政策持续宽松，四季度楼市怎么走？

  9月最后两天，房地产市场迎来三大积极调控政策。

  首先是9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，由此23城打开了利率下调空间。随后9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率。同时，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。

  从这三大政策本身来看，对改善客户利好明显，对刚需也有一定的促进作用。

  在政策轮番刺激下，市场对10月充满期待。据CRIC对30个典型城市微观数据项目调研显示，房企普遍加大了折扣营销，最高降价幅度在6-8折不等，在房企国庆大促叠加政策利好的背景之下，来访量均有不同程度的回升。

  我们认为，从“十一”期间部分热点城市热度回升来看，10月整体市场预期止跌企稳，未来成交还有一定的释放空间。

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  9月最后两天

  迎来三大积极调控政策

  三季度尾声，楼市又迎来了重磅政策。

  首先是2022年9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这意味着2022年底前，天津、石家庄等23城可以阶段性下调或取消首套房贷利率下限。

  随后9月30日，人民银行发布消息称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

  同日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  两日内，房地产市场迎来三大积极调控政策，极大提升了市场信心。

  具体来看，首套房贷利率的下滑将在一定程度上减轻月供还贷的压力，换购住房个人人所得税退税则明显利好改善型客户客户，对刚需同样也起到了一定的促进作用，对市场影响意义较大。

  在此背景下，各大房企纷纷加大了折扣营销，不少城市在房企国庆大促叠加政策利好的背景之下，来访量均有不同程度的回升。

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  热点城市“十一”

  期间市场热度已率先升温

  2022年10月1日-10月7日，房企营销态度积极，部分热点城市国庆期间推盘量大增，花样营销组合拳不断。

  从CRIC调研的30个典型城市微观数据项目来访、认购数据情况来看，部分热点城市已经率先升温，部分核心区域项目涨幅已超去年同期。

  一线城市中，上海商品住宅成交面积1.9万平方米，同比涨幅高达38%；北京市场热度升温且分化，据CRIC调研统计，2022年10月1日-7日期间北京主力在售新房项目认购套数1495套，约17万平方米，同比去年上涨115%，区域分布热度分化，热销项目集中在顺义、昌平、朝阳；广深整体成交相对还在底部。

  二线城市中，成都得益于疫情阶段性控制，需求迎来了补偿性释放，同比增幅达到了90%，成都10月1日-7日期间热门板块促销力度持续加大，核心项目到访量均在100-200组不等，较前期基本翻番，去化基本在30-40套不等；长沙市场热度提升，热点板块项目来访和认购环比同样均有所上升，购房者入市积极；2022年10月1日-7日期间共监控9个项目加推/平销，共推出850套房源，去化437套，去化率51%，平均去化率同比去年同期上升3个百分点。

  武汉、重庆得益于房企“自救”动作频频，普遍加大了折扣营销，“以价换量”效果显著。2022年10月1日-7日期间武汉认购套数达343套，同比微增3%，重庆来访量环比涨幅超2倍，达15751人次，转化率为8%，认购量超1200套，达近8周峰值，看房客群增多，市场活跃度提升明显。

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  中央持续加力稳地产

  新一轮政策救市潮或将来袭

  2022年至今，中央持续加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，全面落实两“支持”。

  自7月停工断贷事件爆发以来，中央又出台了一系列“保交楼”举措，至此“保交楼”上升至政治局会议高度并与稳民生并列，2000亿元政策性银行专项借款启用。7月中下旬，银保监会多次表态，要协同地方政府，千方百计推动“保交楼”。

  此后，受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。中央多次部署稳经济接续政策，稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。国常会4次部署房地产，从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，整体政策基调向宽松积极渐进。

  9月最后两日，三大积极调控政策出台，整体市场信心开始回升，购房者观望情绪也出现了一定程度的下降。

  从2022年至今已经发布的一系列地方政策来看，相较于单一政策，组合式托市政策全面发力、多点突破，政策叠加之下，收效往往更加显著，有助于提振市场信心、稳定市场预期。

  9月最后两日三大积极调控政策的发布目前已经对市场产生了一定的拉动作用，联系到“930”迎来三大政策之际，杭州余杭区以街镇区域放松限购门槛，叠加此前杭州萧山已放开了部分街镇区域限购，未来新一轮的地方救市政策或将来袭。

  展望未来，我们认为，10月整体市场预期止跌企稳，随着政策层面持续释放积极信号，各地强化保障整体市场稳定，这将使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。同时，受房企以价换量惯性影响，成交还有一定的释放空间，年底或将出现“翘尾”行情。

  同时，随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，杭州、青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购，未来预计将在需求端加码救市政策力度，弱二线及三四线城市有望全面取消“四限”。需要注意的是，政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，短期内房地产市场将逐步回稳，但城市之间的分化也还将持续加剧。

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