北京通州两地解除“双限购” 有中介一天卖出一个月的房

经济观察网 记者 田国宝 编辑 张雅楠 11月9日晚上8点多了，房地产中介小雅还在忙碌，“一整天都有人咨询和看房，从早晨八九点一直忙到现在”，小雅和她的同事已经很久没有这么忙碌过了。

小雅是北京亦庄地区一家链家门店的中介，11月8日，北京市住建委、北京经济技术开发区管委会和通州区人民政府联合发文，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

这意味着台湖和马驹桥正式解除“双限购”。通州的双限购政策始于2015年8月，购房者除需具备北京市购房资格外，还需满足通州区的购房条件。

“对亦庄来说，台湖和马驹桥是价格洼地”，小雅说，与亦庄隔凉水河相望的台湖房价在5万元/平方米左右，亦庄外围的马驹桥房价则只有4万元/平方米左右。而亦庄地区的房价从2020年底开始新一波上升行情，截至目前，涨幅普遍在30%-50%，“原来三四万的小区，现在基本六七万，核心区的基本都在七万以上了”，11月8日政策发布当天，小雅一直忙到晚上十点多。

亦庄作为北京经济技术开发区及北京自贸区的重要组成部分，聚集了包括京东、小米在内的上千家高新技术企业，对房地产市场形成了支撑。

限购解除后

11月8日下午5点多，台湖和马驹桥“双限购”解除，“7点左右看房的人多了起来”，小雅说，晚上10点之前，万科城市之光东望成交了9套，这样的纪录在原来不常见。

11月9日早上8点多，已经有购房者前来东望看房，一直到下午3点，累计成交了25套，“晚上又成交了2套，政策出来前，东望已在清盘阶段，只剩下为数不多的尾盘了”。

从2019年8月首期开盘算起，东望至今已持续销售三年多时间，目前有三期房源在售，两期有现房在售，均为现房或准现房。

北京市住建委信息显示，东望在售的三期项目合计1222套房，总货值60.5亿元，平均备案单价5.16万元/平方米。截至11月9日，已经网签1129套，合计网签金额53.5亿元，平均价格4.98万元/平方米。

由金融街(000402)和首开联合开发的金悦郡，由于房源较为充足，双限购解除后，在5个小时销售了79套。金悦郡位于六环外，与东望相距10公里，虽然位置不及东望，但价格比东望便宜1万元/平方米。

金悦郡项目分别于2020年8月和2021年7月两次取证，32栋楼共计有1845套房源，备案均价为4.5万元/平方米，住宅货值为67.9亿元。截至11月9日，累计签约1039套，销售金额33.14亿元，签约均价为3.78万元/平方米。

目前台湖和马驹桥地区只有三个在售的新房项目，除上述两个外，还有一个为绿城中国开发的桂语听澜，该项目于2022年5月23日取得预售许可证，共有416套房源，备案均价为5.8万元/平方米。

由于开盘时间较晚，桂语听澜去化率相对较低，截至11月9日，已签约套数为61套，合计签约金额3.7亿元，平均成交价格5.6万元/平方米。与东望和金悦郡相比，折价比例相对较小。

目前三个项目的折扣还在，但销售人员和中介人员普遍预测，随着房源逐步减少，相关的优惠和折扣可能会陆续减少或退出，“这两天我们一直联系客户赶紧过来订房”。

台湖和马驹桥的二手房同样受到购房者追捧，小雅介绍，从11月8日下午到11月9日晚上一天多时间，“我们东大区的几个门店加起来成交了35套”，这是过去一个月甚至是几个月的成绩。

新房供不应求

2020年以来，亦庄地区的瀛海和旧宫供应的新盘在5个左右，河西、路东新盘5个，台湖和马驹桥新盘5个，这构成了亦庄区域的全部新盘项目。

从销售情况看，亦庄的15个新盘也存在较大差异，其中河西和路东的5个新盘，目前处于无房可售的状态；台湖和马驹桥3个项目在售，只有2个项目的房源较为充足。

相比而言，瀛海和旧宫的去化较差，截至11月9日，今年上半年新开盘的2个项目，去化率均不足25%，其他老项目的去化率也普遍不高，远不如临近的亦庄核心区及位置较远的台湖和马驹桥。

一位曾在亦庄区域开发过项目的房企人士透露，瀛海和旧宫以地铁8号线作为主要交通工具，与亦庄核心区虽然距离较近，但由于交通不便，通常不会把亦庄作为主要客群来源地。

亦庄地区的轨道交通主要以地铁5号线及亦庄线为主，与台湖和马驹桥的连接更为紧密，但由于台湖和马驹桥执行双限购政策，使得亦庄地区的供应主要为位于河西和路东的5个新盘。

无论是亦庄核心区，还是台湖和马驹桥，近年来，住宅用地出让及新楼盘推出明显量不大，这也使得亦庄地区的楼市一直处于相对供不应求的状态。

小雅说，从2020年底，亦庄房价一直上行，成交持续旺盛，“我们销售的几个项目中，2021年价格都涨了，有的涨三四千，有的涨五六千，市场明显好于周边”。

以海庭雅园为例，2020年11月，一期项目开盘平均成交价格是5.2万元/平方米，2021年6月二期开盘后，平均成交价格上升至5.4万元/平方米。而美庐家园销售均价则从2020年9月的3.7万元/平方米上涨至2020年12月的3.8万元/平方米， 一直到2021年3月的4.1万元/平方米。

2021年之前，东望项目成交价一直在5万元/平方米以内，2021年下半年新开盘售价涨到5.1万元/平方米；同样时间，金悦郡的房价从3.7万元/平方米涨至4万元/平方米。而同期，位于旧宫的和锦家园成交价格则从6.3万元/平方米降至6万元/平方米。

房价涨跌背后有土地供应的因素，2019年至今，北京经济技术开发区累计成交7幅宅地，合计建筑面积70万平方米；同期，台湖和马驹桥出让的宅地同样为7幅，合计建筑面积为108万平方米。

也就是说，即便将台湖和马驹桥并入亦庄，将近4年时间，该地区的整体供应量也只有178万平方米，平均每年供应量不足45万平方米，而2020年，亦庄商品住宅成交量即突破50万平方米。

背后支撑

不仅新房供应相对不足，二手房同样如此。

小雅介绍，台湖和马驹桥均为北京新发展地区，其中台湖区域二手房普遍没有“满两年”，所以二手房成交相对较小；马驹桥二手房则以回迁房为主，“大部分小区里都是东城和西城搬迁过来的居民”。

与周边的通州和大兴相比，亦庄的教育和医疗资源相对丰富，加上没有城区喧嚣等因素，成为吸引购房者的重要原因。除了供需结构，亦庄地区较好的产业以及与之相配套的政策，也是购房者青睐的重要原因。

2020年9月21日，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，3天后，北京自贸区正式揭牌。

北京自贸区分为科技创新、国际商务服务和高端产业三个片区，其中亦庄27.83平方公里是高端产业片区的重要组成部分。重点发展国际金融、文化创意、生物技术和大健康等产业，实现总产值超过6000亿元。

官方资料显示，从1992年建区以来，亦庄汇聚了来自全球40多个国家和地区的3万多家企业，投资总额超过1000亿美元，培育出千亿级产业集群3个，形成了信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造为代表的四大产业。

经过30多年的发展，亦庄聚集了大量的高新技术企业，除了信息技术领域的京东、小米、中芯国际等企业，还有SMC中国、中电科、中国数码、京东方、松下、中核、拜耳、同仁堂(600085)、北京奔驰、北汽、施耐德、ABB等众多国内外知名企业。

2020年，亦庄总收入达到7559亿元，利润总额525亿元，从业人员接近20万人，其中研究开发人员数量超过5万人。

此外， 亦庄还出台了一系列吸引人才的创业、住房等补贴措施。2021年六普数据显示，北京经济技术开发区人口超过98万，比2020年增加25万，而2019年常住人口还不足20万。

政策、产业、经济和人口，这些因素无疑构成了房地产投资的主要要素，也为房地产市场奠定了需求基础。

上述房企人士表示，目前北京房地产市场最好的几个区域均与产业有关，海淀的永丰和西北旺的房价已经突破8万元/平方米，依靠的是腾讯、网易和百度等互联网企业以及这些企业中高收入员工。

亦庄同样不例外，在短短几年时间里，在北京房地产市场逐渐脱颖而出，凭借的正是北京自贸区各项优惠政策和未来的发展潜力，以及作为北京经济技术开发区多年来聚集起来的产业基础。

该人士认为，台湖和马驹桥两地调整限购政策只是亦庄扩围的结果，并不能理解为一线城市限购放松的信号，“两地三年基本没有出让任何住宅用地，所以即便是调整了限购政策，对整体市场也不会有太大影响”。

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