武汉第四批集中供地惨淡收场，市场正陷入卖地难与去库存困境

  最终，武汉第四批集中供地惨淡收场。

  这次武汉共出让10宗地块，最后成交各类用地9宗，成交土地总面积18.98公顷，规划建筑总面积51.53万平方米，成交总金额47.64亿元。

  本次供地均以低价成交，拿地企业均为地方国资企业。

  记者梳理今年武汉土地拍卖数据亦发现，截至11月底武汉4次集中供地共拍出78宗地块，出让金额567.18亿元。中指研究院数据显示，截至目前武汉土地出让金收入仅为606.27亿元（全口径），较去年同期下降57.7%。

  为了缓解土地拍卖市场压力，武汉市今年打破了一年3次集中供地规则，采取少量加推、增加频次方式，以提高土地市场成交活跃度。继第四批集中供地后，第五批集中供地出让计划已在紧锣密鼓地提上日程，该批供地共19宗，将于12月8日和12月16日开拍。

  武汉市自然资源和规划局表示，武汉市第六批集中供地公告也将于近期适时发布，并将继续坚定贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控精神，紧跟市场动向，主动做好服务，确保土地市场平稳运行。

  综合各种迹象来看，今年以来武汉土地市场景气度仍处于下滑中，截至11月底，武汉土地出让收入较去年同期下滑超5成，这将对地方财政形成拖累，在疫情防控公共支出加大的背景下，也为武汉城市经济增长蒙上了一层阴影。

  土地市场低迷

  11月29日，武汉市第四批集中供地结束。拍卖中，位于武汉市内环核心区域的汉正街东片地块由武汉硚房集团摘得，青山区滨江3宗地块被武汉交投+中建八局联合摘得，江岸区后湖保障房地块被武汉城建摘得，湖北联投摘得花山纯宅地。武汉市江岸区二七古德寺P(2022)097号地块则意外流拍延期。

  从武汉本次供地参与企业来看，主要是本土国资平台，难见品牌房企身影。

  长期观察武汉房地产市场的中指研究院统计也发现，截至今年11月底，在武汉拿地的企业多为地方国资，拿地金额占比达55%；央企、国企拿地金额为29%；民企拿地金额占比仅16%。

  另外，今年武汉前4次拍地仅4宗地块溢价成交，其余地块均底价成交或流拍，反映出今年武汉土地市场的低迷境况。按照武汉市今年最后一个月供地计划汇总，武汉今年土地出让收入或可达到700多亿元，远远低于去年全年1904.5亿元土地拍卖金额，市场压力颇大。

  武汉市同策合和房产咨询公司副总经理周小娴在接受采访时表示：“武汉土地市场交易下滑从去年下半年已露出端倪，亦能明显觉到民企疲软、国企兜底的情况，且这一情况在今年尤为突出。”

  今年，民企在武汉拿地的参与度继续下滑，主要聚集在保交楼、保交付上。

  一位头部房企负责人亦告诉记者：“不是不想拿地，而是地房比太高，算不过来账。”

  记者了解到，在武汉拿地，地房比（从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比）太高是各头部房企投拓部负责人普遍感受。以武汉第四批集中供地为例，武汉交投+中建八局联合体摘取了青山区建设一路的P（2022）099号、100号、101号的武粮库3宗地块，楼面地价在1.2万~1.4万元/平方米，而该区域不少楼盘销售价格约为2万元/平方米，有些项目促销价格则到了1.8万元/平方米，这对房企开发运营建设等提出了较高要求。

另外，周小娴认为，近年来武汉市平均地价正以20%涨幅攀升，目前房价呈现下降迹象，这一情况还在持续中，也削弱了企业拿地信心。

  相关业内人士也表示，近一年多新推行的土地集中出让制度也造成目前市场供应呈现集中扎堆上市的特征，不少片区同质化明显、供过于求、竞争激烈，回笼资金成为企业主流选择，以价换量的策略让不少项目出现微利乃至亏损经营状况。反过来，这也影响企业对于后市的预期与投入，谨慎拿地是最明显体现。

  对此，上述人士建议，武汉应该及时优化土地出让规则，降低综合成本，增加小体量、核心区优质地块入市，以提高土地市场活跃度。

  还有一点值得关注，与武汉房地产市场形成鲜明对比的是其他一二线城市市场颇具稳定性，且有一定利润保障，品牌房企投资重心亦发生转移，转向其他城市发展。

  楼市交易难

  土地市场交易低迷之际，武汉楼市亦不乐观。

  11月15日，武汉市住房保障和房屋管理局官网公布了2022年1~10月武汉市房地产市场运行情况。1~10月，武汉市新建商品房网签销售124588套，网签销售面积1396.48万平方米，同比减少34.03%；其中，新建商品住房网签销售93301套，网签销售面积1052.23万平方米，同比减少42.96%。已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平方米，库存约18万套。

  市场整体库存居高不下情况下，区域发展也呈现冷热不均状态，如武汉市主城区去化周期约15个月，新城区接近20个月，有些区域的刚需盘销售处于少人问津情况。

  武汉一位不愿具名的协会负责人告诉记者，这样的市场情况下不少项目间展开了激烈竞争，有些区域市场价格已下滑20%，不少前期拿高价地的项目都在亏本销售。

  “要改变目前这个局面，武汉必须根据区域市场变化将土地和房价同步调整，否则很难打破目前僵局。”周小娴颇为担心地说。

        武汉作为长江经济带核心城市，在内循环格局中起着重要支撑作用，产业一直是武汉市招商的重心，目前的招商政策基本是土地与产业挂钩联动，产业发展要突破，土地市场与政策必须活，住房供给既要有量也要有品质保障，才会吸引更多高端人才落地，这需要在土地、产业、人才等要素配置上做出合理平衡。

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