阶段性调整差别化住房信贷政策，逾20城或将下调利率下限

9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

具体内容为：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数显示，至少有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳，三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林，普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。

业内认为，随着四季度市场的变化，政策调整将是动态过程，未来不排除更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限的可能。

四季度将迎新一轮房贷降息潮

今年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据监测，当前已有80多个城市房贷利率降至下限水平。而此次政策的发布，是针对首套住房贷款利率下限的又一次调整。

数据来源：中指研究院

“此次政策出台符合预期，也是国务院两次常务会议提及‘一城一策运用好信贷等政策工具’后，央行做出的力度较大的政策表态。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，今年以来，全国各地已出台的优化楼市政策整体效果并不明显，9月重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚。

在此背景下，房地产的稳定作用更加突出，陈文静认为，本次政策明确时间期限，有利于各地更及时落地相关举措，同时有利于正处于观望阶段的住房需求及时入市，提振市场活跃度，促进四季度房地产市场加快企稳。

“因城施策”节奏加快

据中指研究院统计，今年以来，全国各地已出台优化楼市政策超800条，9月出台政策已超百条，政策优化节奏有所加快，优化力度也进一步加强。

数据来源：中指研究院

分城市类型来看，9月一线城市政策优化仍以稳为主；二线城市继续从限购、限贷、公积金等角度发布多条调控措施，循序渐进改善房地产政策环境；三四线城市政策优化力度较大，部分城市出台一揽子措施，稳定市场预期。

具体来看，自8月底上海对临港新片区非户籍人才放松购房门槛后，9月二线城市限购政策出台频率和力度明显增加，天津、苏州、济南等近十城相继出台相关政策，主要涵盖放松限购区域范围、放松购房套数认定标准、购买非限购区住房无需进行资格核验等方面，短期预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。

绍兴、天津、郑州、合肥等城市限贷政策逐步放松，主要涵盖降低商贷首付比例、降低个人住房贷款利率下限、开展组合贷款、优化“认贷认房”等相关措施。

郑州、重庆等城市优化公积金政策，主要涵盖降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款最高额度、“一人购房全家帮”、受疫情影响的企业和个人可缓缴公积金、支持公积金提取支付房租、都市圈住房公积金实行互认互贷、对“商转公”贷款予以支持等。

广州、绍兴、巴中等城市调整限价政策，主要涵盖调整备案价上下限、优化备案价批次涨跌幅度、支持首次备案后价格灵活调整等相关举措。

二手房方面，无锡、合肥、广州等城市均推广二手房“带押过户”模式，北京实行存量房交易“连环单”业务并行办理，促进二手房交易的相关政策持续扩围。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，四季度，仍需要各地更大力度、更快节奏地优化政策，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要的政策方向。可以适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，带动整体市场预期恢复。

陈文静预计，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且不出现超预期事件，四季度至2023年年初房地产市场有望企稳，主要表现为房价止跌，销售同比降幅收窄，全年全国商品房销售面积同比降幅或在20%左右。

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