外资加速进入中国房地产市场，投机还是避险？

  房地产市场遇冷，预期与行业信心降低，给外资加速布局中国房地产市场创造了机会。

  10月17日，国际知名的新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦。此番拍卖，只有凯德一家报名，最终成交价仅为评估价七折。

  最近两年，凯德在中国市场的投资力度明显加大，不仅在土地市场露面，还首次布局国内的物流地产和数据中心领域。

  在业内专家看来，这是外资加速布局中国的一个缩影。目前，以凯德、贝莱德、大和房屋、铁狮门等为代表的外资企业均加速进军国内房地产市场，一线城市核心地段运营中的物业受的格外关注，其中有多家外资投资规模达到了10亿元以上。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，外资加大在中国投资力度，其直接目的是把握行业周期底部，以赚取周期性差价。对缓解中国房企流动性压力略有益处。

  外交学院国际经济学院国际金融系副主任、副教授郭宏宇则认为，在追求差价以外，外资加速在中国布局，主因是经济前景较好，通过投资可以在股市上获得较高增值收益，从而对冲欧、美风险达到避险目的。因为不会影响中国房地产及金融市场稳定。

  一家报名，法拍“抄底”

  北京CBD商务区是国内众多金融、保险、地产、网络等企业总部所在地。位于北京CBD商务区与燕莎商圈之间的博瑞大厦，总建筑面积8万平方米，包括甲级写字楼和商业配套，B2F-B4F为停车场，B1F-3F为商业，4F-25F为写字楼。

  媒体报道称，博瑞大厦原名北京特尔特国际传媒大厦，属于北京特尔特物业发展有限公司名下资产。拍卖前，博瑞大厦债权人为厦门国际银行。此前该银行试图通过市场化方式退出但始终无果，最终选择降价法拍。

  京东法拍网显示，在10月17日博瑞大厦拍卖中，有万余人线上围观，但仅有一家公司报名。最终博瑞大厦以底价20.37亿元价格成功拍卖，相较于评估价29.1亿元，最终的成交价仅相当于评估价7折，总价相差8.73亿元。

  最终的竞买人为北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司。天眼查显示，该公司成立于2022年9月29日，由凯德（中国）商用有限公司持股100%，注册资本为100万元人民币。

  业内分析指出，博瑞大厦无人竞争，底价成交与当前大宗交易市场不活跃有关。在房地产市场整体萧条背景下，这些物业持有人往往希望加速变现，但潜在买家并不多且十分谨慎。

  柏文喜则评价称：“凯德此番交易系把握行业周期底部，趁低吸纳以优化资产配置的投资行为。”

  单就买家而言，作为一家多元化房地产集团，中国历来是凯德集团战略布局的重点区域，特别是在最近两年，凯德在中国的投资力度明显加大，投资区域涉及多个核心一二线城市，投资领域除公开的土地市场，还首次进入了中国的物流地产和数据中心领域。

  今年3月底，凯德集团旗下的凯德置地以11.75亿元在成都拿下一宗住宅地块，同一天还在武汉以23.1亿元竞得一宗地。

  更早前的2021年10月，凯德投资旗下的凯德中国信托（“CLCT”）还以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项物流资产。同年4月，凯德集团以36.6亿元收购一个位于上海市的数据中心园区，系凯德在中国首个数据中心项目。

  外资审慎投资，避险情绪浓厚

  在更大范围内，凯德的投资动作，是外资加速布局中国的一个缩影。

  近两年以来，包括凯德、贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局。外资的“投资轨迹”也从收购北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等类型项目。

  今年8月，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理收购了一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目。今年2月份，亚洲知名不动产管理公司易商红木集团宣布与一家机构投资者合作收购55万平方米的资产组合，该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，集中于长三角地区，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等地。该公司8月还收购了上海张江生命科学研发产业园区项目。

  去年，铁狮门与新长宁集团耗资50.9亿元拿下上海一地块；日本房地产开发商大和房屋也时隔多年在苏州拿地；黑石集团以50余亿元接盘富力地产旗下的广州国际机场综合物流园。

  “目前，国内资产处于低估状态，外资可以较低价格购入未来会有较大升值概率的资产。从今年2月以来，多家外资公司都相继投入了10亿元以上的现金收购国内地产资产，可以说投资力度很大了。”星图金融研究院研究员雒佑表示。

  虽然投资力度加大，但柏文喜认为，相较过去，今年外资对中国资产投资态度更加谨慎，投资形式除直接收购物业外，还包括项目股权、REITs及债务等等。其投资目的是赚取周期性差价。客观而言，对中国房地产市场运行与房企缓解流动性压力而言有一定帮助，但十分有限。

  虽然外资“抄底”般的行为难逃投机意味，但郭宏宇则分析认为，凯德等外资加速在中国的投资，本质是跨国资本全球范围内避险行为。“目前，大型经济体中只有中国经济前景较好，外资在中国进行大规模投资将会成为普遍行为，以实现对欧、美风险的对冲。”

  郭宏宇看到更深层问题：“外资在中国的投资，面临变现问题。中国监管部门不会允许外资以游资形式对中国金融市场造成冲击。这就导致，外资只能选取对中国金融市场不会产生直接冲击又能快速变现的方式，主要方式是在国外的股票、基金市场求得估值增加，从而在不对中国资产抛售的情况下实现变现。

  郭宏宇说，在这种变现思路下，以各类资产管理基金等为代表的对估值高度敏感的投资主体对中国更为关注，其选取的资产主要是两类：一是容易在海外上市的资产，包括新能源、新材料、生物医药等等；二是具有稳定现金流的资产，如商业地产，但并不会对商业地产进行普遍投资。

  “目前，外资对中国资产态度积极，但这一态度还受到美国股市监管政策的影响，因为最终这些资金是通过所投资资产在美国等发达经济体的股市增值来获得收益的。对中国而言，房地产市场中风险最大的主要是住宅地产，而外资更倾向于商业地产，这也就意味着外资加速布局中国，并不会影响到房地产市场的稳定。”郭宏宇判断。

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