房地产中介合同四大问题曝光

日前，镇江市市场监管局、镇江市消协联合开展了房地产中介合同不公平格式条款点评。这些不公平合格式条款主要体现在“排除或者限制消费者的权利”、“免除经营者的责任”、“对涉及重大利害关系的格式条款未显著提示或者说明”、“合同主体缺失”、“相关约定不明”等方面。

排除或者限制消费者的权利，免除经营者的责任

条款：本中介就房屋租赁双方提供中介服务，无担保义务，不承担赔偿及连带责任。

评析：在房地产中介合同中，虽然主要是买卖或租赁双方权利义务的约定，但也涉及到中介机构作为居间方在合同中应当承担的权利义务，如果因中介方没有全面履行义务，对交易双方或交易标的的真实信息审核不严从而产生纠纷，中介方也应当根据其过错承担相应责任。上述约定完全规避了中介方作为居间方对双方交易资格及相关情况进行审查的义务，存在格式条款提供方即中介方利用格式条款免除自己的责任，加重消费者责任的嫌疑。

对涉及重大利害关系的格式条款未显著提示或者说明

条款：违约责任：如甲方违约，则由甲方按支付定金的2倍赔付给乙方；如乙方违约，所交购房定金不予退还。违约赔偿金归非违约方和中介方共有，非违约方与中介按收益四、六分成（即非违约方得六成、中介得四成）。

评析：根据法律规定，买卖双方形成定金合同关系后，因一方违约而产生定金罚则，应当双倍返还定金或无权请求返还定金。上述条款中，中介方利用格式条款约定其有权限从定金中收取中介费用，或者约定定金四、六分成，没有法律依据，属于限制消费者主要权利的条款，应当做加黑加粗字体的提示，并作明确说明，否则消费者可以主张该条款无效。

合同主体缺失

条款：房产买卖、租赁中介合同中的当事人部分只有出售方、出租人为甲方，买受方、承租人为乙方，没有中介方即丙方。

评析：在房地产中介合同中，存在两种因合同产生的法律关系，一是买卖或租赁合同关系，二是中介合同关系。合同中有中介方提供居间服务的相关权利义务约定，落款处也有中介机构，说明合同系三方共同签订，中介机构也是一方当事人。如果合同中没有体现出中介方的合同主体地位，一旦发生争议会使另两方当事人向中介方主张权利造成障碍，是合同订立的重大风险点。

相关约定不明

条款1：本协议在履行中发生纠纷及产生解约，可由双方协商解决，如协商不成，可申请仲裁或向辖区人民法院提起诉讼。

评析：这里的“辖区人民法院”没有写明合同发生纠纷后选择由哪个有管辖权的法院受理，应约定清楚，避免以后产生争议。

条款2：租赁合同中没有约定房屋的租赁用途。

评析：在合同签订过程中，如果双方未约定房屋租赁用途是居住或者商用，将来发生改变用途的情况，非常容易发生争议。

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