楼市“因城施策”继续深化：限制性政策正逐步弱化

　　9月15日，青岛市住房和城乡建设局官方公众号发文称，缩小住房限购政策的范围，除市南区、市北区（原四方区域除外）外，不再实行限购政策。同时，二孩、三孩家庭可增购1套住房，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。

　　同日，济南日报发布消息称，济南继续对二环以内的历下区、市中区实施限购。这也意味着，济南市的其他区域不再纳入限购范围。

　　在此之前，宁波、苏州两地也分别对限购政策进行了调整，使之更有利于刚需和改善性需求的释放。

　　为稳定楼市，近期，各地因城施策的节奏进一步加快。今年9月以来，已有多个热点城市对现有的调控政策进行优化，内容涉及二孩三孩家庭允许购买多套住房、放松公积金政策、发放购房补贴等，不少城市还直接放松限购政策。此外，部分城市还传出扩大新房备案价格浮动比例的消息，说明对于价格的限制性政策也在弱化。

　　这些调整的背后，是监管层对“用好政策工具箱”的鼓励，以及各地对市场信心不足的担忧。

　　经过年内三次降息，房地产市场的信贷成本已处于低位。如今，随着各项限制性政策的进一步弱化，房地产市场的信心能否恢复？

　　“稳楼市”图谱

　　在此轮因城施策的调整中，除宁波、苏州、青岛、济南等二线城市外，一些三线城市也有相关的动作出台。

　　9月上旬，湖南常德、湖北襄阳分别对公积金贷款政策进行优化，包括提高公积金贷款额度上限、放宽借款申请人家庭还贷能力测算标准等。徐州则于9月13日发文，提高三孩家庭公积金贷款最高额度。此外，浙江省兰溪市、江苏省泰州市、湖南省浏阳市也于本月出台政策，以发放购房补贴、允许二孩和三孩家庭购买多套住房等措施，来吸引购房者。

　　区县一级的政府部门也表现出了紧迫感。9月13日，河北省邯郸市下属的磁县和成安县发布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的十条政策措施》，对楼市政策进行优化，并将任务细化到各职能部门。此前，安徽省淮南市高新区管委会也发文，在区域内实行购房补贴。

　　楼市政策的优化，覆盖了不同能级的城市，体现出对因城施策的深化已经是普遍现象。有分析人士指出，在棚改货币化退潮后，三四线楼市需求不足，近年来增长乏力。相比需求潜力更大的一二线城市，其现状更加值得关注。

　　值得注意的是，很多城市已经不是首次对政策进行调整。出于稳定市场预期的目的，今年以来，不少城市已多次对政策进行优化。

　　以青岛为例，今年6月3日，青岛就对中心城区房产政策进行了调整，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。5月和8月，青岛还两次调整了公积金政策。

　　中指研究院指出，今年以来，全国已有超250个省市优化调整楼市政策超700次。其中，4月-6月曾是政策密集出台期；7月-8月，各地因城施策有所放缓；9月以来，这种节奏进一步加快。

　　来自监管部门的支持和鼓励，是近期因城施策得以深化的主要原因。7月28日召开的中共中央政治局会议指出，因城施策用足用好政策工具箱。8月末的国务院常务会议也表示，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，近年来，中央监管部门在楼市调控中更强调“压实地方责任”，但同时也赋予地方政府更大的调整权限。因此，近期很多城市都出台了稳楼市政策，且并未遭遇“一日游”的窘境。

　　他指出，按照现有的政策方向，楼市政策继续优化是未来的大趋势，主要表现为限购、限贷、限价等各项限制性政策的弱化。但在重点一二线城市，寄望于这些政策彻底取消并不现实。

　　稳定预期 强化信心

　　市场方面，对于稳定预期、强化信心的需求已十分迫切。

　　2022年，楼市开局略显低迷，但相较于往年，整体交易数据并不差。今年第一季度，全国商品房销售规模虽然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。进入第二季度，部分城市疫情反弹压力较大，在严格的防控措施下，房地产交易一度受阻。4月和5月，商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。

　　在此期间，各级监管部门推出多项稳楼市措施。5月中旬，监管部门将首套房贷利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点，随后又宣布降息。6月，房地产市场的各项指标有所改善，在纳入国家统计局的70个大中城市中，房价上涨的城市数量创去年9月以来的新高。

　　但6月下旬，部分项目出现停工停贷现象，并出现蔓延，给市场带来了一定的心理影响。进入7月，随着传统淡季到来，房地产交易规模明显下滑，楼市复苏的势头被阻断。8月，央行再度降息，但市场交易仍然没有真正的起色。

　　进入传统的“金九银十”，市场仍然表现不佳。据中指研究院监测，今年中秋假期期间，代表城市商品住宅成交规模较去年中秋假期降幅超三成。该机构认为，当前房地产市场情绪仍较为低迷，需要时间修复。

　　今年8月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上表示，“总的看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”业内人士普遍认为，这种筑底的态势已经延续至今。

　　此轮的政策深化，能否起到强化信心的目的？

　　严跃进认为，一方面要看政策的力度，以及叠加效应能否实现，政策力度大、针对性强的城市，效果更容易体现；另一方面则取决于所在城市的基本面，市场需求潜力较大的一二线城市更容易回温。

　　北京某上市房企相关负责人则认为，就整体市场而言，信心的恢复恐怕需要较长时间。因为相比于对需求端的“减负”，对供给端的限制性条款仍然较多。且鉴于企业运作的复杂性和房地产开发的周期性特征，企业信心的恢复恐怕需要更长的周期。

　　但他同时认为，在各地强力的“保交付”措施下，短期来看，市场的恐慌情绪有望缓解，预期也将逐步恢复。

　　目前来看，一些积极的信号已经出现。9月15日，2022年杭州第三轮集中土拍落幕，19宗地块全部成功出让，总成交金额430.6亿元，成交楼面均价20741元/平方米，平均溢价率5.13%。中指研究院指出，此轮土拍中，各项指标表现良好，房企的参与度也较高，既体现出杭州楼市的韧性，也能给其他城市带来一定的信心。

　　分析人士指出，正在进行的重点城市2022年第三轮土拍，有望成为市场变化的“晴雨表”。此轮政策的效果，将在土拍中得到一定的体现。

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