主管部门要求金融机构支持楼市平稳健康发展

据21世纪经济报道等媒体报道，11月11日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》）。文件显示，《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面推出十六项举措，支持房地产市场平稳健康发展。

“金融支持工作进入新阶段”

近年来，购房者预期在行业深度调整、房企资金紧张、融资窗口收窄的大背景下持续降低。中指研究院数据显示，11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。

房地产行业整体承压之下，《通知》针对房企融资释放出了一系列积极信号。

根据网传文件，《通知》提出，稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。 同时还强调，保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

“这标志着房地产金融工作进入到3.0版本，即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式，体现了金融支持工作进入到新的阶段，也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

对于可能出现展期风险的债务，《通知》指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，促进项目交付完工。从通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

在帮助企业度过融资关卡、推动项目建设的基础上，《通知》还强调，设立专项借款，积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持。

此外，《通知》还制定了鼓励金融机构提供配套融资支持、做好房地产项目并购金融支持、阶段性优化房地产项目并购融资政策、优化住房租赁信贷服务等各项举措。

中指研究院预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放。

因城施策实施好差别化住房信贷政策

房地产市场的平稳发展离不开供需两端的共同发力，而首付比例、贷款利率、新市民购房门槛都是影响需求端活跃度的重要因素。

《通知》强调，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便捷度。

根据中指研究院统计数据，截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%-3.9%的水平。中指研究院分析称，本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

《通知》还提出，依法保障住房金融消费者合法权益，鼓励依法自主协商延期还本付息，切实保护延期贷款的个人征信权益。

“总的看，该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，也体现了监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，重点也挺突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“不过，很多政策之前都有涉及和提及，更关键的是需求端能稳定下来，恢复企业自身造血的功能，这样才能创造外部融资稳定的基础。”

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