于系争房屋上设置的抵押权涤除后五日内协助徐家将系争房屋产权登记至徐家名下。

共同借款人之一徐某于2015年12月22日向B银行出具《个人组合商业贷款提前还款申请书》及《个人住房公积金贷款提前还款申请》，申请全部提前还款。经该行审查同意后，共同借款人徐某于同年12月25日将人民币1831875.41元划付至《借款担保合同》第六十三条所述还款账户，结清了全部住房贷款本息。该行于2016年1月6日将《房地产登记证明-房地产（现房）抵押登记》原件交付予共同借款人徐某，系争房屋上的抵押权于同年1月18日前撤销，系争房屋产权已经上海市杨浦区人民法院裁定归徐家。

后张某通过代理律师来信反映，在其正常还贷过程中，在其本人不知情的情况下，B银行将其还贷账户的款项直接划出用于提前结清贷款，并将抵押证等材料给予他人，要求银行恢复原状。当事人张某在投诉过程中聘请了律师作为代理人，银行与张某曾多次当面交涉，双方观点一直存在分歧。

2018年4月10日下午，银行召开客户张某投诉处理商讨会，就银行操作合规性以及后续工作进行了商讨，内容如下：一是共同借款人提出提前还款申请以及从主借款人账户进行还贷时，均未得到主借款人张某的授权，银行操作上存在一定瑕疵；二是为妥善解决此项投诉，银行在向共同借款人徐某了解情况的基础上联系张某，询问其真实诉求，争取找到双方均接受的化解方案。

接下来，银行邀请当事人张某及其代理律师前来面谈，面谈过程中坦诚交换意见，取得积极性进展，了解到张某主要诉求为要求银行给予律师费、诉讼费等相关补偿，银行出于人道主义关怀积极研究考虑和解方案，并与客户进行调解。后双方前往调解中心进行调解，最初客户提出的补偿金额较大，经深入协商后决定一次性给予客户合理安抚补偿款，与客户达成和解协议。消费者对于B银行高度重视、合理解决客户疑难问题的态度给予很高的评价；调解员对于银行制定的个性化方案也高度认可，认为银行在合法合规的框架下，以客户为本化解纠纷的方式值得同业借鉴使用。

法律分析

借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交书面申请

银行就此案专门咨询了律师事务所，律师出具的《法律意见书》主要有以下看法：（1）徐某有权向银行申请提前还款，银行必须接受申请；（2）银行可以从张某在银行开立的还款账户扣款；（3）银行在贷款结清的情况下，有义务注销抵押权；（4）关于借款人之间的纠纷与银行无涉；（5）提前还款没有侵犯张某的合法权益。

同时，《法律意见书》就“银行如果拒不接受徐某单方面提出的提前还款要求而可能导致的后果”做出了相关假设和分析：（1）徐某会停止月供，张某认为依据生效判决系争房屋已归徐家，与己无关，故张某也不还款，最终导致该笔贷款出现逾期。按照合同的约定，在连续满三个月逾期或者累计六个月逾期的情况下，银行可向张某等五个借款人提起诉讼，要求五个借款人承担连带还款责任并有权处分抵押物。如果张某事后知道是银行不接受徐某要求提前还款导致该案诉讼，致使其个人征信被记录甚至被列失信被执行人名单的，张某亦会向银行投诉。（2）在有合同明文约定可提前还款和生效判决判令房屋在涤除抵押权后归徐某的情况下，银行不接受其单方面提出的提前还款申请导致其房屋无法过户，徐某会向银行投诉。

综上，如果银行不接受共同借款人徐某单方面提出的提前还款申请，会进一步激化徐家与张家、徐张两家与银行的矛盾，并引发一系列后果，因此从法律层面来看，银行在提前还款方面并无重大过错。

但银行考虑到共同借款人提出提前还款申请以及从主借款人账户进行还贷时，均未得到主借款人张某的授权，操作上存在一定瑕疵；同时，出于人道主义关怀，银行积极研究考虑多元化和解方案，最终采取调解方式与客户协商化解纠纷。

案例启示

银行灵活变通办业务，更要坚守依法合规底线

银行在金融消费者纠纷处理方面应积极承担社会责任，采取多元化纠纷化解手段，高效处置金融消费纠纷，着力将金融纠纷化解在基层、解决在萌芽状态。与此同时，调解方式提供的敞开式资源和服务可助力银行打造更加和谐的金融生态环境。调解的作用除了消除消费者的顾虑、方便其理清维权过程中遇到的问题外，通过落笔签字、全程录音等方式为调解双方提供了有效的法律保障。

（本文原载于《中国银行(601988)业》杂志第11期）

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（责任编辑：冀文超）