略疯狂,北京十月新房成交创15个月新高,受追捧的盘均有这些共同点...

内容来源：饭总选房

北京楼市的两极分化愈发明显了。刚刚过完的10月份，北京新房住宅网签了8565套，创15个月新高，环比9月涨13.99%，同比去年10月涨25.94%。北京二手房住宅网签11209套，环比9月降21.77%，同比去年10月涨20.01%。二手房的数据相对正常，10月份因为有假期因素影响，低于9月份，但高于去年10月份，说明今年下半年市场相对还不错。
新房数据就比较夸张了，八千多套，创了近15个月的新高。8565套大家可能没什么概念，给大家公布一个数据，从2019年到现在共46个月，新房月网签超过8000套的，只有8次，超过1万套的只有1次，就是去年市场非常好的时候，6月份超过了1万套。当然，网签数据并不能完全代表市场实际情况，我们走访了许多项目，发现市场分化愈发明显。
像新房市场，太阳宫的玖合府、端礼著、橡树湾、建发郡和府、和光瑞府、中海湖光玖里等等项目开盘后都卖的非常好，尤其是玖合府，开盘后立刻拿下了10月份新房网签第一。但也有一些项目，销售非常困难，一个月也就卖几套房子，售楼处门可罗雀。二手房市场也是这样，昨天有群友说月坛一套房子，因为看房人多，意向购房者多，业主临时涨价108万，单价破20万，但依然成交。
也有不少购房者向我们吐槽，自己房子降价卖不出去，还有年初买房现在房价降了40万的。
从市场一线调研我们确定，当前包括以后的北京市场，两极分化会成为趋势，无论是新房还是二手房，挑对房子极为关键，起码保证自己的房子在市场稳定或者下行阶段，保值性更好，在市场上行阶段，升值性更强。
下边，我们和大家聊聊为什么新房突然成交这么多，是市场要热起来了吗？
第一，新房供应量增多，北京从去年集中供地开始，已经陆续供应了100多宗住宅用地，这些地方集中在去年下半年和今年入市，其中不乏一些优质的项目受到购房者追捧。
第二，高性价比项目增多，从去年到今年，不少项目都是开盘即售罄，或者开盘卖的非常好，比如上边说的玖合府，还有之前的中建壹品学府公馆、学府壹号院，西红门橡树湾，华曦府等等，好的项目多了，购房者的购房意向自然增强。第三，置换改善需求增多，北京近几个月二手房挂牌量明显增多，已经突破10万套，其中很多购房者都是置换需求，随着二胎政策放开，口罩事件影响，大家对住的需求越来越高，卖小卖老换大换新的人群逐渐增多，新房市场的改善盘比较多，户型，品质都不错，成交自然会突出一些。第四，北京市场逐步宽松。1、LPR今年已经降了三次，共下调35个基点，年初北京首套利率5.2%，二套5.7%，经过今年LPR三次下调后，首套利率变为4.85%，二套利率变为5.35%；2、老人买房支持政策出台，对购买部分新房采取贷款结清算首套的优惠政策，定向调整了二套的认定，并间接调整普宅认定标准；3、就连雷打不动的公积金贷款利率也下调了，10月8日，公积金利率下调，首套公积金5年以上利率调整为3.1%，下调0.15%。4、个税退税政策，根据公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这个政策相当于释放了一大批改善需求，尤其是对于想卖一买一的购房者来说是大利好，卖掉后可以更好的改善，买个更舒适的新房。5、中央政治局会议今年也多次提到要支持刚需和改善购房者的合理住房需求，除了针对老年人的支持政策，据说北京的多孩家庭买房支持政策也在酝酿当中。政策宽松，市场好房源增多，对购房者来说，当前是个不错的入手时机，但一定要注意，不是所有的房子都值得买。那么什么样的房子值得入手呢？
新房方面，核心要考虑项目所在的片区，周边是否有产业，是否能受到产业的外溢，另外就是项目的户型，物业、品质等。500万以内的购房者可以重点看昌平南等区域，比如北清橡树湾等；500-1000万的购房者可以重点看西四环外的区域，比如学仕里、宸知筑等，朝阳的王四营板块、大兴的西红门板块也可以重点去看。1000万以上，崔各庄、奶西、丰台丽泽周边都可以重点关注。二手房方面，与新房逻辑类似，但有所区别，大家去看历年二手房涨的快的房子，大都是核心区域的次新、尤其是带学区的次新，还有产业区域或产业区域周边的次新，比如保利中央公园、昌平南的公园悦府等。房子是否能升值的核心还是供需，产业区域有就业人群、学区有望子成龙的家长，核心区占据配套通勤的优势。买房子是大事，几百万上千万的支出，一定要小心谨慎。如果您有什么看法或经验分享，欢迎入群交流~


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