9月楼市继续下滑 房价已持续13个月下跌

  距离2022年结束还有两个月，楼市仍处于探底过程中，对经济增长的拖累仍在加剧。

  根据国家统计局最新数据，前三季度国内生产总值同比增长3%，比上半年加快0.5个百分点；全国固定资产投资同比增长5.9%。分领域看，基础设施投资同比增长8.6%，制造业投资增长10.1%，房地产开发投资同比下降8%。

  房地产供给端下滑依然严重。1~9月份，全国土地购置面积同比下降53%，连续16个月下跌；新开工面积同比下降38%，连续14个月下跌。

  房价下跌的城市数量也在增加。9月份，70个大中城市中新房和二手房价格环比下降城市分别有54个和61个，比8月分别增加4个和5个。

  全面保交楼下，市场信心也在一点点被重建。

  1~9月份，全国房屋竣工面积同比下跌19.9%，跌幅连续两个月收窄，这说明保交楼取得了一定进展。同时，房企销售端下滑幅度也出现收窄。1~9月份，商品房销售面积同比下跌22.2%，相比1~8月份收窄0.8个百分点。

  “楼市正在出现良好迹象，关键要看保交楼和销售端，因为这两个指标关系到需求端的信心能否稳定住，只要新房能竣工交付，开发商积极降价促销，需求就会慢慢稳定住。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  楼市多指标下滑 销售端跌幅收窄

  10月23日上午，国家统计局发布了1~9月经济运行和房地产相关数据。前三季度国民经济恢复向好，但房地产各项指标却仍在下滑。

  受资金链紧张及信心不足影响，房企拿地和开工积极性继续降低。1~9月，全国土地购置同比下降53%，跌幅比1~8月份扩大3.3个百分点，且已连续16个月下跌；土地成交价款5024亿元，同比下降46.2%；新开工面积同比下降38%，已连续14个月下跌，跌幅也在扩大。

  这两个指标拖累下，房地产开发投资端继续下行。1~9月，全国房地产开发投资同比下降8%，降幅较1~8月扩大0.6个百分点。

  “最近几个月拿地数据普遍都是下跌近50%水平，说明土地端压力确实较大。助力土地市场走出低谷的动力，在于确保销售市场回暖和房企资金状况改善。”易居智库研究总监严跃进认为。

  从销售端来看，1~9月份全国商品房销售面积同比下跌22.2%，跌幅较1~8月份收窄0.8个百分点，且已连续两个月收窄，显示前期国家及各地积极纾困楼市政策，正在发挥积极效应。

  尤其9月份单月数据出现比较明显的拉升。根据2022年以来国家统计局数据分拆后测算，9月份商品房销售面积环比上涨39.33%，商品房销售额环比上涨33.67%。

  从房企到位资金情况看，虽然仍在下跌但跌幅亦出现收窄。1~9月，房企到位资金同比下降24.5%，跌幅较1~8月收窄0.5个百分点。其中，国内贷款1.37万亿元，同比下降27.2%；自筹资金4.06万亿元，同比下降14.1%；定金及预收款3.73万亿元，同比下降34.1%；个人按揭贷款1.84万亿元，同比下降23.7%。

  还有一个积极信号是，部分民企近期陆续开启了发债2.0的动作，说明各部门正在积极为房企创造更好的融资环境。

  总体而言，楼市仍处于下行通道，这一点并未发生根本性改变。9月份，国房景气指数在1月跌破100后再次下跌至94.86，降至2016年初以来最低水平，市场仍处于“政策底”与“市场底”过渡阶段。

  在楼市所有指标中，唯一正增长的就是待售面积。截至9月末，全国商品房待售面积5.43亿平方米，同比增长8.1%。其中，住宅待售面积增长15.6%。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，中国房地产市场有两种泡沫，一是房价泡沫，这是近几年房地产调控重点，目前一线城市及热点二线城市楼市仍供不应求；二是库存泡沫，主要出现在不少三四线城市，由于市场供大于求、人口净流出、房子难卖掉，导致库存量加大，当前要高度重视库存泡沫，因为销量出现较大幅度下降，新建房屋又不好卖，许多三四线城市楼市供大于求情况会越来越严重。

  更多城市加入房价下跌行列

  房价下跌正蔓延至更多城市。数据显示，9月份，70个大中城市新房价格环比下跌0.28%，二手房价格环比下跌0.39%；均已连续13个月下跌。

  李宇嘉分析称，包括一线城市在内的多数城市都在9月份加大了新房供应量，同时，市场基于对开发商债务风险的担心，导致开发商不得不积极降价促销，以保卫资金链；二手房业主（主要是多套房业主、资金链紧张的业主）也开始有诚意地降价。

  值得注意的是，9月份一线城市新房价格出现今年以来首次环比下跌，由8月份上涨0.1%转为9月份下降0.1%，主要原因在于广州、深圳房价下跌（环比分别下跌0.3%、0.5%），形成拖累。

  9月份，二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.3%；三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与8月份一样。

  从同比房价变动来看，仅一线城市新房和二手房价格仍保持同比上涨态势，但新房价格涨幅已持续15个月收窄。更为广大的二线、三线城市，无论是新房还是二手房价格均持续同比下滑，且降幅不断扩大；尤其是三线城市，9月份新房和二手房价格同比降幅分别达到3.8%、4.5%。

  70个大中城市中，9月份新房和二手房价格环比下降城市分别为54个、61个，比8月份分别增加4个、5个；同比下降城市分别为50个、63个，比8月份分别增加1个和2个，下跌城市数创2015年以来最多。

  具体来看，9月份，武汉、兰州、温州、湛江新房价格环比跌幅居前，均下跌0.9%；北海、牡丹江、天津和丹东二手房价格环比跌幅居前，分别下跌1.1%、1.1%、0.9%、0.9%。

  仅剩为数不多的城市仍维持房价上涨局面。新房价格领跑全国的是合肥和成都，环比涨幅均为0.7%；杭州和大理以0.4%环比涨幅并列第二。二手房价格环比领涨全国的是上海（环比涨0.5%）和北京（环比涨0.4%），成都和昆明以0.3%环比涨幅并列第三。仅7个城市二手房价格同比上涨，包括成都、北京、上海、昆明、海口、无锡和赣州。

  在严跃进看来，这些上涨力度较大的城市普遍也是经济基本面不错的城市，但要防范的风险是，所有城市都要把楼市降温的可能性做充分的假设和考虑，做好四季度的政策储备和新一轮政策投放，防范此类经济基本面不错的城市也面临房价下滑压力。

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