北京新房市场迎供应小高峰，“金九银十”新盘抢收

传统销售旺季“金九银十”已经到来，北京新房市场的货架上早已满满当当，备货充足。

9月底，西山云庐、中骏金辉·未来云城、首开·金茂望京樾、华曦府、中建上源府、中建学府沁园、大兴·星光城等7个项目集中取证。据北京市住建委官网披露，截至9月28日，9月共有19个项目取证入市，预计将形成国庆“黄金周”的一波强势供应潮。

近期，北京新房市场迎来供应“小高峰”。资料图片

朝阳新盘最多，昌平11盘“同台竞技”

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年1-8月，北京新建商品住宅批准上市套数约4.27万套，供应量同比增长28.23%。其中，8月份，共有紫金书院、熙湖悦著、中骏·云景台、中海湖光玖里、壹品兴创·御璟星城、首创住总禧瑞金海、春和印象、北清橡树湾等13个项目住宅取得预售证。这13个项目合计可预售面积约97.5万平方米，共为市场提供了8644套住宅，供应规模环比上涨282.6%，仅次于今年4月，成为截至目前今年供应的次高峰。

进入9月，新盘供应增加。据诸葛找房统计，截至9月25日，北京在售楼盘个数为556个楼盘。其中，朝阳区新盘较为集中，有60个；其次是大兴区，有52个。

就朝阳区而言，自开始实行集中供地以来，朝阳区向来都是“供地大户”，导致区域内新盘堆积，供应与去化出现短暂失衡。业内人士认为，这也是朝阳区“缺席”北京今年第三批集中供地的主要原因。

具体来看，近期，朝阳区热度较高的奶西板块，位于东五环外、大望京区域，目前仅有望京樾与中建宸园两盘“对垒”；同样依托望京商圈辐射的还有崔各庄“四兄弟”——和光悦府、龙樾合玺、望京养云与晓风印玥；另一边，在东四环外，王四营“三兄弟”——保利锦上、中绿·东岳府、朝阳壹号还未完全去化，又迎来主推刚需小户型的保利锦上二期，被收割了一波市场。

不同于朝阳区新房市场的供大于求，海淀区新房市场正在紧急“补货”。在9月23日结束的北京第三批集中供地中，海淀区西北旺永丰板块接连出让3宗地块。目前，永丰板块在售的海淀幸福里、中海汇德里、幸福里润园等项目去化良好，刚需产品尤为抢手。

昌平区的新房市场近日也颇为“热闹”。业内人士戏称的“11盘打架”指的正是昌平区在售的11个新房项目之间竞争的情况。在昌平区，典型热门板块主要是生命科学园板块及北七家板块。其中，位于生命科学园板块的有北清云际、建发·珺和府、奥森春晓和北清橡树湾，主要承接来自海淀区的外溢购房需求；位于北七家板块的有硅谷ONE、宸悦国际、天时汤山·御邸、金辰府，更多地承接朝阳区北部的外溢购房需求。

丰台、顺义新盘产品多元化，差异化竞争

相比于朝阳区和海淀区，丰台区和顺义区也“不甘落后”，不少新盘集中亮相，区域热度迅速拉升。

目前，丰台区在售新房主要分布于丽泽、小瓦窑、园博园板块等。值得一提的是，丰台区新房市场上的产品多样化，覆盖刚需、改善等置业人群。比如，位于丽泽板块的端礼著、北京瑞府、懋源煜泽台等，以及近日取证的北京悦府，单价均超过10万元/平方米，属于改善产品；而除了北京城建(600266)·宸知筑尚未公布单价，位于小瓦窑板块的华曦府、龙樾天元，销售单价在7.5万-8.5万元/平方米之间，主推三居、四居户型，适合刚改置业者；园博园板块更是有主打四居大户型的西山金茂府、涵盖77-120平方米二居至四居户型的龙湖建工九里熙宸，以及推出56-160平方米一居至四居户型的熙悦晴翠项目。

在顺义区，仁和板块的新房也不少，有今年开盘亮相的公园和御，也有去年“同台打擂”的公园都会、龙湖·云河砚及路劲御和府，其销售指导价在3.7万-4.4万元/平方米，户型从两居到四居，产品涵盖小高层、洋房、叠拼。此外，马坡板块也是新盘聚集，如中建宸庐、和锦华宸及招商中建·顺义臻珑府，主推户型多样，可满足刚需及改善置业群体。

相对而言，其他区域热点板块并不多。比如，大兴区在售新盘较为集中在西红门板块，熙红印与首开龙湖熙悦宸著进入尾盘阶段，壹品兴创·御璟星城取得预售证，西红门橡树湾接连问鼎区域周度成交排行首位。

此外，门头沟区的四道桥板块在此前吸引了京西刚需置业者的关注，板块内有龙湖北辰揽境、峯范北京及金茂长安悦“三兄弟”，靠近轨道交通。房山区则主打刚需盘，在良乡板块就有中建智地的三个“印”系项目——京西印玥、学府印悦和春和印象。

新盘比拼，匠心方能取胜

今年的“金九银十”，新盘扎堆入市，难免会有“同台竞技”的情况出现。除了常见的“双子”“三兄弟”，在上述的昌平区，出现了多达11个新盘互相“打架”的情况。

同一区域的多个新盘“贴身肉搏”，如何赢得购房者青睐？这就考验房企的匠心——对产品的打磨、对市场需求的判断。

不仅如此，今年不同于往年，购房者对于交付标准和交付时间格外关心。由于房地产市场处于低谷，部分房企出现资金链紧张甚至“爆雷”，部分楼盘也出现了质量问题、降标降配甚至延期交房的情况。因此，购房者在购买新房时，也会更注重房企的品牌、口碑以及房子质量、交付标准，这也反过来要求房企更应以匠心立本，以更高的品质和更优的服务回馈市场。

在北京新房限价的背景下，今年“金九银十”的竞争中，朝阳区、海淀区、丰台区等多个区域内的限价房批量上市，同一限价下如何做出更优的产品，做出适销对路的产品，如何打赢“限价房”这一战役，也检验着房企深耕区域的匠心，只有更贴合市场的需求、更高品质的产品和更优的服务才能获得购房者的“真金白银”的投票。

沧海横流，方显英雄本色。越是市场艰难的时候，房企越应该回归产品品质本身，反求诸己，只有坚守匠心精神，才能在市场上站稳脚跟，才能“活下来”，“活得更久”。

【市场问答】

1、当下是否是买房的好时机？为什么？

合硕机构首席分析师郭毅：我觉得当下肯定是北京买房的好时机。在判断买房的节点上，就是看市场什么时候出现复苏转机的标志性事件，一个是金融政策，宽松信贷、降息通道的打开；另一个是调控政策上的宽松信号。

今年的信贷政策基本处在比较明显的降息通道，年内已经有了3次降息。回顾历史，只要利率开始出现下行，它最起码会有一年到两年或两年到三年持续的下行周期，所以利率这块已经有了放松的机会。

在调控政策层面上，无论是前几轮的集中供地，还是此前出台的针对城六区老年家庭认房不认贷的政策等，北京的调控放松在一线城市当中处于一个相对引领的态势。所以，从金融政策到调控政策的一致性放松，我认为确实是打开了大家购房的一个窗口期。

另外，从购房人群来看，也可以看到财富人群响应政策宽松信号的情况。比如，今年北京的高端住宅销量创了历史的新高，这也是每一轮市场出现回暖契机的一个代表性事件。高端市场率先启动，高端住宅成交量提前回暖，然后才是刚需、刚改市场跟随。所以，从这三个层面上来讲，其实都让我们看到现在是买房的一个好时机。

2、对于购房者而言，现在买房需要关注哪些方面？

郭毅：对于普通购房者来说，可以关注一些跟自己实际生活相关的核心要素。比如，轨道交通和公路交通是否畅通，能否满足自己日常的通勤需要；项目周边的配套是不是能满足自己的生活需要，有没有学校、医院、商场等；项目所在的小片区，是不是具备很好的产业，这样能够带动后期房子价值有稳定提升的可能性。

3、未来北京楼市走向如何？

郭毅：从未来的市场走向来看，我觉得今年年底可能看不到市场比较明显的复苏。因为无论是金融政策还是调控政策的放松，还继续在路上。未来可能会有更加宽松的政策出台，对市场带动的效应会更加明显。明年市场可能就会出现相对明显的“小高峰”，如果能够释放出一些比较明确的宽松信号，我觉得明年3月、4月份可能会是市场启动的一个好时机。

4、您能给购房者一句“买房箴言”吗？

郭毅：没有最好的房子，只有最适合自己的房子。

新京报记者 饶舒玮 徐倩

编辑 武新 校对 柳宝庆

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