楼市调整未息 10月房价跌势加深但积极变化隐现

　　随着房地产市场进一步筑底，从今年下半年就已明确的房价跌势，也在不断加深。

　　11月16日，国家统计局发布数据显示，今年10月，“70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅扩大。”

　　整体来看，一、二、三线城市的新房和二手房价格均出现环比下降。同比来看，仅一线城市房价上涨，二三线城市继续下跌，且跌幅扩大。

　　具体来看，10月有58个城市的新房价格环比下降，62个城市的二手住宅价格环比下降，数量均创今年以来的新高。相应地，新房、二手房价格环比上涨的城市数量分别只有10个和5个，为年内最少。

　　价格信号是市场景气程度的重要体现。今年以来，随着各项稳楼市政策的落地，房地产市场一度出现升温局面，上半年房价上涨的城市数量有所增加。进入下半年，由于市场信心仍然不足，房价上涨的城市数量有所减少，下跌的情况更为普遍。

　　交易下滑影响房价表现

　　房价走势与成交量变化有一定的相关性。今年以来，我国商品房成交规模始终低于去年同期，市场虽然一度有复苏迹象，但势头未能延续。体现在70个大中城市的房价上，则是房价下跌为主。即便是情况稍好的上半年，房价下跌城市的数量也多于上涨的城市数量。

　　进入下半年，市场仍然未能好转。传统的营销季“金九银十”期间，房地产交易也不及预期。

　　根据国家统计局的数据，今年9月和10月，全国商品房销售面积和销售额双双同比下降，10月的降幅分别达到23.2%和23.7%。10月单月，全国商品房销售面积创近11年的同期最低，商品房销售额为近7年同期最低。

　　这也为10月房价跌幅扩大提供了市场层面的佐证。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，10月新房价格跌幅扩大的主因有三：一是，金融机构融资、购房者买房等信心仍然不足，10月份企业融资、居民按揭都出现紧缩的局面。二是，开发商资金链继续紧张，国庆期间新房项目继续打折促销，甚至促销力度较大，表现在价格上，就是新房指数继续下行。三是，10月疫情形势再次严峻，对现场看房、买房和市场预期，都有一定的影响。

　　二手房价格的跌势则更为明显。今年10月，仅有成都、南充、烟台、北京和徐州5个城市的二手房价格环比上涨，其余为持平或下跌。

　　李宇嘉认为，这是由于二手房挂牌量迅速攀升，供应规模增加。而随着新房降价销售，分流了一部分需求，使得二手房市场也面临较大的供应压力，从而不得不下调价格。

　　积极变化

　　通常来说，当房价下跌到一定程度时，房产性价比凸显，消费者会选择重新入市。这也将推动成交量回升，并扭转市场下滑的趋势。

　　有分析人士指出，从去年下半年至今，此轮楼市调整已经超过12个月，甚于往年，说明除了市场本身的运营逻辑，还有经济形势等更多外部因素的影响。

　　中部城市某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，购房者支付能力下降，且对未来预期不够乐观，使得他们不敢贸然入市。企业虽然在积极自救，但拿地和投资行为几乎暂缓。

　　他透露，在“金九银十”的促销中，公司旗下项目采取了较大幅度的让利，但效果一般。而今年以来，公司收到的退房申请也多于往年。“还有一些年轻人推迟了结婚日期，房子也暂时不买了。”他说。

　　该房企人士认为，只有当供需双方的信心真正恢复时，市场才能走向持续的复苏之路，房价也才能逐渐企稳。

　　好消息在于，随着今年一系列稳楼市政策的推出，市场开始出现一些积极变化。在11月15日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，自今年6月以来，商品房销售额降幅已连续5个月收窄。同时，在“保交楼”的政策作用下，房地产开发企业房屋竣工面积降幅连续三个月收窄。

　　进入11月，新一轮的稳楼市政策出台，其中包括对房地产业的金融支持，对合理使用预售资金的相关规定。此外，杭州、北京等核心城市也在优化房地产政策。

　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，供给端的融资支持、预售资金盘活等多方面政策，有助于改善市场预期，防止下行风险进一步蔓延。而短期内交易量的筑底，仍有待需求端支持政策的进一步落地和细化。

　　李宇嘉也认为，金融层面的支持十分必要。当然，需求端信心的提振也会利好开发商内源融资，提高造血功能，有利于价格的稳定。

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