一周内房企资金端利好政策“三连发” 有望为行业注入万亿流动性

财联社11月16日讯（记者 李洁 王海春）房企融资政策转折点已显现。

针对房企资金端，近一周内监管部门频繁发布利好政策。11月8日-11月14日，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政陆续出台，政策“三连发”之下，房企流动性有望改善。

据瑞银测算，“金融16条”发布后，银行对房地产行业总资金支持最终将超过1万亿人民币，包括政策性银行对地方政府的贷款(对未完工项目的注资)和商业银行的配套贷款(对未完工项目)、物业公司债券投资、到期贷款的授信等。

标普信评分析，这些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同时，使用金融手段支持房地产行业健康发展，保证房地产企业合理的融资需求。预计中国商品房销售额将在当前的水平持续保持“L”形态，只要再融资渠道通畅，企业可以度过艰难周期。

多位业内专家认为，房地产政策已从保需求、保项目进入保主体阶段，而目前保主体成为政策发力重点，楼市销售有望缓慢筑底，房企或将呈现出清与修复并存的局面。

楼市有望软着陆

在民营房企普遍为融资焦虑之际，监管部门祭出了支持房企融资政策组合拳。

11月8日，交易商协会发文称，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

随后，央行、银保监会于11月11日出台“金融16条”，内容涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、保障住房金融消费者合法权益、做好受困房地产企业风险处置、阶段性调整部分金融管理政策等六个方面。

11月14日，银保监会、住建部和央行联合发布预售资金监管新政, 指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

对于房企融资政策转向的主要原因，IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者，房地产及其关联产业在GDP中占比超过30%，房地产的兴衰关系到经济平稳运行、就业、税收，尤其是土地财政。地方对于土地财政的过高依赖，以及当前严峻的财政收入压力，都造成涉及房地产的宏观政策转向，而金融支持政策是促进房地产回暖的必要条件。

“监管部门之所以密集出台房企资金端政策，是因为现在市场仍缺乏信心。”一位业内人士认为，随着偿债高峰期到来，不少房企面临债务违约风险，购房者普遍担忧出险企业所开发项目能否顺利交付，购买意愿因此受到影响，市场观望情绪较浓。

尽管在国庆前夕，针对楼市需求端，央行、银保监会、财政部、税务总局四部门连续出台三项利好政策，但楼市并未出现明显起色，市场仍在持续降温，房企困境亦未缓解。

据国家统计局最新发布的数据，今年前10月全国房地产开发投资同比下降8.8%，住宅销售面积同比下降25.5%，住宅销售额同比下降28.2%。

“房地产开发投资同比降幅已达8.8%，创今年以来新低，其中新开工面积下滑幅度尤其明显，这是房企信心不足的直接体现。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

其进一步表示，“第二支箭”、“金融16条”、放宽预售资金监管政策的出台明显体现出，对房企总体融资放松已经落实在实际操作层面，每一项政策都给出具体操作方向和内容，这也预示着监管层对房地产重视程度进一步提升，后续推进市场稳定并转暖的大基调更为明确。

东兴证券分析师陈刚认为，此次政策支持对象范围较广，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，从开发贷款、债券、信托融资和预售资金监管等各方面全面加强对优质房企的融资支持，通过存量展期和增量融资支持，有望极大缓解房企的债务偿还压力；而重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，也有望推动行业纾困与整合实质性的加速落地。

“随着房企整体融资环境进一步改善，优质民企将明显受益，短期融资输血将有助于帮助优质民企恢复经营造血功能，而问题房企仍将有序出清。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。

不过杨科伟认为，房地产去杠杆、严防房地产过度金融化、泡沫化的主基调并未改变，但在此过程中，相关部门适度控制去杠杆节奏，最终目标是让楼市实现软着陆。

房企“熬”到了春天？

“从资金端来讲，这次的政策组合拳对于房企是重大利好，特别是对于民营房企来讲，可以大大缓解资金问题，我觉得可以说春天来了。”一位房企高层告诉记者。

瑞银于11月14日在研究报告表示，人民银行和银保监会联合发布放宽房地产信贷政策的联合文件，在六个领域采取16项措施。加上2500亿人民币债券发行计划的支持，可能标志着内地房地产行业的转折点，因为政府在支持行业的基础上再支持开发商。

“这些力度很大的政策会明显改善房企的融资环境和房企自身的资金面，从而缓解流动性压力。”柏文喜称。

对于预售资金监管新政能够释放出多少流动性资金，克而瑞研究中心企业研究总监房玲向记者表示，新规最高可释放30%的预售资金监管额度，且仅对优质房企释放有限规模，而出险房企很难获益。

据克而瑞计算，以碧桂园、龙湖、旭辉等5家示范房企2022年中期数据来看，预售资金余额占总现金的比例约为39%，按最高30%比例计算，预计可释放400亿流动性。按此计算，假设本次新规可推广至2022年中期的43家绿档和黄档房企，预计可释放预售监管资金2000亿元左右。

“在房企销售端持续低迷，销售回款承压的背景下，偏紧的融资政策无异于雪上加霜，此次监管部门针对房企融资端政策的放松，能一定程度防范当前房企的流动性风险。”贝壳研究院首席分析师许小乐告诉记者。

尽管民营企业获得融资支持，但当前其面临的主要困境是销售下滑，回款减少。

“现在的核心是怎么恢复市场信心，让购买力能够释放出来。”上述房企高层告诉记者。

杨科伟认为，在政策暖风作用下，缺失的市场信心将得到明显提振，处于观望状态的潜在置业群体或陆续入市，楼市年底有望见底，交易也将逐渐回归稳定。

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