断不了奶的光明地产，亏损2亿净负债率218%！房企巨婴难养

多少断不了奶的巨婴正走向迷惘。

楼市资本论研究了一下，光明地产近期发布的2019年度及2020年一季度经营数据，数据显示，光明地产2019年净利润腰斩，负债706亿元，净负债率218.18%；到2020年一季度，净利润直接由盈转亏2亿元。

要知道，即便有母公司光明食品集团（下称光明集团）一袋袋辛苦卖奶的扶持，光明地产近来的业绩表现，也着实让人捏一把汗。

被集团不断哺育的上海老牌房企光明地产，正处在业绩下滑、负债攀高、违规事件频发的多重尴尬中。

在楼市资本论看来，经济步入下行周期，即使大树底下也不再好乘凉，断不了奶的光明地产又该如何前行？

【一】净负债率218%，市值大幅下跌

楼市资本论了解到， 2019年光明地产营收136.11亿元，同比缩水33.59%；净利润5.70亿元，同比减少59.77%，甚过腰斩。扣非净利润为4.71亿元，同比下降63.08%；现金及现金等价物净增加额-14.80亿元，大幅缩减153.44%；特别是负债706亿元，是营收的5倍多，净负债率攀升至218.18%。

还记得在2019年初，光明地产董事长沈宏泽表示，“当然完全依靠负债实现规模是很快的，但光明地产不会单纯为了规模而规模”。到了年底，领导的目标也算实现了一半，负债不断上升，只是苦了规模没增。

2019年报披露的同日，光明地产将2020年一季报也一同发布。一季度营收5.9亿元，同比下降81.4%；归母净利润-2亿元，由盈转亏；毛利率11.3%，同比降低14.3%，净利率-39.5%，同比降低54.0%，这业绩有点每况愈下的节奏。

楼市资本论注意到，截至5月8日，在已披露一季报的139家企业中，有49家出现归母净利亏损，占比35.25%。亏损超1亿元的企业，有13家。光明地产2亿元的亏损位居第七名。

其实，光明地产以前不这样，也是辉煌过的。

2015年，海博股份与光明集团旗下农房置业、农房集团进行重组，光明地产由此诞生。重组后，光明地产迎来高光时刻。在2016年、2017年实现爆发式增长，营收分别为207.82亿元、208.11亿元，归母净利10.11亿元、19.47亿元。

但是很快，光明地产的辉煌期就过了，迎来逆风局。光明地产2018年全面开启多元化转型之路，到了年底营收收缩至204.94亿元，归母净利14.18亿元，同比下跌27.17%。净负债率则大增至194.77%，并持续走高。事实证明，光明地产的多元化转型，很不顺利。

面对2019的尴尬业绩，光明地产前不久表示2020年营收180亿元的计划存在不确定性。看来这场下滑线目前还未到尽头。

光明地产趋弱的成长性，也在资本市场有所体现。

截至发稿，光明地产股价仅2.86元，总市值64.18亿元，距离2019年4月份的高点6.52元，已跌去56.2%，与2015年5月21日高点11.52元的股价相比，更是大幅跌去75%。

楼市资本论认为，业绩不振、负债承压、资本市场表现低迷，都体现出光明地产的增长节奏已出现休止符。与此同时，其产品品质的同步下滑，则无疑在加速消耗过往积累的客户人脉资源，让前景发展愈加不明朗。

【二】品质失衡，楼盘首秀无人问津

有媒体曾用“家喻户晓”来形容光明地产在上海的影响力，称光明地产连续10余年跻身中国房地产50强、上海房地产10强企业行列。不少住宅项目获过大奖，受到市场及客户的认可。

据了解，2004年雅典奥运会后,上海普陀区政府奖励给奥运冠军刘翔的房子，正是光明地产旗下的上海苏堤春晓名苑，当时该项目得到刘翔及家人的一致称赞。

然而，就是曾经在上海红极一时的光明地产，如今的产品品质却很让人担忧，项目从无人问津，到被曝质量、违规施工等问题，屡见不鲜。

2019年7月，在光明地产进驻成都的首个项目开盘活动中，就闹出了一个“大笑话”。当天共计推出280套住房，但现场竟只有一个人报名买房。

此外，据中国房地产报报道称，光明地产湖州项目被业主爆出房屋漏水现象严重、外立面裂缝、断裂、地面沉降等质量问题，同时还伴随着收房时私家花园变公用绿地等虚假宣传的现象存在。

此外，更让人震惊的时间发生去年年底。2019年12月9日，常州市钟楼区一工地，发生一起高处坠落生产安全事故，致1人死亡。经查，该工程是光明地产旗下常州明城置业承建。

若说这只是起意外事件，只怕很难服众。此前10月，该项目便出现在《常州市2019年第三季度建筑施工扬尘防治专项检查情况通报》名单中。5月还曾因未办理质量监督、安全监督手续擅自开工建设被常州市住建局罚35万元。

楼市资本论认为，光明地产的市场敏感度总是有些滞后，在多数房企问市场要规模求扩张的时候，光明地产忙于重组，在消费升级的高品质时代来临之际，光明地产高歌猛进求规模。踩错点，踏错步，造成规模、品质与负债的逆向发展。

【三】光明乳业营利双降，光明地产要“断奶”

光明地产董事长沈宏泽说过，第一大股东光明集团丰富的产业资源是光明地产的养分。只是，以光明牛奶著称全国的光明集团，能滋养地产板块到何时呢？

如今，在疫情影响下，地产行业正被迫迎来新一轮洗牌。百强开外的中小房企，光明地产如其所说，最大的优势莫过于背后的光明集团。然而，遭遇百年未见之疫情灾难，光明集团的未来也令人担忧。

先来看，光明集团如何哺育光明地产的。

楼市资本论了解到，光明集团早在四年前光明地产重组时，对于置入的部分资产价值保证及补偿就做出承诺，表示将在三年内完成相应的划拨用地，变更为出让用地的手续，若未能完成，将按高价回购该等不动产。

果然，到了2019年8月23日，鉴于无法完成上述重组手续，光明地产向光明集团旗下牛奶集团高价转让上述资产，成交金额7016.13万元。相关人士预计该笔交易会为光明地产2019年增创归母净利4800万元。

此外，2019年11月，光明地产还收购了集团公司旗下上海东平小镇公司70%的股权，总成交价为7000万元。楼市资本论查询发现，经资产基础法评估，上海东平小镇总资产评估值约9374.14万元，评估增值约 31.16万元，增值率0.33%。光明地产算是底价收购。

从得利4800万到底价获得股权，背靠大树的光明地产着实让人羡慕。但值得关注的是，为孩子辈提供奶源养分的光明集团也正遭受经营考验。

官网显示，光明集团是一家以食品产业为主体，地产和金融协同发展的集团。旗下有光明乳业、光明地产等五家中国A 股上市公司。

楼市资本论发现，光明集团是一家以食品产业为主体，地产和金融协同发展的公司。在地产板块的业绩骤降之时，作为曾经的乳业老大，光明乳业也已经被伊利、蒙牛甩开，且差距越来越大。

据光明乳业一季度报显示，光明乳业营收51.34亿元，同比减少5.84%；归属于上市公司股东的净利润7715.25万元，同比减少45.35%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损1632.03万元。

如此，乳业、地产业绩双双下滑，宣告即使是集团公司的日子也并不轻松。

正如拿破仑曾说，“我是自己最大的敌人。”

楼市资本论认为，站在行业下行周期的风口，光明地产未来更多的只能靠自己。如何自顾自救成为公司目前亟待解决的问题。

楼市资本论相信，起名如光明地产，定能够尽快冲破困局，寻得一条罗马大道，在新一轮地产洗牌中，坚定而行。

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