央行校正金融机构过度避险行为,妥善化解房地产金融风险

  2022年10月30日,中国人民银行发布《国务院关于金融工作情况的报告》(下称《报告》),其中有两处提及了房地产。

  一处在防范化解金融风险隐患情况部分,要求妥善化解房地产金融风险。

  另一处在后续工作方向方面,要求保持房地产融资平稳有序,满足刚性和改善性住房需求。

  2022年至今,整体市场热度在低位徘徊。虽然融资政策面出现了适度放松,但信号意义大于实际拉动作用,覆盖面有限且发债规模相对不大,多数房企融资难的问题依然突出。

  此次《报告》中特别提及了“引导金融机构支持房地产业合理融资需求,校正过度避险行为”,并明确了“推动个人住房贷款利率下行,更好满足刚性和改善性住房需求”、“推动建立房地产发展新模式”。

  我们认为,未来应支持企业合理融资需求,保持房地产融资平稳有序,尽快恢复房企经营“造血”功能。

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  近日,央行发布《国务院关于金融工作情况的报告》(下称《报告》),对房地产金融的政策动向和趋势做了比较清晰的阐述。

  其一,妥善化解房地产金融风险。推动房地产企业风险处置,做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求,校正过度避险行为,推动个人住房贷款利率下行,更好满足刚性和改善性住房需求。

  其二,保持房地产融资平稳有序,满足刚性和改善性住房需求,支持保交楼、稳民生,推动建立房地产发展新模式。

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  《报告》重点提及了妥善化解房地产金融风险内容。有以下几个重点:

 ·支持保交楼

  2022年7月,“保交楼”首次被写入政治局会议文件,房地产政策开始转向,各地由一城一策刺激购房转向保交楼纾困。此次央行发布的《报告》明确了未来融资政策还是以保交楼、保交付为宗旨。

 ·校正过度避险行为

  2022年6月,人民银行、外汇局举行新闻发布会上,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在回答记者问时曾表示:去年下半年以来,少数房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现风险,并对市场产生了较强的溢出效应。人民银行坚持市场化、法治化原则,配合住建等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解,及时校正金融机构的过度避险行为,保持房地产融资平稳有序,加大并购金融服务力度,支持以市场化方式出清风险。

  此次《报告》再次提及“校正过度避险行为”,可以预见未来将继续加码稳市场,不盲目抽贷、断贷、压贷。

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  ·推动个人住房贷款利率下行

  2022年10月,中国人民银行公布最新贷款市场报价利率(LPR),无论是1年期LPR还是5年期以上LPR均与上期持平,分别为3.65%和4.3%。

  今年以来,LPR已经进行了三次调整,1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。

  从央行发布《报告》来看,未来贷款利率还有继续下行的空间,LPR调降预期也将变大。这些将有利于减轻居民家庭房贷负担。

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 ·满足刚性和改善性住房需求

  未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位,强化住房的居住功能,弱化住房的金融属性,满足刚性和改善性住房需求。

  ·保持房地产融资平稳有序

  此次央行发布的《报告》中,支持房地产业合理融资需求,保持房地产融资平稳有序发展也是重点之一。

  我们认为,政策将继续适度改善房企融资环境,加大民企融资支持力度;金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目,提供融资支持;同时也将区分项目风险与企业集团风险,支持优质项目融资及收并购,帮助行业加速出清。

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  事实上,自2022年3月起,由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响,各部委频繁发声,重点以支持房地产企业合理融资需求;强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”;加大并购债券融资支持力度等。

  5月16日监管层释放重要信号支持民企融资。碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企,陆续发行人民币债券;同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。此后消息称,新城、旭辉也加入优质民企名单中,其中新城月内相应发行了10亿中票,为银行间首单房企信用风险缓释凭证。

  8月16日,增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

  需要注意的是,这些政策对应标的企业仅为个别优质房企,且发行规模相对有限,政策信号意义仍大于实际拉动作用。叠加疫情影响等原因下销售疲软,市场信心短时间难以快速回归。

  在此背景下,房企的到位资金压力依然较大。10月24日国家统计局公布2022年1-9月房地产行业数据,9月房地产开发企业到位资金为13481亿元,同比降幅为21.3%,相较于8月同比降幅略收窄了0.4个百分点;环比上升了11.9%。2022年前9月,房地产开发企业到位资金为114298亿元,同比下降24.5%,与前8月的25.0%相比略有收窄,但整体规模依然处于历史较低水平。

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  从目前来看,多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决,偿债压力依然较大。2022前三季度房企债券到期规模为5146亿元,而发行规模仅为3072亿元,到期规模高出发行规模68%。

  2023年的1月、3月及6月仍旧有多波到期高峰,明年房企的债务压力依然较大。若销售市场长期低迷,预计债务违约现象仍将持续增加。

  总体来看,2022年9月房地产行业到位资金缓慢上涨,其中仅其他到位资金单月呈现出同环比上涨,其余各项到位资金来源均呈现单月环比上升但同比下滑的状态。由此来看,优质民营房企融资渠道得到一定程度改善,但国内贷款上涨动力不足,境外融资依旧处于冷冻。

  此次央行发布《国务院关于金融工作情况的报告》明确保持房地产融资平稳有序,该表述和当前各地推进的工作思路基本一致,展望未来,稳楼市仍是四季度政府工作重点所在。一方面,加速推进“保交楼”,加快专项借款、纾困基金到位使用,积极处置项目停工问题、化解烂尾风险,以期修复市场信心。另一方面,地方加大力度松绑政策、刺激需求,充分发挥40余项政策工具作用,年末两个月或将迎来政策松绑小高峰。

  对于大多数房企而言,等待救助的同时也要积极自救。未来可不断加强销售回款,释放受限制现金比例;寻求合作方,处置资产;债务置换,调整债务结构;精简组织构架,提升运营效率,减少费用支出等。尽快恢复经营“造血”功能。

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