证监会将推动REITs试点范围覆盖至商业地产

REITs试点范围继续扩容。

12月8日，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，我国基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，形成了良好示范效应。

下一步，证监会将继续推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟也表示，发展保障性租赁住房REITs，是积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措。为了更有效推动保障性租赁住房REITs工作，还需要继续拓宽发行主体，进一步完善保障性租赁住房税收优惠政策等。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为此处除了传统的保租房领域外，实际上对于市场化的长租房和商业不动产都提出了试点的概念，这说明REITs和房地产的结合程度明显增加，具有积极的意义。此次政策最核心的要点在于商业不动产的概念，或者说是商业地产概念，其对于后REITs底层资产的丰富具有积极的意义。

此次会议实际上是对REITs此前的禁令开始废除，并对房地产发展具有积极的作用。

根据2020年7月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。其含义是，REITs涉及的底层资产，只能是基础设施以及保障性租赁住房等。即便是战略性新兴产业集群涉及的物业，其项目用地性质也应该为非商业、非住宅用地。换而言之，根据2020年的政策基调，商业地产和REITs没有试点结合的可能。而此次长三角会议明显放开了这个领域。

商业地产实际上包括了购物中心、写字楼、酒店等物业，据此可以认为，后续此类领域可以打包做试点，进而形成商业地产REITs产品。此类产品对于后续相关房企盘活存量、优化资金退出渠道等有积极的作用，也是后续各类房企所需要积极关注的内容。

业内人士认为，根据此次REITs的新政策和基调，未来REITs在三个领域会形成新产品。

第一，以购物中心、酒店和写字楼为底层资产的REITs产品。此类产品或会专注一二线城市的商业项目，通过打包进行上市。一方面有助于此类商业地产企业借此类渠道退出，实现资金的良好循环，另一方面也优化了REITs产品线，未来基础设施REITs、商业地产REITs等可以形成更好的资产组合效应。

第二，以市场化租赁住房为底层资产的REITs产品。此次政策明确提及市场化长租房可以纳入到REITs试点范围，实际上就是过去提及的长租公寓。因此，其对于长租公寓后续融资渠道的拓展具有非常积极的作用。一些长租公寓企业要积极研究此类产品的推进模式，可参考目前四支保障性租赁住房REITs产品的模式，主动提高租金收益，以更好参加此类产品创新。

第三，保交楼部分房源转为保租房的REITs产品创新。在各地保交楼过程中，一些地方政府开始收储房企的出险资产和项目，进而转变为保障性租赁住房项目。目前保交楼方面的资金或融资渠道比较狭窄，确实需要有新的金融产品。通过REITs产品介入，有助于保交楼方面融资渠道的拓展，此类拓展对于地方政府减少资金投入等有非常重要的意义。

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