PSL重出江湖,国家队悉数登场保交楼

2022年9月抵押补充贷款（PSL）净新增1082亿元，这是自2020年初以来央行再度启用PSL工具，此前用于棚改货币化支持工具。PSL重出江湖，目的在于保交付。PSL来源的资金有成本低、期限长、来源稳定等特点，表明了国家对保交付、修复行业的决心，将促进市场预期稳定、信心修复。

PSL重出江湖，保交楼、稳民生

近期央行公布数据显示，2022年9月抵押补充贷款（PSL）净新增1082亿元，期末余额为26481亿元。这是自2020年初以来央行再度启用PSL工具，且力度超过初次发行以来的大多数月份。作为与房地产行业息息相关的PSL，这部分新增资金可谓亮眼。

PSL是指央行以质押方式向政策性银行提供的特种贷款，主要用于支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展，是央行重要的货币政策工具之一。由于PSL的创设及资金投向以服务“棚户改造”为主，且发行与棚户区改造同步放量增长，因此PSL被认为是房地产行业政策性资金支持的重要来源之一。

8月，住房部、央行等部门出台政策，要求完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月下旬，沈阳获得国家开发银行提供的全国首笔保交楼专项借款。无论从资金特性、还是落地时间来看，当前这笔新增PSL应当正是政策性银行专项借款的重要资金来源。

PSL专项资金成为保交付的又一强力工具。为打破行业发展困境，监管自年初开始采取了一系列措施化解行业风险，其中上半年以定向融资放松、鼓励收并购的方式进行，但未取得明显成效。下半年政府则开始为“保交付”直接提供资金支持，PSL正是在这一阶段入场，同时也将成为今年行业融资重要补充，成为保交付的又一强力工具。

收并购成效有限，PSL快速落地

年初伊始，监管通过融资边际放松鼓励房企通过收并购化解风险，效果有限。一是以现有股权合作企业之间交易为主，二是偏向于出让持有型资产，整体交易规模、数量偏少。3月起，多家AMC开始接触出险企业及项目，并与多家大型房企达成战略合作协议。不过由于集团债务规模大、结构复杂，所需资金量巨大且耗时很长，因此短期内难见成效。

6月开始，为保证“保交付”任务的顺利推进，政府性资金开始入场。先后有郑州、浙江、湖北等地设立地方性纾困基金，为部分项目重注流动性。8月，初期规模达2000亿的政策性银行专项借款启动，明确用于已售逾期难交付住宅项目建设交付。专项借款将精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。至此，以PSL为主要来源的国家级纾困基金正式入场，随后率先在沈阳快速落地。

PSL多重优势有效提升纾困基金效力

与其他国资背景的资金不同，以PSL为主要来源的政策性银行贷款有着成本低、期限长、来源稳定等特点：

政策性银行贷款利率普遍偏低。央行公布的资料显示，截至2022年6月末，PSL利率为2.8%，而同期LPR为3.7%。当前亟待资金支持的保交付项目普遍存在预期盈利较差的情况，这也是收并购难以推进的原因之一，低成本的政策性银行贷款可节省大量利息费用，降低了项目再开工的成本。

政策性银行贷款具有长期稳定性。以PSL为代表的政策性贷款提供方为国有政策性银行，实质为央行的货币工具，且有高等级债券资产和优质信贷资产作为合格质押品，因此无论从资金来源的稳定性或是规模来看，均高于AMC、地方国资提供的资金，可形成相对稳定的纾困基金，为项目建设提供长期、平稳的现金流。

政策性银行贷款的发放具有一定的持续性。从历史数据来看，PSL在棚户改造集中时段连续提供了25个月，可以看出资金发放与配套政策紧密相关，起到了辅助政策实行的作用。此次专项借款规模预计2000亿，PSL已经发放1000亿，且考虑到“保交楼、稳民生”为当前稳定房地产市场、提振市场信心、稳住经济大盘的重要举措，那么未来几个月连续提供的可能性很大。

政策性银行贷款还具有使用期限长的特点。2017-2019年PSL基本为月度连续投放，同期几乎无净偿还；2020年2月-2022年8月期间无新增贷款，但期末余额仅下降了28.6%，月均偿还407亿元，贷款期限较长，偿还压力小。地产项目建设周期在2-3年，长期贷款保证了开发资金的稳定性，提高了资金的使用效率。

国家队齐入市，纾困项目保交楼

上半年AMC通过发行并购债、战略合作等方式开始参与行业风险化解；7月，地方政府主导的纾困基金纷纷落地；8月，政策性银行设立专项基金，次月PSL新增千亿；9月末监管指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度。至此，AMC、政策银行、国有大银行、地方政府等悉数登场，纾困房地产项目、保交楼。

此次行业纾困体现出国资参与力度高、职能全面、资金规模大、惠及面广等特点，表明了国家对交付项目、修复行业的决心和信心。年内行业用于开发建设的资金将较为宽裕，成本、期限均有不同程度的优惠。因此房企应当抓住当前融资窗口期，借助政策及资金的扶持完成建设交付，进而稳定房地产市场、修复行业信心。

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