环球房产周报（11.14-11.20）央行推动保交楼专项借款加快落地 、热点城市优化限购、“第二支箭”助力民企融资……

【政策要闻】

央行、银保监会等：商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金业务

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，《通知》明确保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。《通知》要求保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资等。

央行：推动保交楼专项借款加快落地使用

11月16日，央行发布《中国货币政策执行报告（2022年第三季度）》。报告提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度等。相比前两次报告，此次报告新增加：推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持。

西安：在限购区域无住房的家庭 落户后即可购买首套二手住房

11月19日，西安明确，临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入西安市住房限购限售范围。即日起，从市外迁入西安市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。经批准引进的各类人才，在西安市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。符合西安市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。

成都：优化区域限购及摇号政策

11月17日，成都明确不再区分居民家庭购房资格顺位，登记购房人的资格复核不再按照户籍所在地、稳定就业地及社保年限进行顺位排序。此外，符合首次开盘的“双限地”项目及其后续批次房源、建筑面积在200平方米及以上的房源、登记购房人数在房源数（不含200平方米及以上）2倍以内的房源这三类情形之一的，不再实施公证摇号。在优化限购政策上，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区等12区统一为一个住房限购区域，具备任一区购房资格的居民家庭均可在该限购区域内买房。

【市场要闻】

10月份一二三线城市房价环比齐跌

11月16日，国家统计局发10月70城房价指数。据计算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-2.4%。当前房价环比下跌持续了14个月，同比下跌持续了7个月。从10月份房价指数环比下降的城市数量看，下跌城市数量为58个，是今年下跌城市数量最多的一次，市场压力较大。一二三线城市的房价指数环比涨幅分别为-0.1%、-0.3%和-0.4%。同比涨幅则为2.7%、-1.3%和-3.9%。

前10月全国房地产开发投资额同比降8.8%

11月15日，国家统计局发布1-10月份房地产开发投资销售数据。1-10月份，全国房地产开发投资额同比增速为-8.8%，其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%；全国房企土地购置面积同比增速为-53.0%；全国商品房销售面积同比增速为-22.3%；全国房地产开发企业到位资金同比增速为-24.7%。业内分析人士认为，从数据上看，房企投资端、销售端的数据均有下行的趋势。但是，随着2500亿元支持民营企业债券融资、预售资金保函置换以及“金融16条”政策充分落地，房企的流动性将获得一定程度的改善。

房企债务展期规模增至1505亿元

据中指研究院数据，截至11月16日，约有40家房企已经完成债券展期，总金额约合人民币1505.3亿元。目前，出险房企债务重组方案包括出售资产清偿债务、以非现金资产清偿债务、债务展期、债务减免、增加抵押物、债转股、共益债等，其中，到期债券进行展期为出险房企的首选，以延后兑付压力，为解决流动性问题争取时间。约有17家企业计划推出债务重组方案，其中，华夏幸福(600340)已推出涉及2192亿元整体债务重组方案，富力已经完成境内外债券展期，奥园完成本金逾230亿元现有融资的展期等。

购房免费坐10年地铁 多家房企创新营销举措加速去化

11月16日，据南宁轨道地产集团公众号消息，凡在2022年11月11日-12月31日期间，成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。目前，随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，多家房企积极改进和创新营销方式，加速去化。包括打造购房节、促销活动及提供特惠房源等为销售造势、蓄客；利用数字化技术赋能营销创新，支持客户在线办理各类业务；在试点城市或试点地块加大了现房销售力度，赢得购房者信心；探索新颖的营销方式，推出“30天无理由退房”、“买房享受10年免费坐地铁”等。

【房企要闻】

股价冲高后 两家房企密集配股

11月15日，碧桂园公告称，将配售14.63亿股股份，价格为2.68港元/股，配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元。11月16日，雅居乐公告称，将以先旧后新的方式配售2.95亿股股票，配售价为2.68港元/股，认购事项的所得款项净额估计约为7.83亿港元。分析人士指出，房企此时配股融资与近期港股内房股股价大涨有关，而此时配售将加强房企的财务状况及流动性，并为房企提供资金用于为现有境外债项进行再融资、一般营运资金和未来发展。只要有足够的认购需求，大部分优质民营房企都会考虑发行新股进行配售。

“第二支箭”精准落地 三家民营房企获批500亿

“第二支箭”延期并扩容政策发布后，民营企业债券融资支持工具在本周加速落地。11月14日，美的置业150亿储架式注册发行获得中国银行(601988)间市场交易商协会受理；11月15日，龙湖200亿元中票完成注册；11月17日，交易商协会受理新城控股(601155)150亿元储架式注册发行。作为“第二支箭”首批落地的三家优质民营房企，均由中债信用增进投资股份有限公司同步受理增信业务意向。据悉，目前还有多家民营房企正在开展发债注册筹备工作，并向中债增进公司递交了增信业务意向。“第二支箭”2500亿元额度的及时和精准落地，有望明显缓解民营房企的流动性压力。

祥生控股、合景泰富等房企出售资产 积极压降负债

11月17日，祥生控股发布出售附属公司股权及应收账款公告，涉及安吉、余杭物业，总成交价2.15亿元。11月16日，合景泰富披露，拟向香港置地出售置泰有限公司28.57%已发行股本及成都市宏誉房地产开发有限公司的30%缴足股本，总代价为3.71亿元。11月16日，据北京产权交易所消息，首开股份(600376)拟转让北京发展大厦有限公司100%股权及约1.57亿元债权，挂牌起始价也为20.4亿元。业内分析人士指出，房企通过盘活存量资产，出售低效资产回笼资金，有利于调整债务结构，降低负债水平。

鑫苑物业股份暂停买卖 涉4.02亿存款被控股股东用于融资抵押

11月16日，鑫苑物业发布暂停买卖股份公告。11月15日，公司曾披露，其子公司存置于郑州银行(002936)、华夏银行(600015)共4.02亿元的定期存款已被质押，作为控股股东鑫苑地产旗下子公司以及若干并非鑫苑服务旗下公司的贷款融资抵押品。鑫苑物业表示抵押事项乃于现任董事会任何成员或本公司高级管理层不知情及未经同意下进行，并已采取紧急措施索取。

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